Eigenheim: Was für Nebenkosten entstehen beim Hausbau?

Wenn bei der Suche nach einem Baugrundstück ein Makler tätig wird, fallen je nach den Gepflogenheiten im jeweiligen Bundesland 3 bis 7 Prozent vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer als Provision an. Dazu kommen beim Kauf Kosten für den Notar (je nach erbrachter Leistung 1 bis 1,5 Prozent vom Kaufpreis) und Gebühren für die Grundbucheintragung (0,5 Prozent). Fällig wird auch die Grunderwerbsteuer, die in jedem Bundesland unterschiedlich hoch sein kann.

In den letzten Jahren wurde die Grunderwerbsteuer in immer mehr Bundesländern erhöht, teilweise mehrfach. Die Steuersätze unterscheiden sich teils erheblich. Während Bayern 2020 noch einen günstigen Steuersatz von 3,5 Prozent (des Kaufpreises) verlangt, hat Baden-Württemberg den Steuersatz schon längst auf 5 Prozent angehoben. In Berlin sind es 6 Prozent, ebenso in Hessen. In Schleswig-Holstein, Thüringen und Nordrhein-Westfalen sind es sogar 6,5 Prozent.

Der Bauvertrag sollte vor dem Vertragsabschluss zur Prüfung einem Anwalt vorgelegt werden. Häufig verstecken sich darin Klauseln, die eher zum Nachteil des Kunden sind. Ist mit dem Vertrag alles in Ordnung, müssen verschiedene Vorbereitungen für den Hausbau getroffen werden. Dabei ist zuerst ein Bodengutachten eine sinnvolle Maßnahme. Nur so kann festgestellt werden, ob sich im Boden unangenehme Überraschungen verbergen, ob der Untergrund standfest oder feucht ist und wo das Grundwasser steht. Ein solches Bodengutachten (auch „geotechnischer Bericht“) ist seit 2008 sogar vorgeschrieben. Dafür ist mit 500 bis 3.000 Euro zu rechnen.

Je nach Bundesland kommen für die Baugenehmigung 0,2 bis 0,7 Prozent der Bausumme hinzu. Bauherren, die sich schon vor dem Grundstückskauf absichern wollen, können beim Bauamt eine Bauvoranfrage stellen. Dafür sind meist etwa 100 bis 150 Euro einzurechnen.
Vor dem Baubeginn muss die Statik des Neubaus anhand der Pläne von einem unabhängigen Prüfstatiker geprüft werden. Dafür kommen circa 1.000 bis 2.000 Euro hinzu. Das Grundstück muss natürlich auch durch einen Vermessungsingenieur vermessen werden, der einen Lageplan erstellt. Dies kann etwa 2.000 bis 2.500 Euro kosten. Dann muss die Lage des zukünftigen Hauses auf dem Grundstück für die Handwerker abgesteckt werden, hierfür kommen noch einmal ein paar hundert Euro dazu.

Bezieht man nicht alle Leistungen vom Bauträger aus einer Hand, muss man natürlich auch einen Architekten beauftragen, der die Pläne für das Haus erstellt und die Projektüberwachung bzw. Bauleitung durchführt. Dies kann mit ungefähr 12 bis 15 Prozent der Bausumme zu Buche schlagen. Architektenleistungen werden üblicherweise nach einer Honorarordnung berechnet (HOAI).

Ist all dies getan, muss das Grundstück rein praktisch für den Bau vorbereitet werden. Womöglich stehen dabei Bäume im Weg, die erst einmal gefällt werden müssen. Kosten: Je nach Schwierigkeitsgrad 8 – 50 Euro je Meter Baumhöhe. Vielleicht muss aber auch zwischen der öffentlichen Straße und dem Bauplatz noch eine Baustraße quer über das Grundstück angelegt werden? Dafür können je nach Festigkeit des Untergrunds und Länge der Baustraße sehr unterschiedliche Preise berechnet werden. Zwischen 10 Euro und 140 Euro pro Quadratmeter scheint alles möglich zu sein. Vielleicht kann man die Baustraße später zumindest als Zufahrt nutzen? Eine rechtzeitige Planung kann dann verhindern, dass später tonnenweise Schotter hin- und hergeschafft werden muss.

Auf der Baustelle müssen auch Bauwasser und Baustrom vorhanden sein. Dafür sind etwa 500 bis 2.000 Euro erforderlich. Nun rückt der Bagger an, denn für den Keller oder die Bodenplatte ist Erdreich auszuheben. Hier können wieder je nach Bodenqualität extreme Preisunterschiede auftreten. So sind bei leichtem Erdboden 3 bis 5 Euro pro Kubikmeter anzusetzen, bei Felsbrocken kann die Sache aber auch ganz anders aussehen. Der Aushub ist natürlich auch abzutransportieren, was wiederum etwa 8 bis 16 Euro pro Kubikmeter kostet.

Unter Erschließung versteht man den Anschluss des Grundstücks an die allgemeinen Versorgungsleitungen – also Gas, Wasser, Abwasser, Strom, Telefon und Kabelanschluss. Die Kosten dafür sind von Gemeinde zu Gemeinde verschieden und auch von den örtlichen Gegebenheiten abhängig. Hier sind zwischen 6.000 und 20.000 Euro möglich.
Wer in ländlichen Gebieten bauen will, sollte rechtzeitig daran denken, dass es dort häufig keine zentrale Abwasserentsorgung gibt. Hier wird dann entweder mit regelmäßig zu leerenden Sammelbehältern oder mit Kleinkläranlagen gearbeitet, die jeder Hauseigentümer anschaffen und behördlich regelmäßig prüfen lassen muss. Altanlagen sind oft nach den heutigen Vorschriften nicht mehr zulassungsfähig.

Gemeindesatzungen regeln die sogenannten Erschließungsbeiträge. Dabei handelt es sich um eine Kostenbeteiligung von Anliegern öffentlicher Bauvorhaben. Anlieger können zum Beispiel für die Kosten einer Straßenverbreiterung, neue Geh- und Radwege oder eine neue Straßenbeleuchtung zu einem gewissen Prozentsatz zur Kasse gebeten werden. Die Gemeinde interessiert dann herzlich wenig, ob der Bauherr gerade Geld für eine meist nicht geringe Summe übrig hat. Vor einem Bauvorhaben sollte man sich also erkundigen, ob noch Erschließungsbeiträge ausstehen oder Bauarbeiten der Gemeinde im Grundstücksumfeld zu erwarten sind. Hier können auf den Bauherren fünfstellige Kosten zukommen.

Der Architekt wurde bereits erwähnt. Sinnvoll ist jedoch auch die Baubegleitung durch den Bauherrenschutzbund. Dieser kann bei der frühzeitigen Aufdeckung von Baumängeln helfen. Die Kosten betragen etwa 2.500 Euro.
Die finanzierende Bank wird sogenannte Bauzeitzinsen fordern. Hier handelt es sich um die Zinsen für bereits ausgezahlte Teilbeträge und die Bereitstellungszinsen für noch nicht ausgezahlte Teilbeträge des Darlehens. Falls sich der Bau verzögert, können diese den Bau weiter verteuern.

Der Bauherr muss sich während der Bauphase gegen mehrere Risiken absichern. Hier ist besonders die Bauherrenhaftpflicht zu nennen. Diese zahlt bei Unfällen infolge der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten. Dazu kommen die Bauleistungsversicherung gegen Schäden durch Unwetter, Sturm, Vandalismus etc., die Bauhelferversicherung (Unfälle von helfenden Freunden und Familienmitgliedern und des Bauherrn selbst) und die Feuer-Rohbauversicherung (meist kostenlos, wenn später eine Wohngebäudeversicherung bei der gleichen Gesellschaft abgeschlossen wird). Wichtig zu wissen ist auch, dass der Bauherr seine Helfer auch bei der Berufsgenossenschaft Bau anmelden muss. Diese gewährt jedoch bei Unfällen nur eine Basisabsicherung.

Die Höhe der einzelnen Kostenpositionen hängt von vielen Faktoren ab und kann hier nicht exakt vorhergesehen werden. Es ist immer zu empfehlen, möglichst viele Angebote verschiedener Dienstleister und Unternehmen einzuholen und diese zu vergleichen. Erfahrungsberichte von Bauherren finden sich in einschlägigen Foren und Blogs. Bei der Baufinanzierung sollte von Anfang an die Tür für eine Nachfinanzierung offen gehalten werden, falls das Projekt unerwartet doch teurer wird. Rechtliche Beratung zu Fragen rund um den Bau eines Eigenheims gibt ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.