Eigentümergemeinschaft: Diese Rechte sollten Wohnungseigentümer kennen!

Jeder Eigentümer hat das Recht, seine Wohnung so zu nutzen, wie er mag, solange er dadurch nicht die Rechte anderer Eigentümer oder der Gemeinschaft beeinträchtigt. Eigentümer dürfen ihre Wohnung auch vermieten. Einschränkungen gibt es bei der Vermietung als Ferienwohnung. Wohnungseigentümer können die Innenräume der Wohnung nach eigenem Geschmack gestalten. Eingeschränkt werden kann das Nutzungsrecht durch Regelungen in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung.

Wohnungseigentümer haben auch das Recht auf Nutzung der Gemeinschaftsflächen im Mehrfamilienhaus. Einzelheiten regelt die Gemeinschaftsordnung. Zu den Gemeinschaftsflächen gehören meist Flure, Treppenhäuser, Gartenanlagen und häufig auch Waschküchen mit Waschmaschinen, Trockenräume für Wäsche oder Abstellräume für Fahrräder. Zum Gemeinschaftseigentum gehört aber auch alles, was nicht zum Sondereigentum der Wohnungseigentümer gehört. Dies sind zum Beispiel die Außenwände des Hauses, die Fenster, das Dach, der Aufzug und die zentrale Heizanlage.

Wohnungseigentümer dürfen an der Eigentümerversammlung teilnehmen und mit abstimmen. In der Regel entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Regelt die Teilungserklärung der Gemeinschaft nichts anderes, gilt bei den Beschlüssen das Kopfprinzip. Das heißt: Jeder im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer hat eine einzige Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungen ihm in diesem Haus gehören und wie groß sein Miteigentumsanteil ist. Gehört eine Wohneinheit mehreren Personen, etwa einem Ehepaar, können diese nur einheitlich abstimmen. Sie haben also zusammen eine Stimme und müssen sich einigen (§ 25 WEG).

Wohnungseigentümer haben das Recht auf Einsicht in alle Unterlagen, die die Verwaltung des Gebäudes der Eigentümergemeinschaft betreffen. Beispiele sind:

- Beschlüsse der Eigentümerversammlung mit Beschlussprotokollen,
- Vollmachten,
- Unterlagen über Gerichtsverfahren,
- Instandhaltungs- und Instandsetzungspläne,
- Versicherungsverträge und Schadensakten,
- Wartungsverträge,
- Lieferverträge, Arbeitsverträge, Dienstleistungsverträge,
- technische Bedienungsanleitungen,
- die Gemeinschaft betreffende Bankunterlagen,
- Rechnungen und Mahnungen,
- Gesamt- und Einzelabrechnungen der letzten zehn Jahre,
- Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne der letzten zehn Jahre,
- den aktuellen Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan.

Die Einsichtnahme ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters durchzuführen.

Die Wohnungseigentümer haben das Recht, über die Bestellung und die Abberufung des Verwalters abzustimmen. Dies passiert in der Eigentümerversammlung. Ein Verwalter kann für höchstens fünf Jahre bestellt werden, bei der Erstbestellung einer neuen WEG für drei Jahre. Abberufen werden kann der Verwalter jederzeit. Der Vertrag mit ihm endet spätestens sechs Monate nach seiner Abberufung.

Die Wohnungseigentümer haben das Recht, aber nicht die Pflicht, einen Verwaltungsbeirat zu wählen. Dieser besteht aus Eigentümern und stellt eine Art Bindeglied zwischen Eigentümern und Hausverwaltung dar. Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. So sollen der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung vor einer Beschlussfassung vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.

Seit der Reform vom 1.12.2020 können einzelne Wohnungseigentümer andere Eigentümer nicht mehr selbst verklagen, wenn diese unzulässig ins Gemeinschaftseigentum eingreifen, etwa durch Baumaßnahmen. Für eine solche Klage ist die Gemeinschaft insgesamt zuständig. Bei Altfällen aus der Zeit vor der Gesetzesreform können zwar noch einzelne Eigentümer selbst vor Gericht ziehen. Die Gemeinschaft kann aber auch diese Verfahren untersagen und an sich ziehen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 28.1.2022, Az. V ZR 86/21).

Wohnungseigentümer dürfen über den Inhalt der Hausordnung mitentscheiden, die das alltägliche Zusammenleben der Hausgemeinschaft regelt.

Darin können zum Beispiel geregelt sein:

- Benutzung des Gemeinschaftseigentums,
- einzuhaltende Sorgfalt beim Gebrauch des Gemeinschaftseigentums,
- Sicherheits- und Brandschutzthemen,
- Ruhezeiten,
- Reinigung der Gemeinschaftsräume durch Eigentümer.

Über die Hausordnung kann in der Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss entschieden werden. Auch eine spätere Änderung der Hausordnung ist so möglich.

Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, etwa ein Wanddurchbruch, der Umbau eines Balkons oder der Einbau von Dachfenstern. Bauliche Veränderungen können von der Eigentümerversammlung beschlossen oder einem Wohnungseigentümer per Beschluss erlaubt werden. Sie dürfen jedoch nicht eigenmächtig durchgeführt werden.

Seit der WEG-Reform von 2020 hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, die Zustimmung der Eigentümerversammlung zu angemessenen baulichen Veränderungen zu verlangen, die

- dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen (Barrierefreiheit),
- dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Wallboxen),
- dem Einbruchsschutz (Alarmanlagen und Fenstersicherungen),
- dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (Glasfaser),
- (und, seit Oktober 2024) der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke)

dienen. Die Eigentümerversammlung darf nicht ablehnen, kann aber per Beschluss die Einzelheiten der Umsetzung regeln. Die Kosten der Maßnahmen trägt der Eigentümer selbst.

Unabhängig von der Liste kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung erlaubt wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch diese bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, damit einverstanden sind.

Aber: Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unverhältnismäßig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und erlaubt werden. Auf sie besteht auch kein Anspruch (§ 20 WEG).

Mit der großen WEG-Reform wurde den Eigentümern auch das Recht gewährt, per Mehrheitsbeschluss einzelnen Eiogentümern zu erlauben, online an einer normalen Präsenz-Eigentümerversammlung teilzunehmen und darin auch mitzureden und abzustimmen. Das Gesetz erlaubte jedoch zunächst keine komplett virtuelle Eigentümerversammlung. Dies hat sich zum 17.10.2024 geändert. Seit diesem Stichtag darf die Eigentümerversammlung mit mindestens 3/4 der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlungen virtuell durchgeführt werden oder werden dürfen. Dies gilt dann für drei Jahre. Ganz entfallen darf die Präsenzversammlung bisher jedoch noch nicht: Wird bis Ende 2027 ein solcher Beschluss zur virtuellen Versammlung gefasst, besteht trotzdem die Pflicht, bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung abzuhalten. Die Eigentümer können darauf mit einstimmigem Beschluss verzichten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht hat nicht zur Folge, dass die auf der virtuellen Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse unwirksam oder anfechtbar werden. Die bisherige Regelung zur virtuellen Teilnahme einzelner Teilnehmer an einer Präsenz-Versammlung gilt weiter. Gesetzlich geregelt ist dies in § 23 WEG.

Wohnungseigentümer haben essenzielle Nutzungs- und Mitbestimmungsrechte. Die Reform von 2020 hat viele alte Streitpunkte beseitigt und vieles vereinfacht. Kommt es trotzdem zum Streit innerhalb der Eigentümergemeinschaft oder mit der Verwaltung, kann Sie ein Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht kompetent zu Ihrem Fall beraten.