Barkaution und Schadensersatz
11.07.2024, Autor: Herr Georg Alexander Mahr / Lesedauer ca. 2 Min. (108 mal gelesen)
Mit seinem jüngsten Urteil hat der BGH klargestellt, wie lange ein Vermieter mit Schadensersatzansprüchen gegenüber einer Barkaution aufrechnen kann.
Entwarnung für Vermieter!
Mit dem Urteil vom 10. Juli 2024 (VIII ZR 184 / 23) hat die achte Kammer des Bundesgerichtshofes, die für Wohnraummietrecht zuständig ist, die Situation von Vermietern nach einem beendeten Mietvertrag verbessert.
Zur Absicherung von mietrechtlichen Pflichten wird in Mietverträgen regelmäßig die Hinterlegung einer Mietsicherheit vereinbart. Deren Höhe ist gesetzlich auf die dreifache Nettomonatsmiete beschränkt.
Häufig wird die Mietsicherheit durch die Verpfändung von Sparbüchern oder die Hinterlegung einer Barkaution erbracht.
Mietsicherheiten dienen nicht nur der Absicherung von Mietzahlungen oder Betriebskostenzahlung sondern auch zur Abdeckung von Ersatzansprüchen wegen Beschädigung oder Veränderung der Mietsache.
Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB).
Dadurch geraten Vermieter nach Auszug der Mieter häufig in Zeitnot, wenn sie Schadensersatzansprüche geltend machen müssen.
In der Praxis befriedigen sich Vermieterdeshalb regelmäßig aus der Barkaution, um entsprechende Schadensersatzansprüche abzudecken.
"Der Vermieter ist berechtigt, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer gewährten Barkaution durch Aufrechnung mit streitigen, aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen, zu befriedigen (BGH, Urteil vom 28. Oktober 2020, VIII ZR 230/19).
Diese langjährige Praxis wurde jüngst durch zwei Urteile des Landgerichtes Berlin und des Landgerichtes Nürnberg-Fürth erschüttert. Beide Landgerichte waren der Meinung, dass eine Aufrechnung mit der Barkaution nur dann möglich ist, wenn der Vermieter innerhalb von sechs Monaten nach Auszug des Mieters seine Schadensersatzansprüche diesem gegenüber beziffert und geltend macht.
Gegen diese Entscheidung wurde jedoch Revision eingelegt, sodass der Bundesgerichtshof abschließend entscheiden konnte.
Mit dem Urteil vom 10. Juli 2024 hat der Bundesgerichtshof einen pragmatischen Ansatz verfolgt.
Er hat entschieden, dass eine im Wohnraummietverhältnis getroffene Barkautionsabrede dahingehend auszulegen ist, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll.
Damit ist klargestellt, dass sich Vermieter mit der Aufrechnung gegenüber einer Barkaution Zeit lassen können. Allerdings ist zu beachten, dass dies nicht für Bürgschaften oder verpfändeten Sparbücher gilt.
Der Vermieter sollte deshalb immer die Frist des § 548 Abs. 1 BGB im Blick behalten und nach Auszug des Mieters schnellstmöglich reagieren.
Im Zweifel muss ein Schadensersatzanspruch innerhalb der sechs Monate gerichtlich geltend gemacht werden.
Entwarnung für Vermieter!
Mit dem Urteil vom 10. Juli 2024 (VIII ZR 184 / 23) hat die achte Kammer des Bundesgerichtshofes, die für Wohnraummietrecht zuständig ist, die Situation von Vermietern nach einem beendeten Mietvertrag verbessert.
Zur Absicherung von mietrechtlichen Pflichten wird in Mietverträgen regelmäßig die Hinterlegung einer Mietsicherheit vereinbart. Deren Höhe ist gesetzlich auf die dreifache Nettomonatsmiete beschränkt.
Häufig wird die Mietsicherheit durch die Verpfändung von Sparbüchern oder die Hinterlegung einer Barkaution erbracht.
Mietsicherheiten dienen nicht nur der Absicherung von Mietzahlungen oder Betriebskostenzahlung sondern auch zur Abdeckung von Ersatzansprüchen wegen Beschädigung oder Veränderung der Mietsache.
Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB).
Dadurch geraten Vermieter nach Auszug der Mieter häufig in Zeitnot, wenn sie Schadensersatzansprüche geltend machen müssen.
In der Praxis befriedigen sich Vermieterdeshalb regelmäßig aus der Barkaution, um entsprechende Schadensersatzansprüche abzudecken.
"Der Vermieter ist berechtigt, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer gewährten Barkaution durch Aufrechnung mit streitigen, aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen, zu befriedigen (BGH, Urteil vom 28. Oktober 2020, VIII ZR 230/19).
Diese langjährige Praxis wurde jüngst durch zwei Urteile des Landgerichtes Berlin und des Landgerichtes Nürnberg-Fürth erschüttert. Beide Landgerichte waren der Meinung, dass eine Aufrechnung mit der Barkaution nur dann möglich ist, wenn der Vermieter innerhalb von sechs Monaten nach Auszug des Mieters seine Schadensersatzansprüche diesem gegenüber beziffert und geltend macht.
Gegen diese Entscheidung wurde jedoch Revision eingelegt, sodass der Bundesgerichtshof abschließend entscheiden konnte.
Mit dem Urteil vom 10. Juli 2024 hat der Bundesgerichtshof einen pragmatischen Ansatz verfolgt.
Er hat entschieden, dass eine im Wohnraummietverhältnis getroffene Barkautionsabrede dahingehend auszulegen ist, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll.
Damit ist klargestellt, dass sich Vermieter mit der Aufrechnung gegenüber einer Barkaution Zeit lassen können. Allerdings ist zu beachten, dass dies nicht für Bürgschaften oder verpfändeten Sparbücher gilt.
Der Vermieter sollte deshalb immer die Frist des § 548 Abs. 1 BGB im Blick behalten und nach Auszug des Mieters schnellstmöglich reagieren.
Im Zweifel muss ein Schadensersatzanspruch innerhalb der sechs Monate gerichtlich geltend gemacht werden.
