Betrug beim Immobilienkauf: Schaden steuerlich absetzbar?

Betrugsopfer können nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes den erlittenen Schaden unter Umständen von der Einkommenssteuer absetzen. Dieser muss steuerlich zu den Werbungskosten gehören. Dies sind die Kosten, die zum "Erwerb" von Einkommen dienen. Genauer: Als Werbungskosten werden alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen angesehen. Festgelegt ist dies in § 9 Abs. 1 des Einkommenssteuergesetzes (EStG). Daher ist eine wichtige Frage: Sollte das an den Betrüger verlorene Geld beim Betrugsopfer zur Erzielung von Einkünften beitragen?

Vor einigen Jahren befasste sich der Bundesfinanzhof mit dem Fall eines Immobilienkäufers, der unbedingt ein Grundstück mit einer Villa hatte kaufen wollen. Der Kauf scheiterte jedoch kurz vor dem Notartermin, da der Verkäufer plötzlich mehr Geld verlangte. Nun kontaktierte ein Makler den Kaufinteressenten und erklärte, für den Verkäufer tätig zu sein. Er könne den Kauf für 2,5 Millionen DM vermitteln - jedoch nur bei Barzahlung.

Der Käufer verhandelte mit dem Makler. Dieser stellte immer wieder neue Bedingungen, die angeblich vom Verkäufer stammten. Am Ende übergab der Käufer dem Makler 3,5 Millionen DM als Kaufpreis plus 400.000 DM als Provision und 100.000 US-Dollar als sogenanntes Handgeld. Alle Beträge wurden in bar übergeben. Der Makler bedankte sich höflich, packte das Geld ein, fuhr davon und machte sich aus dem Staub. Ein Maklerauftrag vom Verkäufer hatte nie existiert. Die Polizei konnte ihn festnehmen. Er wurde zu einer mehrjährigen Gefängnisstrafe verurteilt. Ein Zivilgericht verurteilte ihn zusätzlich zur Rückzahlung des ganzen Betrages. Diese fand aus unbekannten Gründen nicht statt.

Der geprellte Käufer allerdings wollte immer noch die Villa. Er fing neue Verhandlungen mit dem Verkäufer selbst an und erwarb die Immobilie schließlich für 3,9 Millionen DM. Dann vermietete er drei Stockwerke an gewerbliche Mieter und zog selbst in eine Wohnung im Dachgeschoss ein. Beim Finanzamt versuchte er, den Betrugsschaden steuerlich geltend zu machen. Aber handelte es sich hier nun um Werbungskosten? Das Finanzgericht war nicht dieser Ansicht.

Wer ein Haus kauft, um selbst darin zu wohnen, kann die dafür anfallenden Kosten nicht als Werbungskosten geltend machen. Denn: Das Haus dient nicht der Erzielung von Einnahmen. Anders ist es bei Häusern, die der Vermietung dienen. Fallen Werbungskosten bei der Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung" an, kann man diese auch steuerlich geltend machen. Natürlich nur in dieser Einkunftsart und mit dem entsprechenden Formular - dafür gibt es die Anlage "V & V" zur Einkommenssteuererklärung. Bei einer Immobilie zählen zum Beispiel die Abschreibungen auf den Kaufpreis zu den Werbungskosten. Außerdem gehören die Schuldzinsen dazu, die Renovierungs- und Instandhaltungskosten sowie die laufenden Betriebskosten wie Heizkosten und Gebäudeversicherung.

Bei einem Immobilienkauf fallen oft Kosten an, bevor mit dem Haus irgendwelche Einnahmen erzielt werden. Sind auch diese Beträge steuerlich absetzbar?
Für solche Fälle hat sich der Begriff der vorweggenommenen Werbungskosten entwickelt. Diese können von der Steuer abgesetzt werden, obwohl sie vor dem Beginn der Vermietung anfallen. Der Bundesfinanzhof macht dies jedoch davon abhängig, dass ein ausreichender wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Kosten und der Einnahmeerzielung in der jeweiligen Einkunftsart besteht. Auch müssen diese Kosten zu einem Zeitpunkt angefallen sein, zu dem die Vermietung schon endgültig beschlossen war. Dies sollte man dem Finanzamt auch überzeugend glaubhaft machen können.

Nicht alle für einen Immobilienkauf getätigten Aufwendungen führen zum erwünschten Ziel. Unter Umständen besichtigt der Käufer erst einmal mehrere Objekte, die nicht in Frage kommen. Dann fallen für ihn jedes Mal Reisekosten an. Vielleicht beauftragt er einen Gutachter, um die Statik eines Hauses zu überprüfen. Dieser findet heraus, dass das Gebäude bald umfallen wird. Und wieder findet kein Kauf statt. Der Gutachter möchte aber bezahlt werden. Oder der Käufer wird - wie im beschriebenen Fall - schlicht um den Kaufpreis und die Provision betrogen.

Dazu hat der Bundesfinanzhof entschieden: All dies schadet nicht. Auch Aufwendungen, die nicht zum Erfolg führen, lassen sich also von der Steuer absetzen. Es müssen nur die oben genannten Voraussetzungen erfüllt sein. Wenn sich der Immobilienkäufer zur Vermietung entschlossen hat, sind die ab diesem Zeitpunkt anfallenden Aufwendungen auch als Werbungskosten absetzbar. Dazu muss der Kaufinteressent noch nicht einmal eine bestimmte Immobilie im Blick haben. Aber: Gilt all dies auch für den Kaufpreis selbst?

Anschaffungs- oder Herstellungskosten für ein Gebäude lassen sich nur in Form von Abschreibungen über mehrere Jahre hinweg von der Steuer absetzen. Anders ist es bei vergeblich getätigten Aufwendungen. Ein vergeblich gezahlter Kaufpreis ist dem Bundesfinanzhof zufolge als Teil der Werbungskosten sofort abziehbar. Dass die Villa im beschriebenen Fall dann später tatsächlich gekauft wurde, hatte damit aus Sicht des Gerichts nichts zu tun. Den Abzug der vergeblich getätigten Aufwendungen verhinderte dies nicht.

Der Bundesfinanzhof entschied, dass auch die Provision durch den Immobilienkauf veranlasst worden sei. Damit sei sie abzugsfähig. Dies gelte ebenso für das mysteriöse "Handgeld" – offenbar hatte der Betrüger dem Käufer vorgespielt, dass er nicht näher bezeichnete Personen bestechen wollte, um den Kauf auf den Weg zu bringen. Schmiergeld sei zwar grundsätzlich nicht absetzbar. Für den Käufer sei hier jedoch überhaupt nicht erkennbar gewesen, wer dadurch zu welcher Handlung veranlasst werden sollte.

Der Betrugsschaden im beschriebenen Fall konnte dem Bundesfinanzhof zufolge grundsätzlich im Rahmen der Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden (Urteil vom 9.5.2017, Az. IX R 24/16).

Hier habe ein ausreichender wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den getätigten Aufwendungen und der Vermietung bestanden. Entscheidend sei dabei, dass der Käufer von Anfang an fest zur Vermietung entschlossen gewesen sei. Daran ändere die Täuschung durch den betrügerischen Makler gar nichts. Ebenso spiele es keine Rolle, dass bei Übergabe des Geldes an den Makler noch kein Immobilien-Kaufvertrag existiert habe und dass das Geschäft in bar und auf unübliche Art abgewickelt worden sei. Dass der Makler überhaupt nicht vom Verkäufer beauftragt worden war, war ebenfalls irrelevant.

Der Bundesfinanzhof konnte den Fall nicht endgültig entscheiden, da die Vorinstanz nicht geklärt hatte, wann feststand, dass der Geschädigte sein Geld nicht mehr zurückbekommen würde. Daher wurde die Sache zur weiteren Klärung ans Finanzgericht zurückverwiesen.

Aus diesem Urteil ergibt sich, dass ein Betrugsschaden beim Immobilienkauf grundsätzlich als Werbungskosten steuerlich absetzbar ist. Dazu muss jedoch eine von Anfang an bestehende Vermietungsabsicht des Käufers glaubhaft gemacht werden. Es empfiehlt sich also, entsprechende Beweismittel zu haben - etwa Zeugenaussagen oder datierte Unterlagen. Bei einem Streit mit dem Finanzamt hilft und berät Sie ein Fachanwalt für Steuerrecht.