Gewerbeimmobilien: Wann ist eine Mieterhöhung berechtigt?

Der Vermieter von Gewerberäumen darf nicht einfach eine einseitige Mieterhöhung vornehmen, wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Ohne vertragliche Vereinbarung bleibt die Miete daher, wie sie ist.

Wenn die Miete so niedrig ist, dass sie im Vergleich mit ähnlichen Immobilien grob ungerecht bzw. unbillig erscheint, kann theoretisch zwar eine Mieterhöhung nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gerechtfertigt sein. Allerdings ist dies eher ein exotischer Fall.

Ein Vermieter von Gewerberäumen, der in seinem Mietvertrag keine Klausel über die Mieterhöhung vorgesehen hat, kann diese nur über eine Änderung des Mietvertrages erreichen. So etwas ist immer im Einvernehmen mit dem Mieter möglich, zum Beispiel durch Abschluss eines neuen Vertrages oder eine einverständliche Änderung des vorhandenen Mietvertrages.

Eine weitere Möglichkeit ist die Änderungskündigung. Hier kündigt der Vermieter den bestehenden Mietvertrag. Gleichzeitig legt er dem Mieter einen neuen Vertrag mit höherer Miete vor. In der Praxis wird dies jedoch meist dadurch verhindert, dass bei gewerblichen Mietverträgen Zeitmietverträge über einen längeren, festen Zeitraum üblich sind. Bei diesen kann keine Kündigung während der Laufzeit erfolgen - von beiden Seiten nicht. Eine Ausnahme stellt die außerordentliche Kündigung wegen Vertragsverletzungen dar. Eine Mieterhöhung liefert dafür jedoch keinen Grund.

Ein Gewerbemietvertrag kann eine Mieterhöhung bereits von Anfang an vorsehen. Zum Beispiel kann ein Staffelmietvertrag abgeschlossen werden, nach dem die Miete in regelmäßigen Zeitabständen – zum Beispiel alle zwei oder fünf Jahre – um einen bestimmten Betrag steigen soll. Diese Mietsteigerungen treten dann automatisch ein, ohne dass der Vermieter noch ausdrücklich eine Mieterhöhung aussprechen muss. Dem kann der Mieter der Gewerberäume nicht widersprechen.

Im Wohnraummietrecht gibt es für die Staffelmiete einige Einschränkungen (§ 557a BGB): Unter anderem muss die Mieterhöhung als Geldbetrag ausgewiesen werden und die Staffelmiete muss für mindestens ein Jahr gleich bleiben. Auf Gewerberäume sind diese Regeln jedoch nicht anwendbar. Beim Gewerbemietvertrag zählt hier nur, was vereinbart wurde.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch eine Änderung der Marktlage auf dem Immobilienmarkt eine Staffelmietvereinbarung nicht erschüttern kann. Wenn also etwa die Mieten für entsprechende Gewerberäume sinken, bleibt der Mieter weiter an den bestehenden Staffelmietvertrag gebunden. Dem BGH zufolge ist es für ihn weiter zumutbar, die einmal vereinbarte Miete mit den entsprechenden Steigerungen weiter zu entrichten. Er kann sich auch nicht auf einen sogenannten "Wegfall der Geschäftsgrundlage" berufen, weil unter Umständen beide Vertragspartner bei Vertragsabschluss davon ausgegangen sind, dass die Mieten für derartige Gewerberäume künftig weiter steigen würden (Urteil vom 8.5.2002, Az. XII ZR 8/00).

Die Vereinbarung einer Indexmiete ist bei Gewerberäumen nicht unüblich. Man spricht hier auch von einer Preisanpassungs- oder Gleitklausel. Dabei ändert sich die Miete abhängig vom Verbraucherpreisindex oder auch vom Index für Einzelhandelspreise - je nach Inhalt des Mietvertrages. Die Miete ist also an den Index gekoppelt.

Manche Gleitklauseln sehen vor, dass die Miete sich nach der Veränderung von Indexpunkten richtet, bei anderen ist die prozentuale Veränderung des Index entscheidend. Übersichtlicher sind die Prozentklauseln.

Wichtig: Klauseln zur Vereinbarung einer Indexmiete verstoßen gegen das 2007 geänderte Preisklauselgesetz, wenn sie nicht vier wichtige Voraussetzungen erfüllen:

- Der Mietvertrag muss eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren haben.
- Die Mieterhöhung muss an einen Index gebunden sein, den das Statistische Bundesamt, ein statistisches Landesamt oder die entsprechende europäische Stelle veröffentlichen.
- Die Preisklausel muss hinreichend bestimmt sein
- Sie darf keine Partei unangemessen benachteiligen. Das bedeutet: Die Miete muss bei einem Rückgang der Indexwerte auch nach unten angepasst werden.

Auch beim Gewerbemietvertrag gilt: Die Indexmiete darf erst nach einer einjährigen Wartefrist erneut erhöht werden.

In der Indexmietklausel kann vereinbart werden, dass bei nur geringfügigen Änderungen des Index in beide Richtungen keine Änderung der Miete erfolgt.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hatte es mit einem Gewerbemietvertrag zu tun, bei dem eine Indexmiete vereinbart worden war. Der Vertrag galt für eine Laufzeit von 29 Jahren. Der Vermieter hatte mehrere Mieterhöhungen vorgenommen, zu denen er jedoch noch nicht berechtigt gewesen wäre. Der Mieter hatte trotzdem pünktlich bezahlt.

Nun wollte der Mieter jedoch vorzeitig den Mietvertrag beenden. Und dies gelang ihm auch. Denn: Mietverträge über mehr als ein Jahr bedürfen der Schriftform. In der vom Mieter stillschweigend akzeptierten unzulässigen Mieterhöhung sah das Gericht eine Vertragsänderung, die nicht schriftlich erfolgt war. Demzufolge galt der Vertrag nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen - und konnte mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. § 550 BGB enthält die Schriftformerfordernis für Mietverträge über einem Jahr und ist auch beim Gewerbemietvertrag zu beachten (Urteil vom 19.3.2013, Az. I-24 U 103/12).

Oft wird bei Gewerbemietverträgen eine vom Umsatz abhängige Miete vereinbart. Auf diese Weise wird der Vermieter an Umsatzsteigerungen des Mieters beteiligt, während der Mieter bei Umsatzeinbußen in gewisser Weise abgesichert ist. Oft wird dabei ein bestimmter Anteil der Miete als Festbetrag vereinbart. Der andere, meist größere Anteil, ist dann umsatzabhängig. Nicht zulässig ist die Umsatzmiete bei Apotheken.

Im Gewerbemietvertrag kann ein sogenannter Leistungsvorbehalt vereinbart werden. Dabei behält sich der Vermieter eine Anpassung der Miete nach einem bestimmten Zeitraum oder unter bestimmten Voraussetzungen vor. Es gibt zwei Varianten: So kann das Recht der Mietanpassung bzw. Mieterhöhung einseitig dem Vermieter eingeräumt werden oder es wird vereinbart, dass beide Vertragspartner nach einer bestimmten Zeit die Höhe der Miete neu verhandeln.

Der Bundesgerichtshof hat sich 2012 mit einer solchen Klausel befasst. Damals hatte die Wasserstraßenverwaltung des Bundes eine Steg- und Slipanlage an einen Segelverein vermietet. Der Gewerbemietvertrag sah vor, dass die Vermieterin alle drei Jahre prüfen durfte, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich und angemessen war. Entsprechend sollte sie es dann erhöhen oder senken. Den genauen Betrag durfte die Vermieterin "nach billigem Ermessen festsetzen".

Vor Gericht wurde die Wirksamkeit dieser Klausel angegriffen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Vertragsregelung nicht nach den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam sei. Es liege keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 BGB vor.

Der Wirksamkeit der Klausel stünde es nicht entgegen, dass dem Mieter bei einer Mieterhöhung kein Recht zur vorzeitigen Kündigung eingeräumt werde (Urteil vom 9.5.2012, Az. XII ZR 79/10).

Gewerbemietverträge zeichnen sich durch eine deutlich höhere Vertragsfreiheit aus als Wohnraummietverträge. Mieterhöhungen erfordern jedoch eindeutige vertragliche Absprachen. Ob eine solche Vereinbarung rechtswirksam ist, kann ein Fachanwalt für Mietrecht für Sie prüfen.