Fogging in der Mietwohnung: Wer zahlt den Schaden?

Bis heute ist die genaue Ursache des Fogging nicht abschließend geklärt. Bei diesem Phänomen kommen wohl mehrere Ursachen zusammen. Sehr wahrscheinlich spielen bei seiner Entstehung chemische Ausdünstungen und Stäube aus Materialien eine Rolle, die man bei der Renovierung und Neueinrichtung von Wohnungen verwendet.

Zum Beispiel können frische Farben und Lacke chemische Ausdünstungen verursachen. Aus Schaumstoffen oder Styropor, beispielsweise aus Dämmstoffen, können Gase austreten. Neue Teppichböden geben ebenso wie Laminatfußböden chemische Stoffe an die Raumluft ab. Die Konzentration all dieser Stoffe in der Wohnungsluft ist im Winter besonders hoch, weil dann weniger gelüftet und besonders viel geheizt wird. Die mit Schadstoffen belastete Luft steigt gerade in der Umgebung heißer Rohrleitungen und über Heizkörpern nach oben. Daher sind dort besonders oft die Ablagerungen zu finden.

Natürlich verursacht es Kosten, die schmierigen Ablagerungen zu beseitigen - und normale Farbe hält darauf nicht gut. Auch der Bundesgerichtshof hat sich schon mit dem Thema Schwarzstaub befasst. Eine Berliner Mieterin hatte zunächst in Küche, Bad und Wohnräumen ein wenig Fogging gesehen - kaum der Rede wert. Nach einiger Zeit aber weiteten sich die Ablagerungen massiv aus. Schließlich erfassten sie alle Wände und Decken der Wohnung. Die Mieterin sah darin einen Sachmangel der Mietwohnung und verlangte vom Vermieter dessen Beseitigung. Dieser unternahm nichts. Daraufhin verlangte sie einen Vorschuss auf die Kosten, um selbst einen Handwerker beauftragen zu können. Eine Fachfirma erstellte ihr einen Kostenvoranschlag über 5.400 Euro. Schließlich verklagte sie ihren Vermieter auf diesen Betrag.

Auch der Bundesgerichtshof sah die Schwarzstaubablagerungen als einen Mangel der Mietsache an. Damit sei für ihre Beseitigung zunächst der Vermieter verantwortlich. Dies gelte unabhängig davon, in wessen Verantwortungsbereich der Mangel entstanden sei. Nur, wenn eindeutig der Mieter an der Entstehung des Sachmangels schuld sei, wäre die Rechtslage anders.

In diesem Fall kam als Schadensursache eine Renovierung der Wohnung durch die Mieterin in Frage. Diese hatte einen neuen, handelsüblichen Teppichboden verlegt. Die Wände hatte sie mit handelsüblicher Farbe gestrichen. Im Winter hatte sie die Fenster fleißig mit scharfen Reinigungsmitteln geputzt. Laut Gericht hatten diese Tätigkeiten wahrscheinlich zum Fogging geführt. Allerdings bewegten sich diese im Bereich der normalen, vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung. Die Wohnung selbst sei durch die Mieterin nicht verändert worden. Deswegen könne man ihr die unerwarteten Folgen nicht vorwerfen. Das Ergebnis: Der Bundesgerichtshof gestand der Mieterin den für die Mängelbeseitigung erforderlichen Geldbetrag zu (Urteil vom 28.5.2008, Az. VIII ZR 271/07).

Mit der oben wiedergegebenen Gerichtsentscheidung änderte sich die Rechtsprechung. Vorher ließen die Gerichte häufig die Mieter für die Beseitigung der Ablagerungen zahlen, sofern diese das verdächtige Baumaterial beim Renovieren selbst eingebaut hatten.

Seitdem gilt laut Bundesgerichtshof: Wenn sich die Renovierung im üblichen Rahmen bewegt und handelsübliche Materialien benutzt wurden, muss der Vermieter den Schwarzstaub auf seine Kosten beseitigen. Unterlässt er dies nach entsprechender Aufforderung, ist eine Mietminderung möglich. Möchte der Mieter jedoch zusätzlich Schadenersatz verlangen – etwa für schwarz bestäubte Möbel – muss er nachweisen, dass die Schadensursache tatsächlich aus dem Einflussbereich des Vermieters kommt. Dies dürfte in der Regel schwerfallen und ein teures Sachverständigengutachten erforderlich machen.

Bei einer Mietminderung ist generell Vorsicht geboten: Ist sie unberechtigt oder fällt sie zu hoch aus, entsteht ein Mietrückstand, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen kann. Auf der sicheren Seite sind Mieter, wenn sie die Miete unter Vorbehalt zahlen.

Nach wie vor entscheiden jedoch auch Gerichte, dass Mieter für Fogging-Schäden haften, wenn sie diese selbst verursacht haben. So ging es Mietern in einem Prozess vor dem Landgericht Paderborn. Das Gericht kam mit Hilfe von zwei Sachverständigengutachten zu dem Ergebnis, dass die Ablagerungen hier entscheidend durch Weichmacher verursacht wurden. Eine Hauptursache seien die Möbel der Mieter, welche fast ausschließlich aus Kunststoff bestünden. Die Möbel wiesen selbst Ablagerungen auf, was ein Zeichen dafür sei, dass sie selbst Weichmacher ausgasen würden. Auch Fettsäuren und andere für Haushaltschemikalien typische Stoffe wurden gefunden. Hauptursache waren nach den Gutachten Wohnraumausstattung und Lebensweise der Mieter. Daher gestand ihnen das Gericht weder eine Mietminderung, noch eine Beseitigung der Ablagerungen auf Kosten des Vermieters zu (Urteil vom 23.4.2021, Az. 55 C 91/18).

Fogging kann man vorbeugen, indem man im Haushalt und beim Renovieren möglichst keine lösungsmittelhaltigen Farben, Lacke, Klebstoffe, Reiniger oder andere Materialien sowie Weichmacher nutzt. Am wichtigsten ist regelmäßiges Stoßlüften, gerade in der kalten Jahreszeit. Hilfreich können automatische Fensterlüfter sein, die im Falz oder Rahmen eines Fensters installiert werden, sodass ein Luftaustausch ohne Kippen des Fensters möglich ist. Allerdings ist Stoßlüften effektiver. Auch elektrische Lüftungssysteme sind heute auf dem Markt, diese verursachen jedoch Stromkosten.

Es gibt spezielle Anti-Fogging-Farben. Allerdings können auch normale Wandfarben ohne Lösungsmittel ausreichen, wenn man den Schwarzstaub zuvor gründlich beseitigt. Dies sollte wiederum nicht mit lösungsmittelhaltigen Reinigungsmitteln geschehen. Empfohlen wird dafür zum Teil einfach warmes Wasser mit Geschirrspülmittel, danach sollte die Stelle gut durchtrocknen.

Der Verzicht auf lösemittelhaltige Substanzen schützt nicht nur vor Fogging, sondern dient auch der Gesundheit der Bewohner. Kommt es zum Streit um die Beseitigung von Mängeln in der Mietwohnung, kann ein Fachanwalt für Mietrecht helfen und im konkreten Fall prüfen, welche Chancen vor Gericht bestehen.