Besonderheiten beim Gewerbemietvertrag

In manchen gewerblichen Mietverträgen wird die Entwicklung der Miete vom Umsatz des Mieters abhängig gemacht. Diese Konstruktion bezeichet man als Umsatzmiete. Bei ihr profitiert auch der Vermieter von guten Geschäften seines Mieters. Wenn diese nicht so gut laufen, ist der Mieter abgesichert, weil er weniger Miete bezahlen muss. Häufig wird ein Teil der Miete als Festbetrag und der größere Teil abhängig vom Umsatz vereinbart. Besonderheiten bestehen bei Apotheken. Hier enthält das Apothekengesetz mehrere spezielle Regelungen. Für Apothekenräume ist demnach keine Umsatzmiete erlaubt.

Bei Mietwohnungen bestehen klare Verhältnisse: Die Betriebskostenverordnung regelt, welche Betriebskosten der Vermieter auf den Mieter umlegen kann. Bei gewerblichen Mietverträgen muss dieser Punkt jedoch ausführlicher im Mietvertrag behandelt werden. Der Vermieter kann nämlich hier ohne ausdrückliche Vereinbarung weder Betriebskosten verlangen noch deren Erhöhung durchsetzen.
Hinzu kommt: Grundsätzlich darf der Vermieter beim Gewerbemietvertrag auch Kosten auf seine Mieter umlegen, die er ihnen im Wohnraummietrecht gar nicht berechnen dürfte. Dazu gehören zum Beispiel Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten, Bewachungskosten und Verwaltungskosten.

Ein weiterer Unterschied zur Vermietung von Wohnräumen ist, dass Mietern von Gewerberäumen auch Verwaltungskosten auferlegt werden können. Hier kann jedoch Streit darüber entstehen, was genau Verwaltungskosten sind. Das Oberlandesgericht Rostock hat entschieden, dass die Verwaltungskosten im Gewerbemietvertrag dem Mieter nur dann auferlegt werden dürfen, wenn genau geregelt ist, welche Kosten gemeint sind und welche Höhe diese haben (Urteil vom 10.4.2008, Az. 3 U 158/06). Aber: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dieses Urteil aufgehoben. Der Begriff "Verwaltungskosten" sei hinreichend klar. Man könne sich dabei an § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung für Wohnräume orientieren.

Diese Regelung beschreibt Verwaltungskosten als:

"die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten)".

Wenn der Vermieter darüber hinaus gehende Kosten im Rahmen der Verwaltungskosten auf den Mieter umlegen will, ist eine klare Regelung im Mietvertrag zu empfehlen. Laut Bundesgerichtshof gehen Unklarheiten nämlich zulasten des Verwenders der Vertragsklausel (Urteil vom 24.2.2010, Az. XII ZR 69/08).

Instandhaltung bedeutet, die Immobilie im derzeitigen und funktionstüchtigen Zustand zu erhalten und möglichen Schäden vorzubeugen. Müssen vorhandene Schäden ausgebessert und defekte Bauteile repariert werden, spricht man von Instandsetzung.

Die sogenannten Schönheitsreparaturen sind von beidem zu unterscheiden. Bei ihnen geht es um die Beseitigung der optischen Abnutzungserscheinungen etwa durch Malerarbeiten. Im Wohnraummietrecht können Vermieter ihren Mietern nur die Schönheitsreparaturen auferlegen, jedoch nicht die Instandsetzung und Instandhaltung. Wenn etwas in der Wohnung nicht funktioniert, ist dies ein Wohnungsmangel. Beseitigt der Vermieter diesen nicht, besteht für den Mieter die Möglichkeit der Mietminderung.

Dies ist beim Gewerbemietvertrag anders: Hier kann der Vermieter dem Mieter auch Instandhaltung und Instandsetzung übertragen. Wenn zum Beispiel Regenwasser durch das Dach einer Lagerhalle tropft, ist dies bei einer solchen Vereinbarung Sache des Mieters. Dann muss sich der Vermieter darum nicht kümmern.

Die gesetzlichen Einschränkungen des Wohnraummietrechts für die Mietkaution spielen im Gewerbemietrecht keine Rolle. Hier kann also auch im Mietvertrag eine höhere Mietkaution als drei Monatsmieten vereinbart werden. Dafür können gute Gründe bestehen. Zum Beispiel kann wegen aufwendiger technischer Anlagen ein größeres Sicherungsbedürfnis des Vermieters vorliegen.

Bei einem Gewerbemietvertrag ist der Vermieter außerdem nicht gesetzlich dazu verpflichtet, die Kaution zwecks Insolvenzschutz auf einem besonderen, von seinem übrigen Vermögen getrennten Kautionskonto anzulegen. Wenn eine solche Regelung gewünscht wird, muss sie ausdrücklich vertraglich vereinbart werden.

Gewerbemietverträge werden oft befristet, also über einen festen Zeitraum, abgeschlossen. Dann ist keine ordentliche Kündigung vor Ablauf der Vertragslaufzeit möglich. Allerdings gibt es eine Sonderregelung für unbefristete Gewerbemietverträge: Nach § 580a Abs. 2 BGB muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres stattfinden.

Eine außerordentliche Kündigung ist auch bei einem Gewerbemietvertrag möglich, wenn das Mietverhältnis aus einem wichtigen Grund vorzeitig beendet werden soll. Dies gilt für befristete und unbefristete Verträge. Für den Vermieter können zum Beispiel Mietrückstände oder ein vertragswidriger Gebrauch des Gewerbeobjektes wichtige Gründe für eine Kündigung sein. Für den Mieter kommt beispielsweise eine vom Mietobjekt ausgehende Gesundheitsgefahr als Grund in Frage. Kein außerordentlicher Kündigungsgrund vom Mieter aus ist ein Umsatzrückgang in dessen Geschäft.

Stellt sich erst nach dem Vertragsabschluss heraus, dass der Mieter in diesem Objekt niemals eine behördliche Genehmigung für seine Tätigkeit bekommen wird, darf er fristlos den Mietvertrag kündigen (Kammergericht Berlin, Urteil vom 14.7.2014, Az. 8 U 140/13).

Bisher galt nach § 550 BGB: Ein befristeter Mietvertrag, der fest über eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird, bedarf der Schriftform. Dies wäre also ein Vertrag auf Papier mit eigenhändigen Unterschriften beider Seiten. Wird diese Formvorschrift nicht beachtet, gilt der Mietvertrag als unbefristet. Dann ist eine Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich.

Neu: Seit 1.1.2025 gilt ausschließlich für den Gewerbemietvertrag: Die Schriftform wurde durch die Textform ersetzt. Es muss sich also um einen Text handeln, der in irgendeiner Form abspeicherbar ist. Eigenhändige Unterschriften sind nicht erforderlich. Die Person dessen, der eine Erklärung abgibt, muss jedoch genannt werden. Hier kommen nun also auch E-Mail oder Messenger in Frage.

Nach wie vor gilt der Vertrag als unbefristet, wenn die Textform nicht eingehalten wurde. Dann können ihn beide Seiten regulär kündigen, hier mit der Frist des § 580a Abs. 2 BGB (spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres).

Der Vertrag muss immer noch als zusammenhängender Text verfasst sein. Anhänge müssen deutlich darauf bezogen sein. Die Gesetzesänderung bringt Potential für Streit und Unklarheiten mit sich, da oft unklar sein kann, ob ein per E-Mail oder WhatsApp zugeschickter Text bereits ein Vertragsabschluss oder nur ein Entwurf sein sollte. Zu empfehlen ist hier, entweder weiter die Schriftform zu verwenden, oder eingescannte Unterschriften bzw. eine elektronische Signatur einzusetzen. Auch sollte eine Empfangsbestätigung des Empfängers eingeholt und aufbewahrt werden, damit bewiesen werden kann, dass dieser den Vertrag erhalten hat.

Bis Ende 2025 gilt eine Übergangsregelung, nach der Altverträge, die vor dem 1.1.2025 abgeschlossen wurden, weiter nach altem Recht behandelt werden. Das heißt: Wurde die Schriftform nicht beachtet, ist eine reguläre Kündigung möglich. Vertragsänderungen von Altverträgen können jedoch ab 1.1.2025 in Textform erfolgen.

Vereinbart ein Mieter mit einem neuen Mieter, dass dieser an seiner Stelle in einen bestehenden, langfristigen Mietvertrag einsteigen soll, muss sich ihre Vereinbarung in Textform hinreichend deutlich auf den Original-Mietvertrag beziehen. Sonst ist die Form nicht gewahrt und der Vertrag gilt als unbefristet. Der Vermieter kann formlos zustimmen. Achtet er nicht darauf, ob der Vertrag zwischen den Mietern den Erfordernissen entspricht, verliert er unter Umständen die Sicherheit des langfristigen Zeitmietvertrages. Dann wäre der Vertrag jederzeit kündbar (BGH, Urteil vom 30.1.2013, Az. XII ZR 38/12).

Oft findet man in Gewerbemietverträgen sogenannte Konkurrenzschutzklauseln. Mit ihnen verpflichtet sich der Vermieter dazu, nicht in der unmittelbaren Umgebung oder beispielsweise im gleichen Einkaufszentrum an direkte Konkurrenten des Mieters zu vermieten.

Wichtig: Es gibt auch einen Konkurrenzschutz ohne ausdrückliche Regelung. Dies beruht auf § 535 BGB. Dieser Grundparagraf des Mietvertrages verpflichtet den Vermieter dazu, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Auch muss er sie während der Mietdauer in diesem Zustand erhalten. Bei einer Immobilie, die nun einmal für Geschäftszwecke angemietet wird, kann man daraus einen grundlegenden Konkurrenzschutz auch ohne ausdrückliche Vereinbarung ableiten.

Durch vertragliche Regelungen kann der Konkurrenzschutz ausgeschlossen oder näher geregelt werden. Genauere Regelungen erfordern, dass der Mietvertrag den Vertragszweck ausreichend beschreibt ("Vermietung zum Zweck des Betriebs einer Tennishalle / eines Lebensmittelmarktes / eines Fitnessstudios").

In Einkaufszentren wird oft für Ladengeschäfte eine Betriebspflicht vereinbart. Das bedeutet dann, dass diese Geschäfte während der Öffnungszeiten des Centers immer geöffnet sein müssen – und zwar unabhängig davon, ob sich dies lohnt. Schließlich ist es der Sinn eines Einkaufszentrums, Vielfalt zu bieten. Können sich die Kunden nicht mehr darauf verlassen, dass alle Geschäfte offen haben, werden sie irgendwann ausbleiben.

Durchgesetzt werden kann eine Betriebspflicht über eine gerichtliche einstweilige Verfügung. Bei deren Nichtbeachtung droht dem Geschäftsinhaber ein Zwangsgeld. Üblicher ist es jedoch, schlicht eine Vertragsstrafe in den Gewerbemietvertrag aufzunehmen. Als angemessen gilt aus Sicht der Gerichte eine Vertragsstrafe in Höhe von 125 Prozent der auf den Tag entfallenden Miete.

Bei Gewerbemietverträgen besteht ein hohes Maß an Vertragsfreiheit. Dies führt oft zu sehr individuellen Rechtsfällen und Gerichtsurteilen. Bei einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter sollte man in diesem Bereich die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht suchen. Dieser kennt die Besonderheiten des Gewerbemietvertrages und die aktuelle Rechtsprechung.