Wann darf eine Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden?

Der Begriff Zweckentfremdung steht grundsätzlich für jede Nutzung von Wohnraum zu einem anderen Zweck als zum Wohnen. Dies kann etwa eine Nutzung als Büro, Werkstatt oder Materiallager für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke sein. Auch ein längerfristiger absichtlicher Leerstand gilt als Zweckentfremdung. Ebenso stellt aus Sicht der Baubehörden eine Nutzung als Ferienwohnung eine Zweckentfremdung dar. Wichtig: Eine Zweckentfremdung ist nicht zwingend illegal. Sie kann durch eine Ausnahmeregelung generell erlaubt oder im Einzelfall von einer Behörde genehmigt werden.

Kritik an Ferienwohnungen gibt es nicht nur wegen des Wohnungsmangels in Großstädten. Häufig fühlen sich auch Nachbarn gerade in Mehrfamilienhäusern durch die Vermietung an Feriengäste gestört. Der Gästewechsel findet oft zu früher oder später Stunde statt; hinzu kommen laute Urlauber, junges Partyvolk oder die konsequente Nichtbeachtung der Hausordnung. Zu Beschwerden kommt es auch wegen der übermäßigen Abnutzung von Gemeinschaftsräumen, falsch geparkten Autos und falsch entsorgtem Müll. Häufig mag allerdings auch eine Rolle spielen, dass Fremde im Haus einfach unerwünscht sind.

Durch Artikel 14 des Grundgesetzes wird das Eigentum geschützt. Ein Verbot, eine Wohnung in der gewünschten Weise zu nutzen, schränkt das Eigentumsrecht des Vermieters natürlich ein. Eine solche Einschränkung ist jedoch rechtmäßig, sofern sie aus gutem Grund und auf Basis eines Gesetzes stattfindet. Das Baurecht enthält jede Menge Einschränkungen zur Nutzung von Gebäuden. Außerdem können auch Bundesländer und Gemeinden Vorschriften erlassen, die eine Nutzung als Ferienwohnung einschränken.

Presseberichte erwecken manchmal den Eindruck, dass eine Vermietung an Feriengäste in Städten grundsätzlich illegal ist. So pauschal ist dies jedoch nicht korrekt. Es gibt nämlich kein bundeseinheitliches Gesetz, das das Thema klar regelt.
Daher haben einige Bundesländer Zweckentfremdungsgesetze erlassen, die es ihrerseits den Gemeinden erlauben, Satzungen zu verabschieden, welche die Vermietung von Ferienwohnungen untersagen oder einschränken. Solche Regelungen gibt es nicht in allen Bundesländern und auch nicht in allen Gemeinden und die vorhandenen sind nicht einheitlich.

Davon unabhängig wurde 2017 die bundesweit gültige Baunutzungsverordnung (BauNVO) reformiert. Die Neuregelung macht die Zulässigkeit von Ferienwohnungen von den Festlegungen abhängig, die die Gemeinde im Bebauungsplan trifft. In mehreren Arten von Plangebieten sind Ferienwohnungen erlaubt. Daher ist es schlicht falsch, Ferienwohnungen in der Stadt pauschal als illegal zu bezeichnen. Maßgeblich ist die Rechtslage vor Ort.

Eine einheitliche Regelung wäre nicht sachgerecht, weil in jeder Gemeinde die Verhältnisse verschieden sind. Beispiel Bayern: In München ist die Wohnungsknappheit ein großes Thema. Die Zahl der Ferienwohnungen soll reduziert werden. Viele kleinere Gemeinden in Bayern möchten aber den Tourismus fördern, der ihnen lebenswichtige Einnahmen verschafft. Ihre Einwohner sind oft auf Tourismus-Einnahmen angewiesen. Dort ist Wohnungsmangel kein Thema und ein striktes Ferienwohnungs-Verbot wäre eher von Nachteil. Daher gibt es in Bayern ein Zweckentfremdungsgesetz auf Landesebene, das die Entscheidung den Gemeinden überträgt. München hat eine Zweckentfremdungssatzung erlassen. Dort wird die unerlaubte Vermietung an Feriengäste mit hohen Bußgeldern geahndet.

Etwas vereinfacht ausgedrückt besagen Zweckentfremdungssatzungen meist, dass Wohnungen eben nicht anders als zum Wohnen genutzt werden dürfen. Eine Nutzung als Ferienunterkunft für zahlende Gäste zählt nicht als "Wohnen". Ausnahmen sind jedoch möglich. Häufig kann eine Ferienwohnungs-Nutzung auf Antrag erlaubt werden, wenn einige Voraussetzungen erfüllt sind – etwa, dass der Eigentümer Ersatzwohnraum für eine normale Vermietung bereitstellt. Ausnahmen gibt es auch häufig für Wohnungsinhaber, die nur einen Teil ihrer eigenen Wohnung vermieten ("Couch-Surfing"). Dann muss der an Feriengäste vermietete Teil in der Regel unter 50 Prozent der Wohnfläche ausmachen.

Auf einen Verstoß gegen eine Zweckentfremdungssatzung kann die zuständige Behörde – meist das Bauamt oder das Ordnungsamt – gegenüber dem Eigentümer mit einer Nutzungsuntersagung reagieren. Dann darf die Wohnung nicht mehr an Touristen vermietet werden. Setzt der Eigentümer die unzulässige Vermietung fort, ist ein Bußgeld die Folge.

So wurde 2017 in München gegen eine Vermieterin das damals höchstmögliche Bußgeld von 50.000 Euro verhängt. Diese hatte ihre Wohnung auch nach mehrfacher behördlicher Aufforderung, dies zu unterlassen, weiter kurzzeitig an arabische "Medizintouristen" vermietet. Inzwischen erlaubt das bayerische Zweckentfremdungsgesetz sogar Bußgelder bis 500.000 Euro. In Berlin liegt das höchstmögliche Bußgeld seit April 2018 ebenfalls bei 500.000 Euro. Auch Hamburg hat inzwischen nachgezogen und das Bußgeld auf maximal 500.000 Euro erhöht.

Häufig zitiert und missverstanden wird das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Greifswald aus dem Jahr 2007. Damals hat das Gericht – und auch später in weiteren Urteilen – erklärt, dass die Nutzung von Wohnungen zur Vermietung an Urlauber eine besondere Nutzungsart sei, die keine Wohnnutzung darstelle. Daher seien in Allgemeinen Wohngebieten Ferienwohnungen baurechtlich nicht zulässig. Das Gericht hat dies mit der alten Fassung der bundesweiten Baunutzungsverordnung begründet.

Wichtig: Dabei geht es nicht um jegliches Gebiet in einer Stadt, sondern nur um Gebiete, die ausdrücklich im Bebauungsplan als "Allgemeines Wohngebiet" gekennzeichnet sind. In Bebauungsplänen gibt es noch weitere Arten von Wohngebieten (Urteil vom 28.12.2007, Az. 3 M 190/07).

Nach einem anderen Urteil des Verwaltungsgerichtshofes Mannheim kann ein Gebäude mit Ferienwohnungen in einem Mischgebiet als Beherbergungsbetrieb angesehen werden. In einem Mischgebiet ist ein solcher Betrieb erlaubt (Beschluss vom 19.7.2016, Az. 5 S 2220/15).

Zum 13.5.2017 hat sich die bundesweite Baunutzungsverordnung geändert. Seitdem ist die Zulässigkeit von Ferienwohnungen davon abhängig, als was die Gemeinde das jeweilige Gebiet in ihrem Bebauungsplan ausweist (§ 13a BauNVO). Es gibt unterschiedliche Gebietsarten, in denen jeweils verschiedene Nutzungen von Immobilien erlaubt sind. Im Einzelnen:

- Kleinsiedlungsgebiete: Hier sind Ferienwohnungen "nicht störende Gewerbebetriebe". Sie können von der Gemeinde ausnahmsweise zugelassen werden.
- Allgemeine Wohngebiete: Dort gelten FeWos als "sonstige nicht störende Gewerbebetriebe". Sie können auf Antrag ausnahmsweise zugelassen werden.
- Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete): FeWos sind als "sonstige Gewerbebetriebe" zulässig.
- Dorfgebiete: FeWos sind als "sonstige Gewerbebetriebe" zulässig.
- Mischgebiete: FeWos sind als "sonstige Gewerbebetriebe" zulässig.
- Urbane Gebiete: FeWos sind als "sonstige Gewerbebetriebe" zulässig.
- Kerngebiete: FeWos sind als "sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe" zulässig.

Manchmal kann also die Nutzung als Ferienwohnung nur mit einer Ausnahmegenehmigung stattfinden, zum Teil aber auch ohne besondere Genehmigung. Wichtig: Unabhängig vom Bebauungsplan kann eine städtische Zweckentfremdungssatzung die Vermietung an Feriengäste untersagen.

Am wohl intensivsten wird in Deutschland in Berlin um das Thema Ferienwohnungen prozessiert. Dort gibt es seit 2014 ein Zweckentfremdungsverbotsgesetz, das unter anderem auch die Vermietung von Ferienwohnungen untersagt, die schon vor Inkrafttreten des Gesetzes Ferienwohnungen waren. Dies hatte eine Reihe von Gerichtsverfahren zur Folge. Die Eigentümer beriefen sich auf Bestandsschutz. Das Bundesverfassungsgericht hat 2022 eine ganze Reihe ihm vorgelegter Fälle jedoch nicht entschieden, sondern die Vorlagen aus formalen Gründen als unzulässig angesehen.

Im April 2018 trat in Berlin eine Neufassung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes in Kraft. Nach dieser ist eine Vermietung an Feriengäste nur mit behördlicher Genehmigung erlaubt.

Eine Genehmigung ist überflüssig, wenn nur ein einzelnes Zimmer an Feriengäste vermietet werden soll – oder nur ein Teil der selbst genutzten Wohnung, der weniger als die Hälfte der Wohnfläche ausmacht. Auch solche Vermietungen sind dem Bezirksamt vom Vermieter anzuzeigen.

Wer als "Auswärtiger" eine Zweitwohnung in Berlin innehat, darf diese höchstens 90 Tage im Jahr an Feriengäste vermieten. Es muss sich wirklich um eine Zweitwohnung handeln. Wenn der Betreffende eine weitere Wohnung im Land Berlin hat, gibt es keine Genehmigung.

Zudem muss bei jeder Werbung für Ferienunterkünfte auch online seit 1. August 2018 eine von der Behörde vergebene Registriernummer angegeben werden.
Wer die Befolgung dieser Regeln hartnäckig verweigert, muss damit rechnen, dass für die Wohnung ein Treuhänder bestellt wird, der dafür sorgen soll, dass diese wieder dem normalen Wohnungsmarkt zugeführt wird. Damit wird dem Wohnungsinhaber seine Verfügungsgewalt über die Wohnung (nicht das Eigentum) zeitweilig entzogen.

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat in einem im Februar 2024 veröffentlichten Urteil entschieden, dass sich Vermieter nicht auf Bestandsschutz berufen können, obwohl sie ihre Wohnungen schon vor 2014 und damit vor Inkrafttreten der Berliner Zweckentfremdungs-Regeln an Touristen vermietet haben. Im Fall ging es um ein Apartmenthaus mit 37 Wohnungen, für welche die Eigentümerin ein sogenanntes Negativattest beantragt hatte, nach dem diese nicht unter das Zweckentfremdungsverbot fielen. Das Bundesverfassungsgericht entschied in dem Fall nicht.

Das OVG wies die Berufung ab, da die Vermietung an Feriengäste in diesem Fall bereits vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsgesetzes unzulässig gewesen sei. Es habe sich um eine gewerbliche Nutzung in einem reinen Wohngebiet gehandelt und diese sei nicht erlaubt gewesen. Wohnen und die Vermietung als Ferienwohnung seien zwei unterschiedliche Nutzungsarten.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig (Az. OVG 5 B 5/22). Über die Frage, ob die Vermietung an Feriengäste eine gewerbliche Tätigkeit ist, wird immer wieder vor Gericht gestritten.

Mehrfach wurde schon um die Frage prozessiert, ob das Onlineportal Airbnb den örtlichen Behörden mitteilen muss, wer in einer Stadt Ferienwohnungen über das Portal anbietet. Am 12.12.2018 hat das Verwaltungsgericht München entschieden, dass Airbnb in Irland der bayerischen Landeshauptstadt die Adressdaten von Vermietern übergeben muss, die private Wohnräume für längere Zeit als acht Wochen im Kalenderjahr zur Fremdenbeherbergung vermieten. Eine solche Vermietung ist nach dem bayerischen Zweckentfremdungsgesetz genehmigungspflichtig. Datenschutzrechtliche Bedenken hatte das Gericht nicht. Die Androhung eines Zwangsgeldes von 300.000 Euro gegen Airbnb sei rechtmäßig (Urteil vom 12.12.2018, Az. M 9 K 18.4553).

Dieser Rechtsstreit ging bis vor das Bundesverwaltungsgericht. Dieses entschied, dass Airbnb die Daten seiner Nutzer nicht herausgeben muss. Behörden könnten nach dem Telemediengesetz die Herausgabe solcher Daten nur in einem Einzelfall fordern, zu Zwecken der Gefahrenabwehr. Beides sah das Gericht hier nicht als gegeben an (BVerwG, Urteil vom 31. März 2021, Az. 6 B 41.20).

Wer sich dafür interessiert, eine Wohnung als Ferienwohnung anzubieten, sollte sich zuvor gründlich über die Rechtslage in seiner Gemeinde informieren. Wenn es keine Zweckentfremdungsregelung gibt, hilft der örtliche Bebauungsplan weiter. Kommt es zu einer Nutzungsuntersagung, kann Sie ein Fachanwalt für Verwaltungsrecht fachkundig beraten.