Besonderheiten beim Gewerbemietvertrag

Manchmal wird in einem gewerblichen Mietvertrag die Entwicklung der Miete vom Umsatz des Mieters abhängig gemacht. Diese Konstruktion nennt man Umsatzmiete. Bei dieser profitiert der Vermieter mit von guten Geschäften seines Mieters. Laufen diese nicht so gut, ist der Mieter abgesichert, weil er eine geringere Miete bezahlen muss. Oft wird ein Teil der Miete als Festbetrag und der größere Teil umsatzabhängig vereinbart.
Besonderheiten gibt es bei Apotheken. Das Apothekengesetz trifft mehrere spezielle Regelungen. Danach ist für Apothekenräume keine Umsatzmiete zulässig.

Bei Mietwohnungen gibt es klare Verhältnisse: So regelt die Betriebskostenverordnung, welche Betriebskosten der Vermieter auf den Mieter umlegen kann. Bei gewerblichen Mietverträgen ist dieser Punkt jedoch ausführlicher im Mietvertrag zu berücksichtigen. Ohne ausdrückliche Vereinbarung kann der Vermieter weder Betriebskosten verlangen noch deren Erhöhung durchsetzen.
Hinzu kommt: Beim Gewerbemietvertrag darf der Vermieter grundsätzlich auch Kosten auf den Mieter umlegen, die er im Wohnraummietrecht dem Mieter nicht berechnen dürfte. Dies sind beispielsweise Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten, Bewachungskosten und Verwaltungskosten.

Anders als bei Wohnräumen dürfen dem Mieter von Gewerberäumen auch Verwaltungskosten auferlegt werden. Allerdings kann man darüber streiten, was genau eigentlich Verwaltungskosten sind. Das Oberlandesgericht Rostock hat 2008 entschieden, dass die Verwaltungskosten im Gewerbemietvertrag dem Mieter nur dann auferlegt werden dürfen, wenn genau geregelt ist, welche Kosten dies sind und welche Höhe diese haben (Urteil vom 10.4.2008, Az. 3 U 158/06). Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH) dieses Urteil aufgehoben. Der Begriff „Verwaltungskosten“ sei hinreichend klar. Orientieren könne man sich hier an § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung für Wohnräume.

Diese Vorschrift beschreibt Verwaltungskosten als:

„die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten)“.

Aber: Möchte der Vermieter darüber hinaus gehende Kosten im Rahmen der Verwaltungskosten auf den Mieter umlegen, empfiehlt sich eine klare Regelung im Mietvertrag. Unklarheiten gehen nach dem Bundesgerichtshof zulasten des Verwenders der Vertragsklausel (Urteil vom 24.2.2010, Az. XII ZR 69/08).

Instandhaltung bedeutet, die Immobilie im derzeitigen und funktionstüchtigen Zustand zu erhalten und möglichen Schäden vorzubeugen. Von Instandsetzung spricht man, wenn vorhandene Schäden ausgebessert und defekte Bauteile repariert werden.

Von beidem zu unterscheiden sind die sogenannten Schönheitsreparaturen. Damit ist die Beseitigung der optischen Abnutzungserscheinungen etwa durch Malerarbeiten gemeint. Im Wohnraummietrecht können dem Mieter nur die Schönheitsreparaturen auferlegt werden, jedoch nicht die Instandsetzung und Instandhaltung. Funktioniert etwas nicht, ist dies ein Wohnungsmangel. Beseitigt der Vermieter diesen nicht, kann der Mieter die Miete mindern.

Beim Gewerbemietvertrag liegt der Fall anders: Der Vermieter kann dem Mieter auch Instandhaltung und Instandsetzung übertragen. Tropft zum Beispiel Regenwasser durch das Dach einer Lagerhalle, ist dies dann Sache des Mieters und der Vermieter braucht sich nicht darum zu kümmern.

Im Gewerbemietrecht spielen die gesetzlichen Einschränkungen des Wohnraummietrechts für die Mietkaution keine Rolle. Daher kann im Mietvertrag durchaus eine höhere Mietkaution als drei Monatsmieten vereinbart werden. Dafür kann es auch gute Gründe geben. Beispielsweise kann wegen aufwendiger technischer Anlagen ein größeres Sicherungsbedürfnis des Vermieters vorliegen.
Der Vermieter ist außerdem beim Gewerbemietvertrag nicht gesetzlich dazu verpflichtet, die Kaution zwecks Insolvenzschutz auf einem besonderen, von seinem übrigen Vermögen getrennten Kautionskonto anzulegen. Ist eine solche Regelung gewünscht, muss sie ausdrücklich vertraglich vereinbart werden.

Oft werden Gewerbemietverträge befristet, also über einen festen Zeitraum, abgeschlossen. In diesem Fall ist keine ordentliche Kündigung vor Ablauf der Vertragslaufzeit möglich. Es gibt jedoch eine Sonderregelung für unbefristete Gewerbemietverträge: Gemäß § 580a Abs. 2 BGB muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erfolgen.

Auch bei einem Gewerbemietvertrag kann eine außerordentliche Kündigung stattfinden, wenn das Mietverhältnis aus einem wichtigen Grund vorzeitig beendet werden soll. Dies bezieht sich auf befristete und unbefristete Verträge. So können zum Beispiel für den Vermieter Mietrückstände oder ein vertragswidriger Gebrauch des Gewerbeobjektes wichtige Gründe für eine Kündigung sein. Für den Mieter wäre dies zum Beispiel eine vom Mietobjekt ausgehende Gesundheitsgefahr. Kein außerordentlicher Kündigungsgrund vom Mieter aus ist ein Umsatzrückgang in dessen Geschäft.

Wenn sich erst nach dem Vertragsabschluss herausstellt, dass der Mieter in diesem Objekt niemals eine behördliche Genehmigung für seine Tätigkeit erhalten wird, ist er allerdings zur fristlosen Kündigung berechtigt (Kammergericht Berlin, Urteil vom 14.7.2014, Az. 8 U 140/13).

Nach § 550 BGB bedarf ein befristeter Mietvertrag, der fest über eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird, der Schriftform. Wenn diese nicht beachtet wird, gilt er als unbefristeter Mietvertrag. Dann ist eine Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich. Dies gilt auch beim Gewerbemietvertrag. Hier ist die oben erwähnte Frist aus § 580a Abs. 2 BGB maßgeblich.

Urteil: Ein Mieter hatte für die Dauer von 30 Jahren Dachflächen gemietet, auf denen er Fotovoltaikanlagen betreiben wollte. Ihm wurde vom Vermieter vorzeitig gekündigt. Möglich war diese Kündigung nur, wenn die Schriftform des Vertrages nicht eingehalten worden war. Beide Vertragspartner hatten je ein gleichlautendes Vertragsformular unterschrieben, auf dem jedoch nur ihre jeweilige Unterschrift und nicht die des anderen auftauchte. Beide hatten ihr Exemplar dem jeweils anderen per Fax geschickt.
In diesem Fall hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Schriftform auch dann gewahrt ist, wenn jeder nur das für den anderen bestimmte Formular unterzeichnet. Es sei nicht einmal nötig, dass die für den anderen gedachte originale Urkunde in dessen Besitz komme. Hier bestand also ein formgültiger Mietvertrag (Urteil vom 7.3.2018, Az. XII ZR 129/16).

Wenn ein Mieter mit einem neuen Mieter vereinbart, dass dieser an seiner Stelle in einen langfristigen Mietvertrag einsteigen soll, muss sich ihre schriftliche Vereinbarung hinreichend deutlich auf den Original-Mietvertrag beziehen. Sonst ist die Schriftform nicht gewahrt. Der Vermieter kann formlos zustimmen. Wenn er nicht darauf achtet, ob der Vertrag zwischen den Mietern den Erfordernissen entspricht, verliert er unter Umständen die Sicherheit des langfristigen Zeitmietvertrages - unter diesen Umständen ist der Vertrag jederzeit kündbar (BGH, Urteil vom 30.1.2013, Az. XII ZR 38/12).

In Gewerbemietverträgen findet man oft sogenannte Konkurrenzschutzklauseln. Mit diesen verpflichtet sich der Vermieter dazu, nicht in der unmittelbaren Umgebung oder beispielsweise im gleichen Einkaufszentrum an direkte Konkurrenten des Mieters zu vermieten.

Allerdings gibt es einen Konkurrenzschutz auch ohne ausdrückliche Regelung. Die Grundlage dafür ist § 535 BGB. Dieser verpflichtet den Vermieter dazu, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietdauer in diesem Zustand zu erhalten. Daraus kann man einen grundlegenden Konkurrenzschutz auch ohne ausdrückliche Vereinbarung ableiten.

Vertragliche Regelungen können den Konkurrenzschutz ausschließen oder näher regeln. Für genauere Regelungen ist es wichtig, dass der Mietvertrag den Vertragszweck ausreichend genau beschreibt („Vermietung zum Zweck des Betriebs einer Tennishalle / eines Lebensmittelmarktes / eines Fitnessstudios“).

Üblicherweise wird in Einkaufszentren für Ladengeschäfte eine Betriebspflicht vereinbart. Dann müssen diese während der Öffnungszeiten des Centers immer geöffnet sein – und zwar unabhängig davon, ob sich dies für den Inhaber des jeweiligen Geschäfts lohnt. Immerhin ist es der Sinn eines Einkaufszentrums, Vielfalt zu bieten. Können sich die Kunden nicht mehr darauf verlassen, dass alle Geschäfte offen haben, werden irgendwann die Kunden ausbleiben.

Bei Gewerbemietverträgen gibt es ein hohes Maß an Vertragsfreiheit. Dies führt oft zu sehr individuellen Rechtsfällen und Gerichtsurteilen. Kommt es zu einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter, sollte man in diesem Bereich die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht suchen. Dieser ist mit den Besonderheiten des Gewerbemietvertrages und der aktuellen Rechtsprechung vertraut.