Checkliste - Kündigung Mietvertrag durch Vermieter

Wer als Mieter die Kündigung von seinem Vermieter bekommt, steht meist erst einmal unter Schock. Aber: Nicht jede Kündigung ist wirksam. Prüfen Sie mit unserer Checkliste, was zu tun ist.

Sie sind Mieter und haben von Ihrem Vermieter eine Kündigung erhalten? Atmen Sie durch und überlegen Sie in Ruhe, was nun zu tun ist. Möglicherweise können Sie gegen die Kündigung rechtlich vorgehen. Denn nicht jede Kündigung ist wirksam. Wichtig: In keinem Fall müssen Sie Ihre Wohnung sofort verlassen, weder freiwillig und auch nicht per Zwang. Ihr Vermieter braucht zunächst einen Räumungstitel, um den Gerichtsvollzieher mit der Räumung zu beauftragen. Das ist ein Gerichtsurteil, das Sie zum Auszug verurteilt.

1. Handelt es sich um eine ordentliche oder um eine fristlose Kündigung?
Eine ordentliche Kündigung erfolgt befristet. Hier haben Sie einige Monate Zeit zum Reagieren. Bei einer fristlosen Kündigung ist das anders. Hier wird Ihnen in der Kündigung nur eine gewisse Räumungsfrist gegeben. Hier sollten Sie schnell reagieren und feststellen, ob die Kündigung wirksam war.

2. Ordentliche Kündigung: Zulässiger Kündigungsgrund gegeben?
Der Vermieter darf Ihnen nicht aus beliebigen Gründen ordentlich (also mit Frist) kündigen, sondern nur aus den laut Gesetz zulässigen Gründen. Hier hilft § 573 BGB. Zulässige Gründe sind:

- Erhebliche Verletzung von Pflichten aus dem Mietvertrag,
- Eigenbedarf,
- Vermieter wird durch Fortsetzung des Mietvertrages an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert.

Auch ständige unpünktliche Mietzahlung kann eine ausreichende Vertragsverletzung darstellen.

Eine höhere Miete erzielen zu wollen, ist KEIN zulässiger Grund.

3. Fristlose Kündigung: Zulässiger Kündigungsgrund gegeben?
Der Vermieter darf Ihnen nur fristlos kündigen, wenn es dafür einen wichtigen Grund gibt – wenn Sie also den Mietvertrag so maßgeblich verletzt haben, dass für ihn ein Abwarten der Kündigungsfrist nicht zumutbar ist.

Solche Gründe können zum Beispiel sein:
- Gefährdung der Mietsache durch erhebliche Vernachlässigung,
- Unbefugte Überlassung der Wohnung an Dritte,
- Mietrückstand - Variante 1: Sie haben zwei Monate in Folge die Miete oder einen erheblichen Teil davon (mehr als eine Monatsmiete) nicht gezahlt oder
- Mietrückstand Variante 2: Sie haben in einem Zeitraum, der länger ist als zwei Zahlungstermine, einen Rückstand aufgebaut, der die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht.

4. War eine vorherige Abmahnung notwendig?
Beruft sich der Vermieter auf eine Verletzung des Mietvertrages, muss er Sie zuerst erfolglos abgemahnt haben, bevor er Ihnen kündigen darf. Das heißt, er hat Sie aufgefordert, ein bestimmtes Verhalten (zum Beispiel unerlaubte Ausübung eines Gewerbes in der Wohnung) zu unterlassen, und Sie haben trotzdem damit weitergemacht.
Achtung: Bei Mietrückständen ist eine Abmahnung nicht erforderlich.

5. Wurde der Mietrückstand in der Schonfrist beglichen?
Eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden wird unwirksam, wenn Sie innerhalb der sogenannten Schonfrist Ihre Schulden voll (!) bezahlen. Die Schonfrist beträgt zwei Monate ab Zustellung der Räumungsklage (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Achtung: Diese Möglichkeit besteht NICHT bei einer ordentlichen Kündigung wegen Mietschulden.

6. Ist eine Aufrechnung mit eigenen Forderungen möglich?
Eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden können Sie auch unwirksam machen, indem Sie sofort nach der Kündigung mit eigenen Forderungen gegen den Vermieter aufrechnen. Dies können Sie tun, wenn Ihnen der Vermieter aus irgendwelchen Gründen Geld schuldet. Die Aufrechnung müssen Sie gegenüber dem Vermieter ausdrücklich erklären.
Auch dies gilt NICHT bei einer ordentlichen Kündigung wegen Mietschulden.

7. Übernimmt das Jobcenter die Mietschulden?
Ein weiterer Weg, um die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug in letzter Minute abzuwenden, ist, dass eine öffentliche Stelle sich bereit erklärt, Ihre Mietschulden zu übernehmen.
Auch dies gilt bei einer ordentlichen Kündigung wegen Mietschulden NICHT.

8. Wurde die Miete wegen Mängeln gemindert?
Hatten Sie vielleicht einen guten Grund dafür, weniger Miete zu zahlen? Vielleicht haben Sie die Miete wegen Mängeln der Wohnung gemindert? Wenn diese Mängel nachweisbar vorliegen, darf der Vermieter Ihnen deshalb nicht kündigen. Viele Mieter setzen die Minderung aber zu hoch an – dann kann die Kündigung berechtigt sein. Hier ist individuelle Beratung nötig.

9. Liegt seitens des Vermieters Eigenbedarf vor?
Eine ordentliche, befristete Kündigung erfolgt meist wegen Eigenbedarfs. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, nahe Verwandte oder „Mitglieder seines Haushalts“ benötigt (dies können auch Lebenspartner oder Pflegekräfte sein). Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben erklären, für wen er warum die Wohnung benötigt. Sein Bedarf muss der Wohnungsgröße entsprechen, er darf also keine Vier-Zimmer-Wohnung freikündigen, weil seine Tochter in der Stadt studieren will. Ist der Kündigungsgrund vorgeschoben, haben Sie unter Umständen nach Ihrem Auszug Anspruch auf Schadensersatz.

10. Wurde die Kündigungsfrist eingehalten?
Die Frist für eine ordentliche Kündigung richtet sich nach § 573 BGB.
Danach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Achtung: Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

11. Wurde der Kündigungsgrund in der Kündigung genannt?
Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund nennen. Ansonsten ist die Kündigung nicht wirksam.

12. Wurden alle Formalien eingehalten?
Eine Kündigung bedarf der Schriftform. Das heißt: Papier mit eigenhändiger Unterschrift des Vermieters.
Der Vermieter soll den Mieter darin auch auf die Möglichkeit hinweisen, der ordentlichen Kündigung wegen eines Härtefalls zu widersprechen – auch auf die Form und Frist, mit der dies zu geschehen hat (schriftlich, spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist). Unterlässt er diesen Hinweis, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Gerichtstermin des Räumungsrechtsstreits erklären.

13. Sind in der Kündigung alle Personen genannt?
Die Kündigung muss sich an alle Personen richten, die im Mietvertrag als Mieter genannt sind und diesen mit unterschrieben haben. Besteht die Vermieterseite aus mehreren Personen, müssen auch alle die Kündigung unterschreiben.

14. Liegt ein Härtefall vor?
Als Mieter können Sie einer ordentlichen Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für Sie, Ihre Familie oder Mitglieder Ihres Haushalts eine unzumutbare Härte darstellen würde und diese auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Man nennt dies auch die „Sozialklausel.“ Eine solche Härte kann zum Beispiel vorliegen, wenn

- angemessener Ersatzwohnraum nicht beschafft werden kann (ein Pflegeheim oder die Obdachlosenunterkunft sind NICHT angemessen),
- der Mieter sehr alt, krank oder gebrechlich ist,
- Suizidgefahr besteht.

Zu diesem Thema gibt es eine Vielzahl von Gerichtsentscheidungen. Es wird jeweils im Einzelfall eine Interessenabwägung vorgenommen. Die gesetzliche Regelung dazu findet sich in § 574 BGB.

Wichtig: Diese Härtefallregelung gilt NICHT, wenn der Vermieter einen Grund hat, fristlos zu kündigen.

15. Wurde fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt?
Mancher Vermieter kündigt fristlos und „hilfsweise“ gleich auch noch ordentlich mit Frist. Dies wird gemacht, wenn der Vermieter sichergehen will, dass die Kündigung wirksam ist, insbesondere bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückständen. Eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden kann der Mieter nämlich außer Kraft setzen, indem er innerhalb der „Schonfrist“ (siehe oben) zahlt. Bei einer ordentlichen Kündigung ist dies nicht möglich. Dieses Vorgehen ist rechtens, sagt der Bundesgerichtshof (Urteil vom 19.9.2018, Az. VIII ZR 231/17; VIII ZR 261/17).

Praxistipp
Diese Checkliste kann Ihnen naturgemäß nur einen kurzen Überblick über die zu prüfenden Punkte geben. Wenn Ihr Vermieter Ihnen gekündigt hat, ist eine Beratung durch einen Rechtsanwalt, am besten einen Fachanwalt für Mietrecht, zu empfehlen.

(Ma)