Darf man als Mieter bauliche Veränderungen an der Mietwohnung vornehmen?

Frau Julia Jung wohnt seit fünf Jahren in einer Mietwohnung in Berlin. Sie möchte das kleine Badezimmer moderner gestalten, indem sie neue Fliesen anbringt und die Badewanne gegen eine Dusche austauscht. Außerdem plant sie, die Wände in ihrer Wohnung in einem helleren Ton zu streichen, um mehr Licht in den Raum zu bekommen. Ohne Rücksprache mit dem Vermieter beginnt sie mit den Arbeiten. Einige Wochen später kommt der Vermieter zufällig zur Wohnung und ist entsetzt. Er verlangt den sofortigen Rückbau, kündigt die Wohnung fristlos. Frau Jung ist verunsichert. Sie fragt sich: „Darf der Vermieter das wirklich? Hätte ich vorher um Erlaubnis fragen müssen – auch wenn ich die Kosten selbst getragen habe und die Wohnung aufgewertet wurde?“

Was gilt überhaupt als bauliche Veränderung?

Bauliche Veränderungen sind größere Eingriffe in die Mietwohnung, die die Bausubstanz betreffen. Das bedeutet also, wenn man etwas umbaut, einbaut oder ersetzt, was fest mit der Wohnung verbunden ist und nicht einfach wieder entfernt werden kann, ohne dass dabei die Wohnung oder das Gebäude beschädigt wird.

Beispiele hierfür sind:
- Entfernen oder Einziehen von Wänden
- Austausch von Fliesen oder fest verklebtem Bodenbelag
- Einbau einer neuen Dusche oder Toilette
- Änderung von Elektro- oder Wasserleitungen
- Einbau einer festen Einbauküche, wenn bauliche Arbeiten nötig sind

Julia Jung hat durch das Verlegen neuer Fliesen und den Austausch der Badewanne bauliche Veränderungen vorgenommen.

Wann ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich?

Die Zustimmung des Vermieters ist immer dann erforderlich, wenn es sich um eine bauliche Veränderung handelt, die einen großen Eingriff in die Bausubstanz darstellen.

Julia hätte den Vermieter um Erlaubnis fragen müssen, bevor sie neue Fliesen angelegen und die Badewanne ausgetauscht hat.

Muss die Zustimmung für eine bauliche Veränderung schriftlich erfolgen?

Die Zustimmung kann zwar auch mündlich erfolgen, aber zur Sicherheit sollte man sich die Zustimmung immer schriftlich bestätigen lassen! Eine mündliche Zustimmung ist im Streitfall schwer zu beweisen.
Da Julia keine Zustimmung eingeholt hat – weder schriftlich noch mündlich –, fehlt ihr jede rechtliche Absicherung.

Darf der Vermieter jeden Umbauwunsch einfach ablehnen?

Der Vermieter darf bauliche Veränderungen grundsätzlich ablehnen, weil ihm die Wohnung gehört.
Der Bundesgerichtshof entschied (Urteil v. 14.09.2011, Az. VIII ZR 10/11): Der Vermieter ist nicht verpflichtet dem Umbauwunsch des Mieters zuzustimmen. Auch dann nicht, wenn es zu einer Verbesserung der Wohnung führt.

In Julias Fall muss der Vermieter ihren Umbauwünschen nicht zustimmen, auch wenn es zu Modernisierung des Bades führt.

Gibt es Situationen, in denen der Vermieter einem Umbau zustimmen muss?

Ja. Wenn der Mieter zum Beispiel wegen einer Behinderung Umbauten braucht oder etwas zum Einbruchs- oder Klimaschutz tun will (§ 554 BGB). In solchen Fällen muss geprüft werden, ob der Umbau den Vermieter nicht zu sehr belastet z.B. den Wert der Wohnung nicht senkt oder ob ein Rückbau möglich ist. Ist das der Fall, muss der Vermieter die bauliche Veränderung erlauben.

Da Julia keinen besonderen Grund wie z. B. eine körperliche Einschränkung hatte, hätte der Vermieter die Umbauten ablehnen dürfen.

Was droht dem Mieter bei ungenehmigten baulichen Veränderungen?

Ohne die Erlaubnis des Vermieters, drohen dem Mieter ernsthafte rechtliche Folgen. So kann er verlangen, dass der Mieter alles wieder in den alten Zustand umbaut. Zudem kann er Schadenersatzansprüche gegen den Mieter geltend machen, wenn durch die Umbauten Schäden an der Wohnung entstanden sind oder sich der Wert der Wohnung gemindert hat. Bei besonders schwerwiegenden Eingriffen kann der Vermieter den Vertrag sogar fristlos kündigen (§543 BGB).

In Julias Fall waren die Forderungen des Vermieters berechtigt, da sie ohne Erlaubnis in die Bausubstanz eingegriffen hat.

Welche Pflichten hat der Mieter bei Auszug?

Wenn im Mietvertrag keine andere Vereinbarung getroffen worden sind, muss der Mieter den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.
Es empfiehlt sich daher, mit dem Vermieter abzusprechen, ob bauliche Veränderungen bestehen dürfen oder ein Rückbau durch den Mieter erfolgen muss.
Julia müsste bei Auszug die Dusche und die Fliesen wieder entfernen, um das Bad in den alten Zustand zu bringen.

Kann der Mieter bei Auszug Ersatz für die Umbaukosten verlangen?

Nein. Nur wenn der Vermieter vorher dem Mieter schriftlich zugestimmt hat und ein Kostenerstattungsanspruch vereinbart wurde. Ohne eine Vereinbarung, besteht kein Anspruch des Mieters auf Erstattung der Kosten.

Da Julia ohne Zustimmung gehandelt hat und keine Vereinbarung über die Kostenerstattung bei baulichen Veränderungen getroffen hat, hätte sie keinen Anspruch darauf ihr Geld für die Umbauten zurückzubekommen.

Welche Veränderungen darf ein Mieter ganz ohne Zustimmung vornehmen?

Erlaubt ohne Zustimmung sind dagegen kleinere Veränderungen, die rückstandslos entfernbar sind und keine dauerhaften Spuren hinterlassen.
Dazu zählen: das Aufhängen von Bildern, das Streichen oder Tapezieren von Wänden, das Verlegen von Teppichen oder das Aufstellen von Möbeln. Auch das Anbringen von Lampen, Vorhängen, Bildern oder Regalen ist in der Regel erlaubt – sofern dabei nur solche Bohrlöcher entstehen, wie sie bei der normalen Nutzung einer Wohnung üblich und notwendig sind.

In Julias Fall war das Streichen der Wände erlaubt. Für die Fliesen und die Dusche hätte sie aber die Erlaubnis des Vermieters gebraucht.

Fazit

Mieter dürfen bauliche Veränderungen, die einen wesentlichen Eingriff in die Bausubstanz der Wohnung darstellen, nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen. Die Erlaubnis des Vermieters sollte vorher schriftlich eingeholt werden, um rechtliche Folgen zu vermeiden. Wer eigenmächtig handelt, riskiert die Kosten für den Rückbau zu tragen, zusätzlich Schadenersatz zahlen zu müssen, sowie die fristlose Kündigung der Wohnung.

(Wk)