Der Zeitmietvertrag – was muss man beachten?

Mit einem Zeitmietvertrag oder befristeten Mietvertrag wird eine Wohnung für einen festen Zeitraum vermietet. Eine "ordentliche Kündigung", also eine reguläre Kündigung mit gesetzlicher Frist, ist dann von beiden Seiten ausgeschlossen. Ein Zeitmietvertrag endet immer erst zu dem Zeitpunkt, der im Vertrag genannt ist, und nicht früher. Auch Mieter können also nicht nach Belieben kündigen und umziehen. Eine außerordentliche, in der Regel fristlose Kündigung aus besonderen Gründen bleibt von beiden Seiten möglich. Normale Gründe für einen Umzug von Mieterseite gehören jedoch nicht dazu.

Zeitmietverträge sind nach wie vor für Wohnungen zulässig. Für sie gelten jedoch seit der Mietrechtsreform von 2001 enge Voraussetzungen. Daher kommen Zeitmietverträge heute seltener vor. Sie sind allerdings nach wie vor üblich bei gewerblichen Mietobjekten, also in sogenannten Gewerbemietverträgen. Hier werden oft langfristige Mietverträge abgeschlossen.

Der Zeitmietvertrag ist gesetzlich geregelt in § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieser Regelung zufolge darf man ein Mietverhältnis für eine feste Zeit vereinbaren, wenn eine der folgenden Voraussetzungen vorliegt:

Der Vermieter will nach dem Ende der fest vereinbarten Mietzeit

- die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen (Eigenbedarf),
- die Räume abreißen oder sie so wesentlich verändern oder instand setzen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses diese Maßnahmen erheblich erschweren würde,
- die Räume an einen ihm zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.

Der Vermieter muss dem Mieter den genauen Grund für die Befristung des Mietverhältnisses schon bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilen. Er muss sich also von Anfang an festlegen und kann nicht später irgendwelche Gründe nachschieben. Missachtet der Vermieter diese Pflicht, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann mit gesetzlicher, für den Mieter immer dreimonatiger Frist gekündigt werden.

Diese Art Vertrag nennt man auch einen "qualifizierten" Zeitmietvertrag. Ein einfacher Zeitmietvertrag, bei dem der Vermieter nicht im Voraus seine späteren Absichten mit der Wohnung mitteilen muss, kann nur noch bei Gewerbeimmobilien abgeschlossen werden.

Mit den Familienangehörigen meint das Gesetz nahe Angehörige wie etwa Kinder, Stiefkinder, Geschwister, Neffen, Nichten, Enkel, Schwiegereltern und -kinder. Nicht als nahe Angehörige gelten Schwäger, Cousins und Cousinen, Onkel und Tanten, Großneffen und Großnichten.

"Angehörige des Haushalts" des Vermieters sind zum Beispiel Hausangestellte (Chauffeur, Butler ...) oder eine mit im Haushalt lebende Pflegekraft. Dazu gehören aber auch Pflegekinder, Lebenspartner des Vermieters oder deren Kinder.

Unter den wesentlichen Veränderungen der Mieträume versteht das Gesetz Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, die so umfassend sind und so lange dauern, dass der Vermieter sie nicht durchführen kann, wenn die Wohnung bewohnt ist. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Grundriss der Wohnung verändert werden soll, weil Wände herausgerissen, ein größeres Bad eingebaut oder Zimmer zusammengelegt werden sollen. Auch eine energetische Sanierung kann dazu führen, dass solche umfangreichen Arbeiten anfallen. Der Vermieter müsste dies jedoch näher erklären können, da viele energetische Sanierungen auch bei bewohnten Wohnungen durchgeführt werden.

Ein "zur Dienstleistung Verpflichteter" ist ein Angestellter des Vermieters. Dies könnte zum Beispiel ein Hausmeister sein.

Wie schon erwähnt, muss der Grund, warum der Vermieter die Mietdauer befristen will, bereits beim Vertragsabschluss feststehen und dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. In der Regel wird dieser Grund in den Mietvertrag hineingeschrieben.

Wichtig zu wissen: Nach § 550 BGB muss ein Mietvertrag, der für länger als ein Jahr abgeschlossen wird, in Schriftform geschlossen werden. Schriftform bedeutet: auf Papier mit eigenhändigen Unterschriften der Vertragspartner. Auch das ab 1.1.2025 wirksame Bürokratieentlastungsgesetz hat daran nichts geändert. Darin wurde die Schriftform für gewerbliche Mietverträge durch die Textform ersetzt. Für Mietverträge über Wohnraum gilt weiterhin die Schriftform. Wird sie nicht beachtet, gilt der Mietvertrag für unbestimmte Zeit. Er kann dann mit gesetzlicher Frist gekündigt werden, aber frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Wohnung.

Es ist auf keinen Fall ausreichend, den Gesetzes-Paragrafen 575 BGB mit Copy-and-paste in den Vertrag zu kopieren. Dadurch wird der Vertrag nicht zum Zeitmietvertrag. Eine individuelle Begründung ist also erforderlich. Täuscht der Vermieter einen Befristungsgrund vor, liegt ebenfalls kein Zeitmietvertrag vor, sondern ein Mietvertrag mit unbestimmter Laufzeit und gesetzlicher Kündigungsfrist.

Sind die gesetzlichen Voraussetzungen des Zeitmietvertrages nicht erfüllt, handelt es sich laut Gesetz um einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Dies macht eine Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich. Für den Mieter sind dies drei Monate, für den Vermieter können es bei langer Mietdauer mehr sein. Allerdings gibt es auch Fälle, in denen das so nicht funktioniert.

Zum Beispiel entschied der Bundesgerichtshof vor einigen Jahren, dass man im Einzelfall einen unwirksamen Zeitmietvertrag auch so umdeuten kann, dass die Vertragspartner einen beiderseitigen Kündigungsverzicht vereinbart haben. Dann kann man den Vertrag erst nach Ablauf einer bestimmten Zeit kündigen.

Die Vertragspartner hatten im konkreten Fall einen Zeitmietvertrag geschlossen, ohne den Grund für die Befristung zu nennen. Während der Vertragslaufzeit war die Wohnung verkauft worden. Vor Vertragsablauf kündigte der neue Vermieter den Mietern wegen Eigenbedarfs.

Der Bundesgerichtshof erklärte: Hier hätten die beiden ursprünglichen Vertragspartner nicht gewusst, dass ein Zeitmietvertrag nur wirksam sei, wenn der Befristungsgrund bei Vertragsabschluss angegeben werde. Beide hätten aber einen Vertrag abschließen wollen, der nicht vor einem bestimmten Datum ende. Daher liege in diesem Fall eine Vertragslücke vor, die man durch Auslegung des Willens der Beteiligten schließen könne. Die Folge: Die Eigenbedarfskündigung des neuen Vermieters sei hier unwirksam (Urteil vom 11.12.2013, Az. VIII ZR 235/12).

Wenn der Grund für die Befristung des Zeitmietvertrages nachträglich entfällt, kann der Mieter in der Regel wählen, ob er zum regulären Vertragsende aussteigen oder den Vertrag als unbefristeten Mietvertrag fortsetzen möchten. Zu einem solchen Wegfall des Befristungsgrundes kann es zum Beispiel kommen, wenn der Vermieter die Wohnung ursprünglich für sein erwachsenes Kind haben wollte, dieses aber nun doch in einer anderen Stadt studieren oder eine Ausbildung machen will.

Die Vertragspartner eines Zeitmietvertrages können diesen zwar nicht regulär mit Kündigungsfrist kündigen, durchaus aber außerordentlich. Dabei sind zwei Varianten möglich: die fristlose Kündigung nach § 543 BGB und die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.

Kommt es zu einer schweren Vertragsverletzung, kommt eine fristlose Kündigung in Betracht. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete nicht zahlt, ohne Erlaubnis des Vermieters die Wohnung untervermietet oder die Wohnung grob vernachlässigt. Auch von Mieterseite aus kann es eine fristlose Kündigung geben – etwa, wenn der Vermieter dem Mieter nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ermöglicht. Beispiel: Wegen Bauarbeiten ist kein Einzug zum vereinbarten Termin möglich.

Eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ermöglicht zum Beispiel § 540 Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert. Dann darf der Mieter außerordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Wenn ein Mieter mit Zeitmietvertrag einfach vorzeitig aus der Wohnung auszieht und nicht weiter Miete zahlt, ohne einen Grund für eine außerordentliche Kündigung zu haben, kann der Vermieter in der Regel Schadensersatz fordern. Der Mieter ist verpflichtet, bis zum Ende der Vertragsdauer die Miete zu zahlen. Nach einem vorzeitigen Auszug erlischt dieser Anspruch des Vermieters erst dann, wenn jemand anders einzieht und die Miete zahlt. Übrigens ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, den Mieter bei Stellung eines Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. Eine solche Lösung kann nur in beiderseitigem Einvernehmen ausgehandelt und vereinbart werden.

Ein Zeitmietvertrag für Wohnräume ist ein Ausnahmefall unter den Mietverträgen. Wenn es zwischen Mieter und Vermieter zu Streitigkeiten um einen Zeitmietvertrag oder eine Befristung kommt, empfiehlt sich eine Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.