Frühlingszeit: Müssen Mieter Rasen mähen und Bäume fällen?

Rechtlich gibt es dazu verschiedene Ansichten. Bei vermieteten Einfamilienhäusern wird meist davon ausgegangen, dass der Garten automatisch mitvermietet ist und dass der Mieter ihn auch pflegen muss – und zwar auch ohne besondere Absprache. Nach der Gegenansicht müssen Mieter den Garten nur pflegen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag steht. Gerichtsurteile gibt es zu beiden Ansichten.

Im Mehrfamilienhaus gilt: Die Nutzung des Gartens und auch seine Pflege müssen im Mietvertrag geregelt sein - oder in der von Anfang an damit verbundenen Hausordnung. Es muss also kein Mieter ohne Vereinbarung Unkraut zupfen.

Oft wird im Mietvertrag vereinbart: "Der Mieter ist für die Gartenpflege zuständig." Nur ist Gartenpflege leider ein weiter Begriff. Ist darunter nur das Unkrautzupfen und Rasenmähen zu verstehen? Oder vielleicht auch das Beschneiden von Sträuchern, das Vertikutieren des Rasens oder gar das Fällen von Bäumen? Gerichte machen dies häufig von der genauen Formulierung im Mietvertrag abhängig.

So kann der Mietvertrag den Mieter unter Hinweis auf § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung zur Gartenpflege verpflichten. Dort ist genau aufgelistet, was unter der Gartenpflege zu verstehen ist. Dazu gehört tatsächlich auch - wenn nötig - das Erneuern von Bäumen und Sträuchern. Eine solche Vereinbarung hat das Landgericht Frankfurt am Main als wirksam betrachtet (Urteil vom 2.11.2004, Az. 2/11 S 64/04).

Üblicher ist in Mietverträgen jedoch nur eine allgemeine Verpflichtung zur Durchführung der Gartenpflege. In diesem Fall müssen die Mieter nach dem Oberlandesgericht Düsseldorf nur die "üblichen einfachen Gartenarbeiten" ausführen. Dies bedeutet dann: Unkraut beseitigen, Rasenmähen oder Laub rechen (Az. I-10 U 70/04). Gibt es eine solche Vereinbarung, sind schwerere Arbeiten wie Bäume fällen oder Sträucher zurückschneiden im Zweifel Sache des Vermieters.

Man ging lange Zeit davon aus, dass das Fällen morscher Bäume in den Verantwortungsbereich des Vermieters gehörte. Immerhin lassen sich nur Beträge als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, die regelmäßig anfallen. Ein morscher Baum ist jedoch ein Einzelfall. Dieser Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof jedoch 2021 eine Absage erteilt. Dem Urteil zufolge dürfen Vermieter die Kosten von Baumfällarbeiten grundsätzlich als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Denn: Bäume seien gewissermaßen verholzte Pflanzen, deren Beseitigung zur regulären Gartenpflege gehöre (Urteil vom 10.11.2021, Az. VIII ZR 107/20).

Mieter sind bei der Gartengestaltung recht frei - jedenfalls bei einem Einfamilienhaus. Hier hat der Vermieter "Direktionsrecht" wie ein Arbeitgeber. Ein freies Wachsen lassen der Sträucher muss er jedenfalls so lange akzeptieren, wie noch keine erhebliche Verwahrlosung vorliegt. Dies entschieden zum Beispiel das Landgericht Braunschweig (Az. 6 S 548/08) und das Landgericht Köln (Az. 1 S 119/09). Das letztere Gericht erklärte: Die Gartenpflege könne auch nach dem Geschmack des Mieters erfolgen. Hier war ein englischer Rasen in eine bunte Blumenwiese verwandelt worden. Man sieht: Trotz Pflicht zur Gartenpflege haben Mieter einigen Gestaltungsspielraum.

2016 hat das Amtsgericht Flensburg entschieden, dass eine Mieterin ein Spielhaus für ihren Sohn aufstellen durfte. Im Mietvertrag stand nichts Gegenteiliges. Das Gericht betrachtete das Spielhaus auch nicht als unzulässige bauliche Veränderung der Mietsache. Auch überschritt es nicht die Grenzen des objektiv Erträglichen. Es könne problemlos ohne Folgen wieder beseitigt werden. Dies müsse erst bei Mietvertragsende passieren. Die Mieterin war dazu bereit (Urteil vom 8.4.2016, Az. 69 C 41/15).

Dem Amtsgericht Kerpen zufolge dürfen Mieter auch Schaukeln, Klettergerüste und Sandkästen im mitgemieteten Garten aufstellen. Dies gelte sogar dann, wenn sie den Garten laut Mietvertrag nur zur "Erholung" nutzen dürfen (Urteil vom 15.1.2002, Az. 20 C 443/01). Probleme können jedoch entstehen, wenn Spielgeräte so fest im Boden verankert werden, dass man sie nicht mehr ohne Weiteres wieder entfernen kann. Dann könnte man von einer baulichen Veränderung sprechen. Eine solche ist ohne Genehmigung des Vermieters jedoch nicht zulässig und müsste auf Kosten des Mieters wieder entfernt werden. Aber: Das Landgericht Lübeck hat Mietern erlaubt, einen 3 x 3 Meter großen Teich anzulegen (Urteil vom 24.11.1992, Az. 14 S 61/92).
Wichtig: Der Vermieter kann verlangen, dass die Mieter beim Auszug solche Veränderungen wieder rückgängig machen.

Natürlich hat die Gartennutzung durch Mieter auch Grenzen. Die liegen dort, wo die Rechte anderer verletzt werden. Mieter müssen sich auch an die allgemeinen Gesetze halten. Sie dürfen im Garten keinen Müll verbrennen oder sonstwie entsorgen. Sie müssen sich an die Regeln der Gemeinde über offene Feuer und das Verbrennen von Abfällen im Garten halten. Das ungenehmigte Fällen von Bäumen ist meist durch eine örtliche Baumschutzsatzung verboten, die dafür saftige Geldbußen vorsieht.

Wenn mehrere Mieter den Garten in einem Mehrfamilienhaus gemeinsam nutzen, kann es schnell Streit geben. Es reicht schon, wenn eine Partei eine Grillparty feiern und die andere im Liegestuhl relaxen möchte. Aber: Alle Hausbewohner haben gleichermaßen ein Recht, den Garten zu nutzen. Hier hilft also nur eine Absprache und etwas Toleranz. Mieter haben nicht das Recht, einen Teil des Gemeinschaftsgartens für sich allein zu reservieren, abzuzäunen oder durch ihre eigene, exklusive Sitzecke zu blockieren.

Der Vermieter kann Nutzungen untersagen, durch die andere Parteien im Haus gestört werden. Dies kann zum Beispiel das Grillen unter dem Schlafzimmerfenster des Nachbarn im Haus sein. Ganz unabhängig vom Vermieter kann der andere Hausbewohner - wie übrigens auch ein Grundstücksnachbar - notfalls gerichtlich einen eigenen Unterlassungsanspruch geltend machen.

Und: Dass Mieter den Garten nutzen dürfen, heißt nicht automatisch, dass sie ihn nach Belieben umgestalten und etwa die Bepflanzung ändern dürften. Dazu benötigen sie regelmäßig die Erlaubnis des Vermieters.

Die Kosten für die regelmäßige Gartenpflege sind umlagefähige Betriebskosten. Daher muss sie in der Regel der Mieter tragen. So entschied auch der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 135/03): Schließlich sei ein gepflegter Garten auch eine Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität.

Grundsätzlich gilt bei Betriebskosten, dass nur regelmäßig anfallende Kosten umlagefähig sind. Dazu gehören zum Beispiel das regelmäßige Rasenmähen oder Heckentrimmen durch einen Gärtnereibetrieb. Nicht umlagefähig ist dagegen die Anschaffung von Gartengeräten (LG Potsdam, Urteil vom 26.9.2002, Az. 11 S 81/01).

Ja. Vermieter können Mieter sogar zur Zahlung der Gartenpflegekosten heranziehen, wenn diese den Garten gar nicht nutzen dürfen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes gilt: Wurden die Gartenpflegekosten als umlegbare Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart, hat der Mieter diese Kosten zu tragen, auch wenn er nichts vom Garten hat. Anders ist es nur dann, wenn der Vermieter sich Exklusivrechte bezüglich der Gartennutzung im Mietvertrag einräumt, oder wenn laut Vertrag nur bestimmte Mietparteien den Garten nutzen dürfen. In solchen Fällen müssen die übrigen Mieter keine Gartenpflegekosten bezahlen. Wenn jedoch keine Mietpartei das Recht hat, den Garten zu nutzen, kann der Vermieter die Gartenpflegekosten als Betriebskosten auf alle Mieter verteilen (Az. VIII ZR 135/03).

Allerdings müssen Mieter die Kosten der Gartenpflege nur dann tragen, wenn es sich tatsächlich um einen Garten handelt und nicht um einen öffentlichen Park. Ein Park gilt dem Bundesgerichtshof zufolge als öffentlich, wenn er durch bauplanerische Regelungen (Bebauungsplan der Gemeinde) oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung durch die Öffentlichkeit gewidmet worden ist. Dazu reicht es nicht aus, einfach das Tor offenzulassen. Die Grünanlage muss einen Gesamteindruck erzeugen, nach dem sie fremde Personen als öffentliche Grünanlage wahrnehmen (Urteil vom 10.2.2016, Az. VIII ZR 33/15).

Vermieter haben meist nur wenig Einfluss darauf, wie Mieter den mitvermieteten Garten gestalten. Viel hängt im Einzelfall jedoch von der Formulierung im Mietvertrag ab. Wenn es zum Streit kommt, kann ein im Zivilrecht tätiger Rechtsanwalt oder auch ein Fachanwalt für Mietrecht Sie fachgerecht zu Ihrem Fall beraten.