Mietpreisbremse: Welche Rechte haben Mieter?

Mit Hilfe einer Verordnung dürfen die Bundesländer Gebiete bestimmen, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist und in denen demnach die Mietpreisbremse gelten soll. Von dieser Möglichkeit haben viele Bundesländer Gebrauch gemacht. Eine solche Bestimmung gilt dann jeweils für fünf Jahre. In diesem Zeitraum darf die Miete bei einem Mieterwechsel nur eingeschränkt erhöht werden. Das Maximum sind zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut örtlichem Mietspiegel. Die Regelung gilt nicht für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Allerdings wird dies nicht durch eine Behörde überwacht. Stattdessen hat der Mieter ggf. ein Recht auf Rückforderung zu viel gezahlter Miete, das er selbst geltend machen muss.

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten, genauer für die erstmalige Vermietung einer Immobilie, die nach dem 1. Oktober 2014 gebaut wurde. Ebenso gilt sie nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung der Immobilie.

Eine weitere Ausnahme besteht, wenn der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Abschluss des Mietvertrages Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, die ihn zur Erhöhung der Miete berechtigen – zum Beispiel eine energetische Sanierung. In diesem Fall darf die höchstzulässige Miete noch einmal um den Betrag überschritten werden, um den der Vermieter die alte Miete wegen der Modernisierung erhöhen durfte.

Für Altmieten, die bereits vor dem Mieterwechsel über dem höchstzulässigen Betrag lagen, sieht das Gesetz einen Bestandsschutz vor. Der Vermieter darf die höhere Miete auch nach einem Mieterwechsel beibehalten, ohne sie jedoch weiter zu erhöhen.

Seit Anfang 2019 gilt: Wenn sich der Vermieter auf eine solche Ausnahme berufen will, muss er den Mieter rechtzeitig informieren – und zwar vor der Unterzeichnung des Mietvertrages. Beispiel: War die Miete des Vormieters bereits höher, als heute erlaubt ist, muss er dem neuen Mieter mitteilen, wie hoch diese Miete ein Jahr vor dem Mieterwechsel war. Falls der Vermieter dies unterlässt und die unterlassene Auskunft später nachholt, kann er sich erst zwei Jahre später darauf berufen und die Miete erhöhen.

Natürlich kann es sich durchaus ergeben, dass die Miete in einer Großstadtwohnung bereits vor dem Mieterwechsel höher war, als es die Mietpreisbremse eigentlich zulässt. Dann würde der Vermieter von dem oben erläuterten Bestandsschutz profitieren. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter den künftigen Mieter nur über die Höhe der Vormiete an sich informieren muss. Der Vermieter sei jedoch nicht dazu verpflichtet, diese auf ihre Zulässigkeit nach den Regeln der Mietpreisbremse zu überprüfen und dem Mieter dann nur den zulässigen Betrag mitzuteilen. Es stünde dem Vermieter jedoch frei, diese Auskünfte zusätzlich zu geben. Gestritten worden war um diese Frage, weil die Parteien sich nicht einigen konnten, ob mit "Vormiete" im Gesetz die mit dem Vormieter im Mietvertrag vereinbarte Miete gemeint sei, oder womöglich derjenige Betrag, der nach den Regeln der Mietpreisbremse als voherige Miete maximal zulässig gewesen wäre. Im zweiten Fall wäre dann ein deutlich niedrigerer Betrag für die neue Miete anzusetzen. Der BGH entschied sich für die vertraglich vereinbarte und tatsächlich gezahlte Vormiete. Die Folge: Der Vermieter im konkreten Fall konnte diesen (höheren) Betrag vom neuen Mieter verlangen (Urteil vom 29.11.2023, Az. VIII ZR 75/23).

Man geht von einer umfassenden Modernisierung meist dann aus, wenn dafür mehr als ein Drittel der Mittel eingesetzt wurden, die ein vergleichbarer Neubau gekostet hätte. Es gibt jedoch keine genaue gesetzliche Definition der umfassenden Modernisierung.

Berlin hat als einziges Bundesland die Mietpreisbremse ab 1. Juni 2015 für das ganze Stadtgebiet eingeführt. Nach und nach sind hinzugekommen: Bayern, Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Schleswig-Holstein und Thüringen. Dort gilt die Mietpreisbremse jeweils in einzelnen Städten und Ballungsräumen.

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat die in § 556d BGB geregelte Mietpreisbremse für verfassungsgemäß erklärt und die dagegen gerichteten Verfassungsbeschwerden von Vermietern nicht angenommen. Das Gericht argumentiert wie folgt: Der Eingriff in das Eigentum sei verhältnismäßig, da es im öffentlichen Interesse liege, der Verdrängung weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken (Beschluss vom 18. Juli 2019, Az. 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18).

Jedes Bundesland muss selbst eine Mietenbegrenzungsverordnung erlassen. In einigen Bundesländern haben die Gerichte deren Rechtmäßigkeit angezweifelt. So gibt es inzwischen Gerichtsurteile, die einige landesgesetzliche Regelungen aufgrund von Formfehlern – wie etwa einer unzureichenden Begründung für die Ausweisung eines Gebietes mit angespanntem Wohnungsmarkt – für unwirksam erklären. Zum Beispiel entschied das Landgericht München so im Fall der Bayerischen Mietpreisbremse (Az. 14 S 10058/17). Dies bedeutet nicht, dass es in diesen Bundesländern keine Mietpreisbremse mehr gibt, sondern, dass die Gesetze nachgebessert werden müssen. In Bayern existiert seit Anfang 2022 eine neue Regelung zur Mietpreisbremse in 203 Städten und Gemeinden.

In einigen Fällen laufen Versuche, von den jeweiligen Bundesländern im Rahmen einer Staatshaftungsklage Schadensersatz für betroffene Mieter zu erstreiten, da diese keine Möglichkeit hatten, ihre Miete zu reduzieren. Das Landgericht München wies eine entsprechende Klage ab (Urteil vom 21.11.2018, Az. 15 O 19893/17).

Auch das Landgericht Frankfurt a. M. hat einen Anspruch von Mietern auf Schadensersatz wegen Unwirksamkeit der Mietpreisbremse gegen das Land Hessen abgelehnt (Urteil vom 25.3.2019, Az. 2-04 O 307/18).

Ebenso hat der Bundesgerichtshof einen Schadensersatzanspruch von Mietern gegen den Staat bzw. ihre jeweiligen Bundesländer wegen unwirksamer Regelungen zur Mietpreisbremse verneint. Hier hatte ein Mieter das Bundesland Hessen auf Amtshaftung verklagt. Er hatte zuvor versucht, eine Rückzahlung von zu viel gezahlter Miete von seinem Vermieter zu erwirken. Als dies an der unwirksamen Landesregelung scheiterte, verlangte er erfolglos Schadensersatz vom Bundesland Hessen.

Nach dem Bundesgerichtshof ist die Voraussetzung für einen solchen Anspruch, dass ein Amtsträger eine ihm gegenüber einem Dritten obliegende Amtspflicht verletzt hat. Die hessische Mietpreisbremse sei aber eine allgemeine gesetzliche Regelung gewesen. Sie habe nicht auf bestimmte Personen oder Personenkreise abgezielt, sondern auf die Wahrung der Interessen der Allgemeinheit.
Daher habe sie auch nicht zum Ziel gehabt, den hier betroffenen Mieter zu schützen. Dieser könne daher keine Ansprüche geltend machen.

Der BGH betonte, dass ein einzelner Bürger aus enttäuschtem Vertrauen in die Wirksamkeit einer Rechtsnorm keine Ansprüche gegen den Staat ableiten könne (Urteil vom 28. Januar 2021, Az. III ZR 25/20).

Gegen eine überhöhte Miete können sich Mieter wehren, indem sie den Verstoß gegen die Regelungen über die Mietpreisbremse beim Vermieter rügen und anschließend den zu viel gezahlten Betrag zurückverlangen. Die Rüge ist eine Voraussetzung für die Rückforderung. Für diese gelten die gesetzlichen Vorschriften über die Rückforderung einer ungerechtfertigten Bereicherung. Rechtsgrundlage ist § 556g des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dieser sagt ausdrücklich: "Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben."

Wenn der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses rügt oder das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet war, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückfordern.

Anfang 2019 wurde die Vorschrift über die Rüge vereinfacht. Nun müssen Mieter nicht mehr bereits im Rahmen der Rüge begründen oder vorrechnen, warum die Miete überhöht ist. Ausreichend ist ein einfacher Satz wie "ich rüge die Verletzung der Vorschriften über die Mietpreisbremse". Vorgeschrieben ist die Textform, also Text ohne eigenhändige Unterschrift (zum Beispiel auch E-Mail).

Dies ändert jedoch nichts daran, dass man bei einer Rückforderung per Klage einen bestimmten Betrag nennen und begründen muss, wie man auf diese Zahl kommt.

Ein Haken bei der Rückforderung zuviel gezahlter Miete besteht darin, dass der Mieter womöglich gar nicht weiß, dass er zuviel Miete zahlt, oder, wie viel Miete er zurückfordern kann. Wie hoch war zum Beispiel die Miete des Vormieters, oder: Profitiert der Vermieter von Ausnahmeregelungen zum Beispiel aufgrund einer Modernisierung?

Der Mieter hat jedoch einen gesetzlichen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter. Dieser muss ihm nach § 556g Abs. 3 BGB auf Nachfrage Auskunft über alle in Sachen Mietpreisbremse relevanten Sachverhalte geben. Dies gilt auch für durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen.

Der Bundesgerichtshof hat Mitte Juli 2023 darüber entschieden, wie viel Zeit sich Mieter mit diesem Auskunftsverlangen lassen können. Grundsätzlich beträgt die Verjäherungsfrist drei Jahre. Nur: Wann beginnt sie? Mit dem Abschluss des Mietvertrages, oder womöglich erst an dem Tag, an dem der Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückverlangt?

Der BGH hat entschieden:

- Der Auskunftsanspruch verjährt unabhängig vom Anspruch auf Rückzahlung der Miete.
- Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch beginnt zu laufen, sobald der Mieter vom Vermieter Auskunft verlangt.

Der Auskunftsanspruch ist also verjährt, wenn der Mieter Auskunft verlangt, der Vermieter nicht antwortet und dann drei Jahre vergehen.

Die ebenfalls dreijährige Verjährungsfrist für den Rückzahlungsanspruch beginnt dagegen erst mit dem Zahlungsverlangen bzw. mit Zugang der Rüge beim Vermieter zu laufen (Urteil vom 12.7.2023, Az. VIII ZR 375/21).

Mieter sollten gerade in Großstädten und Ballungsräumen darauf achten, ob von ihnen beim Anmieten einer Wohnung eine überhöhte Miete verlangt wird. Abzuraten ist von einer eigenmächtigen Kürzung der Miete aufgrund selbst berechneter Zahlen: Hier kann bei Fehlern ein Mietrückstand entstehen, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Bei Fragen und Streitfällen kann Ihnen ein Fachanwalt für Mietrecht beratend zur Seite stehen.