Betriebskosten: Welche Kostenarten müssen Mieter zahlen?

Will der Vermieter seinem Mieter oder seinen Mietern die Betriebskosten bzw. Nebenkosten einer Mietwohnung auferlegen, ist eine entsprechende Vereinbarung erforderlich. Dabei wird regelmäßig eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung vereinbart. Nach der gesetzlich vorgeschriebenen jährlichen Abrechnung kann dann ein Guthaben oder eine Nachzahlung fällig werden. Erlaubt, aber unüblich ist auch eine monatliche Nebenkostenpauschale, mit der dann die Betriebskosten abgegolten sind, ohne dass es eine Jahresabrechnung gibt. Auch eine Teilinklusivmiete ist möglich. Diese enthält dann die nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten; über die verbrauchsabhängigen Kosten wird extra abgerechnet.

Bei den Nebenkosten einer Wohnung unterscheidet man zwischen "kalten" und "warmen" Kosten. Die warmen Nebenkosten sind die, welche für Heizung und Warmwassererzeugung entstehen. Die kalten sind alle anderen: Beispielsweise Grundsteuer, Kaltwasser und Abwasser, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Gebäudeversicherung und Gartenpflege.

Die Betriebskostenverordnung legt grundsätzlich fest, was der Vermieter dem Mieter berechnen darf. Sie zählt 16 Kostenarten auf, von der Grundsteuer bis zu den Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege. Für Unsicherheit sorgt oft der 17. Punkt, nämlich die "sonstigen Betriebskosten".

Der Vermieter darf als "sonstige Betriebskosten" nicht einfach alles abrechnen, was bei den anderen Kostenpositionen nicht mehr hineingepasst hat. Hier dürfen nur Positionen aufgenommen werden, die durch das Eigentum an der Immobilie und dem Grundstück oder durch ihren Gebrauch entstanden sind und die – besonders wichtig – laufend anfallen. Eine nur einmal anfallende Arbeit gehört in aller Regel nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Beispiel: Nr. 9 in der Aufzählung der Betriebskostenverordnung ist die Position "die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung". Ist eine regelmäßige Ungezieferbekämpfung einmal im Jahr nötig, damit keine Ameisenheere durch die Wohnungen marschieren, handelt es sich um regelmäßig anfallende Kosten. Diese sind umlagefähig. Muss lediglich in einem Einzelfall ein Wespennest entfernt werden, kann der Vermieter die Kosten nicht auf die Mieter umlegen.

Hier ist ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes interessant: Es ging dabei um einen morschen Baum, der gefällt werden musste. Bisher waren die Gerichte überwiegend der Ansicht, dass dies eine Einzelaktion wäre - und nicht umlagefähig im Rahmen der Gartenpflegekosten (Nr. 10 in der BetrKV). Im konkreten Fall hatte eine Mieterin sich zu zahlen geweigert, weil ihr Anteil an der Baumfällaktion 415 Euro betragen hätte. Der BGH hat nun entschieden: Die Betriebskostenverordnung spreche von der "Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen". Darunter fielen auch einzelne Bäume. Eine Erneuerung setze die vorherige Entfernung voraus. Zur Gartenpflege gehöre es nun einmal dazu, dass je nach Bedarf ganz unterschiedliche Kosten anfielen. Daher sei auch eine einmalige Baumfällaktion Teil der regelmäßig anfallenden Gartenpflegekosten. Mit solchen Aktionen müssten die Mieter auch rechnen. Der Vermieter durfte in diesem Fall also insgesamt 2.500 Euro zusätzlich auf die Mieter umlegen (Urteil vom 10.11.2021, Az. VIII ZR 107/20).

KEINE umlagefähigen Betriebskosten sind laut Betriebskostenverordnung:

- Verwaltungskosten,
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Die letzteren sind Kosten, welche aufgewendet werden müssen, um das Mietobjekt weiter bestimmungsgemäß nutzen zu können. Es geht also darum, die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel zu beseitigen. Dazu gehören auch Reparaturen. Einige Beispiele:

- Wartung der Heizungsanlage: Umlagefähig.
- Reparatur der defekten Heizung: Nicht umlagefähig.
- Jährliche Dachrinnenreinigung: Umlagefähig.
- Reparatur der Dachrinne nach einem Sturmschaden: Nicht umlagefähig.
- Treppenhausreinigung: Umlagefähig.
- Neuanstrich des Treppenhauses: Nicht umlagefähig.

Betriebskosten darf der Vermieter nicht doppelt abrechnen. Beispiel: Die Heizkostenabrechnung enthält oft auch Kosten für die Wartung der Heizanlage. Vielleicht wird diese durch den Hausmeister durchgeführt. Dessen Arbeitslohn wird in der Betriebskostenabrechnung aber ebenfalls auf die Mieter umgelegt. So etwas ist nicht zulässig, weil damit die Heizungswartung doppelt abgerechnet wird. Diese Arbeitskosten müssten also zum Beispiel aus der Heizungswartung herausgerechnet werden. Die Gefahr einer doppelten Abrechnung besteht auch dann, wenn der Hausmeister den Garten pflegt und das Treppenhaus reinigt.

Vermieter dürfen ortsübliche anerkannte Gratifikationen zusätzlich zum normalen Arbeitslohn des Hausmeisters ebenfalls auf die Mieter umlegen. Das Amtsgericht München gestattete einem Vermieter, den Hausmeister alljährlich auf Kosten der Hausbewohner zu einer Maß Bier und einem halben Hähnchen auf dem Oktoberfest einzuladen (Urteil vom 8.01.2007, Az. 424 C 22865/06).

Für leer stehende Wohnungen anfallende Kostenanteile können nicht auf die Mieter der bewohnten Wohnungen im gleichen Haus verteilt werden. Dies gilt ebenso für Kosten, die nach der Wohnfläche aufgeteilt werden. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 31.05.2006, Az. VIII ZR 159/05).

Porto- und Telefonkosten des Vermieters sind keine umlagefähigen Betriebskosten. Dies gilt auch für Bankgebühren und Darlehenszinsen. Mieter müssen nur die Gebäudeversicherung und die Vermieter-Haftpflichtversicherung bezahlen. Nicht bezahlen müssen sie eine Versicherung gegen Mietausfall, eine Rechtsschutzversicherung oder Hausratsversicherung.

Beim Abschluss von Verträgen, welche die Höhe der Betriebskosten der Immobilie beeinflussen, muss der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Er darf daher eine Leistung nicht einfach ohne Kostenvergleich beim teuersten Anbieter bestellen. Wenn der Mieter aus diesem Grund Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung geltend machen will, muss er allerdings den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot beweisen. Er hat ein Recht, die Belege des Vermieters einzusehen (Landgericht Heidelberg, Urteil vom 26.11.2010, Az. 5 S 40/10).

Vermieter von Eigentumswohnungen neigen oft dazu, einfach das sogenannte "Hausgeld", welches ihnen die Hausverwaltung in Rechnung stellt, an den Mieter weiterzuberechnen. Dieses enthält jedoch immer Posten, die nur der Eigentümer bezahlen muss und die nicht umlagefähig sind - etwa Verwaltungskosten oder Instandhaltungs-Rückstellungen. Hier muss der Vermieter eine saubere Abrechnung nur der umlagefähigen Kosten vornehmen. Mieter sollten die Abrechnung besonders aufmerksam prüfen.

Betriebskosten sind mittlerweile zur "zweiten Miete" geworden. Haben Sie den Verdacht, dass der Vermieter Kosten abrechnet, die er gar nicht abrechnen darf? Bei Streitigkeiten um das Thema Betriebskosten kann Sie ein Fachanwalt für Mietrecht beraten und Ihnen das beste Vorgehen empfehlen.