Baugenehmigung: Wann wird sie erteilt?

Eine Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis dafür, ein Bauvorhaben durchzuführen. Mit ihr wird die baurechtliche Zulässigkeit des geplanten Vorhabens bestätigt, in der vom Bauherrn mit seinen Unterlagen und Plänen eingereichten Form. Eine Baugenehmigung gilt in der Regel zeitlich befristet für vier Jahre. Wenn der Bau dann noch nicht begonnen ist, muss sie neu beantragt werden. Die Genehmigung kann mit Auflagen verknüpft werden.

Wer ein genehmigungspflichtiges Bauwerk ohne Genehmigung errichtet, riskiert, dass die Baubehörde den Abriss des ungenehmigten Gebäudes oder Gebäudeteils anordnet. Daher empfiehlt es sich grundsätzlich vor jedem Bauvorhaben, zunächst bei der Baubehörde nachzufragen, ob eine Genehmigung für dieses Vorhaben notwendig ist.

Grundsätzlich ist eine Baugenehmigung für Neubauten, Umbauten oder eine Nutzungsänderung nötig. Als Bauherr benötigt man sie häufig aber auch, um ein Dachgeschoss zu Wohnräumen umzubauen, eine Wohnung in Geschäftsräume umzuwandeln oder Nebengebäude oder Anbauten auf einem Grundstück zu errichten.

Grundsätzliche Regelungen zur Zulässigkeit von Bauvorhaben findet man im bundesweit gültigen Baugesetzbuch. Die Einzelheiten über das Genehmigungsverfahren und die Erfordernisse in den einzelnen Bundesländern regeln jedoch die jeweiligen Landesbauordnungen. Hier sind zum Beispiel die Abstandsflächen geregelt, die ein Bauwerk zur Grundstücksgrenze einhalten muss.

Erteilt wird die Baugenehmigung vom örtlichen Bauamt. Die Baubehörde berücksichtigt dabei auch Vorgaben, die nur die jeweilige Gemeinde betreffen - etwa den örtlichen Bebauungsplan. Auch mit diesem muss jedes Bauvorhaben im Einklang sein. Ein Bebauungsplan kann eine Vielzahl von Einzelheiten regeln: Etwa die Dachform, die Fassadengestaltung und sogar die Bepflanzung des Grundstücks. Auch nicht genehmigungspflichtige Bauvorhaben müssen mit dem Bebauungsplan im Einklang sein.

Ohne Baugenehmigung dürfen reine Modernisierungen durchgeführt werden, wie zum Beispiel der Einbau einer neuen Heizung oder neuer Fenster, aber auch reine Schönheitsreparaturen. Vorsicht geboten ist bei denkmalgeschützten Gebäuden: Hier sollte man sich auch bei solchen Veränderungen unbedingt vorher mit der Denkmalschutzbehörde abstimmen.

Je nach Bundesland sind außerdem verschiedene einfachere Bauvorhaben genehmigungsfrei. Die Regelungen in den einzelnen Ländern sind dabei unterschiedlich. Wichtig: Auch bei diesen sogenannten "verfahrensfreien" Bauvorhaben müssen die Bauvorschriften und Bebauungspläne beachtet werden. So sind beispielsweise die vorgeschriebenen Abstandsflächen zum Nachbargrundstück oder Brandschutzvorschriften zu beachten. Bei verfahrensfreien Bauvorhaben ist der Bauherr selbst für die Einhaltung der Regeln verantwortlich. Werden diese missachtet, muss er mit Bußgeldern, Nutzungsuntersagungen für sein Gebäude und im schlimmsten Fall einer Abrissverfügung rechnen.

In Bayern sind beispielsweise verfahrensfrei:

- Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m3, außer im Außenbereich der Gemeinde,
- Garagen einschließlich überdachter Stellplätze mit einer Fläche bis zu 50 m2, außer im Außenbereich,
- Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m2 und einer Tiefe bis zu 3 m,
- Gartenlauben in Kleingartenanlagen,
- Kleinwindkraftanlagen mit einer freien Höhe bis zu 10 m,
- Solaranlagen auf Dächern,
- Blockheizkraftwerke.

Je nach Landesbauordnung können sich die einzureichenden Unterlagen unterscheiden. Bauherren sollten sich hier vorher darüber informieren, da es sonst zu Verzögerungen des Verfahrens kommen wird.
In der Regel muss der Bauantrag mit den dazugehörigen Unterlagen durch einen Bauvorlageberechtigten (z. B. einen Architekten) erstellt werden.

In der Regel sind einzureichen:

- Bauantrag,
- Zustimmungserklärung der Nachbarn,
- ggf. Baulastenverzeichnis,
- Bauzeichnungen (meist Maßstab 1 : 100),
- katasteramtlicher Lageplan,
- Baubeschreibung (technische Einzelheiten des geplanten Vorhabens),
- Berechnungen (z. B. Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, bebaute Fläche, umbauter Raum usw.),
- technische Nachweise (Statik, Wärmeschutz, Schallschutz),
- Entwässerungsplan (Abwasserleitungen).

Neben den genehmigungsfreien Bauvorhaben gibt es auch noch sogenannte vereinfachte Genehmigungsverfahren. Näheres regeln wieder die Landesbauordnungen. Die Hamburger Bauordnung sieht dieses Verfahren zum Beispiel für die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Wohngebäuden (keine Hochhäuser) vor; auch beim Abriss von Gebäuden ist es anzuwenden.
Auch für ein vereinfachtes Verfahren benötigt man einen Bauantrag, der von der Baubehörde geprüft wird. Das Verfahren ist jedoch kostengünstiger und geht schneller, als bei einer herkömmlichen Baugenehmigung. Der Grund: Der Umfang der Überprüfung durch die Behörde ist geringer. Im Gegenzug trägt der Bauherr mehr Eigenverantwortung.

Sind Sie sich als Bauherr nicht sicher, ob Sie eine Baugenehmigung für Ihr Bauvorhaben erhalten werden? In diesem Fall ist es sinnvoll, einen Bauvorbescheid zu beantragen. Die Baubehörde führt dann kein vollständiges Genehmigungsverfahren durch. Sie prüft lediglich, ob das Bauvorhaben im Einklang mit den baurechtlichen Vorschriften steht. Häufig beschränkt sich die Prüfung auf einen kritischen Teilbereich, wie die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem Bebauungsplan oder die Zulässigkeit einer bestimmten Nutzung. Ein solcher Bauvorbescheid ist gebührenpflichtig und verbindlich. Er gilt zeitlich begrenzt. So können Bauherren kostengünstig die Zulässigkeit ihres Vorhabens prüfen lassen, bevor sie einen Architekten mit einer kostenaufwändigen Planung beauftragen. Natürlich ist dann trotzdem noch eine Baugenehmigung zu beantragen.

Kommt es zu einer Auseinandersetzung mit der Baubehörde oder wird Ihre Baugenehmigung abgelehnt, kann Ihnen ein Fachanwalt für Baurecht zur Seite stehen. Der Fachjurist kennt die umfassende aktuelle Rechtsprechung rund ums Bauen und hat Erfahrung im Umgang mit den Baubehörden.