Bauträgervertrag: Was Bauherren beachten müssen

Eine Eigenheit des Bauträgervertrages ist, dass dieser den Grundstückskauf und den Hausbau miteinander verbindet. Der Käufer erwirbt vom Bauträger ein Grundstück. Gleichzeitig verpflichtet sich der Bauträger, darauf ein Haus zu bauen. Rechtlich gesehen liegen hier zwei unterschiedliche Vertragstypen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch vor. Diese müssen "unter einen Hut" gebracht werden: ein Grundstücks-Kaufvertrag und ein Werkvertrag.

Aufgrund dieser Rechtslage ist der Bauträgervertrag viel komplizierter als ein normaler Kaufvertrag über ein Grundstück. Der Bauträgervertrag enthält unter anderem Absprachen darüber, was auf welche Weise gebaut werden soll und wie die Abnahme des Bauwerkes abgewickelt wird. Auch die Durchführung der Bezahlung wird geregelt. Meist erfolgt diese im Rahmen von Abschlagszahlungen. Ein weiteres Thema ist die Haftung des Bauträgers bei Baumängeln.

Bauträgerverträge gibt es schon lange. Besonders gesetzlich geregelt sind sie jedoch erst seit 1.1.2018. Damals trat eine umfassende Reform des Baurechts in Kraft. Heute enthalten die Paragrafen 650u und 650v des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wichtige Grundregeln. § 650u definiert den Bauträgervertrag als einen Vertrag, "der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen."

Für den Bau oder Umbau selbst sind die Vorschriften der §§ 631 bis 650o BGB maßgeblich. Diese schließen die Regelungen über Werkverträge ein sowie die neuen Regelungen über den Bauvertrag und den Verbraucherbauvertrag.

Beim Thema Grundstückskauf verweist § 650u nur auf das Kaufvertragsrecht.

Folgende Vorschriften sind beim Bauträgervertrag nicht anwendbar:

- § 648 (jederzeitiges Kündigungsrecht des Bestellers beim Werkvertrag),
- 648a (beidseitiges Kündigungsrecht aus wichtigem Grund ohne Frist beim Werkvertrag),
- 650b bis 650e (Anordnungsrecht des Bestellers beim Bauvertrag, Sicherungshypothek des Bauunternehmers),
- 650k Absatz 1 (vorvertragliche Baubeschreibung wird nur Inhalt des Bauvertrages, wenn nichts anderes vereinbart wurde),
- § 650l (14-tägiges Widerrufsrecht des Verbrauchers) und
- § 650m Absatz 1 (Deckelung der Abschlagszahlungen auf 90 Prozent der Gesamtvergütung beim Verbraucherbauvertrag).

Das bedeutet: Einige der 2018 neu hinzugekommenen Vorschriften, die in der Presse als verbraucherfreundliche Änderungen des Bauvertragsrechts gefeiert wurden, gelten beim Bauträgervertrag gerade nicht.

Nach § 650j BGB muss der Bauträger einem Verbraucher als Bauherren eine ausführliche Baubeschreibung zur Verfügung stellen. Diese muss einen bestimmten Inhalt haben. So hat der Verbraucher mehr Sicherheit, was ausgeführt werden soll und was nicht.

Der Gesetzgeber hat auch spätere Reklamationen von nicht oder falsch ausgeführten Bauarbeiten vereinfacht. Gemäß § 650k Abs. 3 muss der Bauträger dem Bauherren einen verbindlichen Fertigstellungstermin nennen. Ist dieser zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht vorhersehbar, muss der Bauträger seinem Kunden zumindest mitteilen, wie lange die Bauausführung dauern wird.

Zusätzlich gelten die Regeln über Abschlagszahlungen in § 650m Absatz 2 bis 4. Der Bauträger hat nach § 650n die Pflicht, dem Bauherren rechtzeitig vor Arbeitsbeginn alle Planungsunterlagen zu erstellen und herauszugeben, die dieser möglicherweise für die Baugenehmigung oder die Baubehörde brauchen wird.

Bei einem Bauträgervertrag zahlt der Käufer anders als beim normalen Grundstücks-Kaufvertrag den geschuldeten Betrag nicht "auf einen Schlag". Stattdessen werden bei einem Neubau üblicherweise je nach Fertigstellung von bestimmten Teilabschnitten Abschlagszahlungen geleistet. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt, welcher Teilbetrag nach welchen Arbeiten zu zahlen ist.

Zum Beispiel werden 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten fällig, 40 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus und 8 Prozent für Dachflächen und Dachrinnen.

Bei der ersten Abschlagszahlung hat der Unternehmer dem Verbraucher nach § 650m Abs. 2 BGB eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel zu leisten. Diese beträgt 5 Prozent des vereinbarten Gesamtbetrages. Der Bauträger darf vom Verbraucher bei Abschlagszahlungen nach § 650m Abs. 4 keine Sicherheiten für die vereinbarte Vergütung verlangen, die die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der vereinbarten Vergütung übersteigen.

Beim Bauträgervertrag wird in der Regel eine schlüsselfertige Übergabe des Hauses an den Käufer vereinbart. Dabei ist etwas Vorsicht geboten. Das Wort "schlüsselfertig" ist nämlich nirgendwo genau definiert. Der Bauherr kann sich also nicht sicher sein, ob er nach einer solchen Vereinbarung tatsächlich ein bezugsfertiges Haus mit Heizung, Sanitärinstallationen, Bodenbelägen und Elektrik vorfindet. Vielleicht steht er stattdessen vor einem innen nicht ausgebauten Rohbau mit Dach, Türen und Fenstern. Dazu sollte man also unbedingt eine genaue und unmissverständliche Vereinbarung treffen. Diese lässt sich zum Beispiel in der Baubeschreibung unterbringen, die nun laut Gesetz Teil des Bauträgervertrages ist.

Bauträger sind gesetzlich dazu verpflichtet, ihren Kunden eine Baubeschreibung zukommen zu lassen. Diese wird Vertragsinhalt. Diese Pflicht lässt sich nicht per Vertrag ausschließen. Die Leistungsbeschreibung sollte so genau sein, dass es nicht zu Missverständnissen kommt. Ihr Inhalt richtet sich nach Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB). Dort sind mehrere Punkte aufgelistet. Dazu gehören eine "allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise" oder auch "Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe".

Im Klartext legt die Baubeschreibung also fest, welche Leistungen der Bauträger im Einzelnen zu erbringen hat. Je genauer die Baubeschreibung ist, desto mehr Sicherheit hat der Käufer. 2001 hat das Oberlandesgericht München entschieden, dass eine unklare Baubeschreibung zulasten des Bauträgers geht. Dies ist seit 2018 gesetzlich festgeschrieben.

Das Verfahren in München betraf damals die Formulierung "umfassende Modernisierung und Renovierung eines Altbaus im erforderlichen Umfang". Dem Gericht zufolge schuldet der Bauträger bei einer solchen Vereinbarung dem Käufer sogar Maßnahmen, die in der Baubeschreibung gar nicht aufgeführt sind. Diese müssen für die Modernisierung nur "erforderlich" sein (Az. 9 U 2101/99). Das Problem: Im Einzelfall kann man vor Gericht lange und mit Hilfe teurer Experten darüber streiten, was denn nun erforderlich war und was nicht.

Im Vertrag muss unbedingt auch die Erschließung des Grundstücks berücksichtigt werden, also der Anschluss an öffentliche Wasser-, Abwasser, Gas- und Stromleitungen. Dabei sollte vertraglich festgelegt werden, welcher der Vertragspartner sich um die Erschließung kümmert und ob der Anschluss an die öffentlichen Versorgungsleitungen im Endpreis enthalten ist.

Sehr wichtig ist es, einen Termin zu vereinbaren, zu dem das Haus bezugsfertig sein soll. Heute ist eine solche Vereinbarung gesetzliche Pflicht und verbindlich. Das bedeutet: Wenn die Termine nicht eingehalten werden, kann der Bauherr Schadensersatz verlangen, zum Beispiel die Miete für seine ersatzweise Wohnung. Wenn das Haus bezugsfertig ist, werden nach den Regeln der Makler- und Bauträgerverordnung Zug um Zug gegen die Besitzübergabe 12 Prozent der Gesamtsumme des Kaufpreises fällig. Der Käufer darf bis zu diesem Zeitpunkt das Geld zurückhalten.

Mit der Abnahme bestätigt der Käufer, dass die Leistung des Bauträgers – oder eine Teilleistung – vertragsgemäß erbracht worden ist. Die Abnahme stammt aus dem Werkvertragsrecht und ist ein wichtiger Termin für beide Seiten. Mit ihr wird ein weiterer Teilbetrag fällig.

Wurde die Bauleistung mangelhaft ausgeführt und kannte der Käufer diesen Mangel bei der Abnahme, kann er deswegen später keine Ansprüche mehr geltend machen – außer, er hat sich dies ausdrücklich vorbehalten. Daher sollte man Mängel immer in einem Abnahmeprotokoll festhalten! Übrigens kann die Abnahme auch stillschweigend erfolgen, zum Beispiel durch Zahlung der vereinbarten Kaufpreisrate.

§ 640 Abs. 2 BGB regelt die sogenannte fiktive Abnahme. Das bedeutet: Setzt der Bauträger dem Bauherren nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und reagiert der Bauherr nicht darauf, gilt das Bauwerk mit Fristablauf als abgenommen. Dann muss es auch bezahlt werden. Ist der Bauherr Verbraucher, muss der Bauträger ihn auf diese Folge hinweisen. Ansonsten tritt sie nicht ein. Der Bauherr kann eine fiktive Abnahme verhindern, indem er fristgerecht mindestens einen Baumangel rügt.

Im Zeitpunkt der Abnahme fängt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche wegen nicht bekannter baulicher Mängel an, zu laufen. Bei Verträgen nach dem BGB-Werkvertragsrecht beträgt diese Frist fünf Jahre.

Ein Bauträgervertrag ist kompliziert und Fehler dabei können erhebliche finanzielle Folgen nach sich ziehen. Daher ist eine vorherige Prüfung durch einen auf das Bauvertragsrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu empfehlen. Bauherren sollten sich den Bauträger, mit dem sie zusammenarbeiten wollen, näher ansehen. Manchmal wird eine Bonitätsprüfung durch eine Wirtschaftsauskunftei empfohlen. Eine handfestere Sicherheit ist eine von der Bank des Bauträgers geleistete Fertigstellungsbürgschaft oder auch eine entsprechende Versicherung des Bauträgers. Die Kosten für eine Fertigstellungsbürgschaft trägt der Bauherr. Kann der Bauträger den Bau wegen Geldknappheit nicht fertigstellen, kann der Bürge finanziell einspringen und der Bauherr ist abgesichert. Der Bauträger ist nicht verpflichtet, eine solche Bürgschaft anzubieten.