Gartenhaus und Baumhaus: Wann braucht man eine Baugenehmigung?

Baurechtliche Vorschriften enthalten das bundesweit gültige Baugesetzbuch und die Landesbauordnungen. Für was man eine Baugenehmigung benötigt, geht aus der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes hervor. Die Landesbauvorschriften können sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. Sie sehen jedoch immer baugenehmigungspflichtige und verfahrensfreie Bauvorhaben vor.

Bauherren müssen auch bei kleinen Vorhaben den Bebauungsplan ihrer Gemeinde beachten. Darin wird zum Beispiel festgelegt, ob ein Gebiet ein Wohngebiet, Gewerbegebiet oder Mischgebiet ist. Ein Bebauungsplan kann ebenfalls bestimmen, wie die einzelnen Flächen auf einem Grundstück auszusehen haben. Es kann sogar geregelt sein, wo Rasen und Sträucher zu pflanzen sind – und auch, wo man Nebenanlagen wie Schuppen und Gartenhäuser errichten darf. Bei vielen Projekten muss außerdem der vorgeschriebene Grenzabstand zur Grundstücksgrenze eingehalten werden.

Dies ergibt sich aus der jeweiligen Landesbauordnung. Hier einige Beispiele:

In Hamburg sind genehmigungsfrei:

- Ein eingeschossiges Gebäude ohne Aufenthaltsräume mit bis zu 30 Kubikmetern umbautem Raum pro Hauptgebäude (außer im Außenbereich der Gemeinde).
- Eine Garage mit einer Wandhöhe bis zu 3 m und einer Bruttogrundfläche bis zu 50 m² pro zugehörigem Hauptgebäude, außer im Außenbereich; die Fläche von Stellplätzen wird angerechnet.
- Überdachungen von Terrassen mit einer Fläche bis zu 30 m2 und einer Tiefe bis zu 3 m vor Erdgeschossen sowie untergeordnete Überdachungen wie zum Beispiel Hauseingangsüberdachungen.
- Solaranlagen in, an und auf Dachflächen außer bei Hochhäusern sowie die damit verbundene Änderung der Nutzung oder der äußeren Gestalt des Gebäudes.
- Gebäudeunabhängige Solaranlagen mit einer Höhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge bis zu 9 m.

Nach § 57 der Bayerischen Bauordnung sind unter anderem Gebäude mit einem Rauminhalt bis 75 Kubikmeter genehmigungsfrei. Dies gilt aber nicht im Außenbereich, sondern nur innerhalb der zusammenhängenden Ortsbebauung. Ebenso sind Garagen und überdachte Stellplätze bis zu 50 Quadratmeter Fläche genehmigungsfrei – solange sie nicht im Außenbereich stehen.

In Berlin sind zum Beispiel eingeschossige Gebäude mit einer Brutto-Grundfläche von höchstens zehn Quadratmetern verfahrensfrei, außer im Außenbereich.

In Brandenburg braucht man für Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten mit nicht mehr als 75 Kubikmeter Brutto-Rauminhalt keine Baugenehmigung, sofern sich diese nicht im Außenbereich befinden. Dies gilt nicht für Garagen, Ställe und Gebäude, die Verkaufs- oder Ausstellungszwecken dienen.

Übrigens: Die Einschränkung "ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten" gibt es häufig. Wenn diese vorhanden sind, besteht oft schon ab zehn Quadratmetern Fläche Genehmigungspflicht.

In Kleingartenkolonien auf Pachtland gelten Sonderregeln für Garten- und Baumhäuser. Man benötigt dort meist keine Baugenehmigung, um eine typische Kleingartenhütte oder Gartenlaube zu errichten. In der Regel ist eine Hütte pro Parzelle erlaubt. Geregelt ist dies in § 3 des Bundeskleingartengesetzes. Danach ist die Größe der Laube auf maximal 24 Quadratmeter beschränkt, einschließlich überdachtem Freisitz. Meist stellen die Landesbauordnungen solche Lauben in Kleingartenanlagen von einer Genehmigung frei, sofern sie sich von ihrer Ausstattung her nicht zum dauerhaften Wohnen eignen. Aber: Zusätzliche Schuppen sind in der Regel nicht erlaubt. Auch in Kleingärten können Vorgaben des Bebauungsplans einzuhalten sein.

Für Baumhäuser gelten tatsächlich die gleichen Regelungen, wie für andere Gartenhäuser: Man braucht für sie keine Baugenehmigung, wenn man sich an die Flächen- oder Rauminhaltsgrenzen für verfahrensfreie Bauvorhaben aus der jeweiligen Landesbauordnung hält. Natürlich gilt meist die zusätzliche Einschränkung, dass keine Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten vorhanden sein dürfen.

Wenn ein Raum als Aufenthaltsraum für Menschen dient, muss er über bestimmte Fensteröffnungen und Rettungswege verfügen. § 2 der von Sachverständigen der Bundesländer ausgearbeiteten Musterbauordnung (MBO) beschreibt Aufenthaltsräume als Räume, die sich zum ständigen Aufenthalt von Menschen eignen und dafür auch bestimmt sind. Dazu gehören etwa Wohnräume, Schlafräume und Küchen, aber auch Büro- und Verkaufsräume. Werk- oder Sporträume gelten als Aufenthaltsräume, wenn sie regelmäßig genutzt werden.
Nicht zu den Aufenthaltsräumen gehören Lager-, Abstell-, Sanitär- und Nebenräume sowie Flure und Treppenhäuser.

Landesbauordnungen und Bebauungspläne schreiben auch die Grenzabstände vor, welche Bauwerke zur Grundstücksgrenze hin einhalten müssen. Meist ist für Gebäude, also auch für ein Baum- oder Gartenhaus, und alle anderen Bauwerke, die ähnliche Auswirkungen wie Gebäude haben, ein Grenzabstand von mindestens 2,50 bis 3 Metern maßgeblich.
Allerdings gibt es oft Ausnahmen für Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer Höhe bis zu drei Metern. Diese können dann ohne Abstand oder mit einem bis auf einen Meter reduzierten Abstand zur Grundstücksgrenze gebaut werden (hier: Niedersächsische Bauordnung, § 5 Abs. 8).

Für eine Luftwärmepumpe ist in der Regel keine Baugenehmigung erforderlich. Allerdings wurden die Außeneinheiten von Wärmepumpen lange als bauwerksähnlich eingestuft, sodass die Grenzabstände zum Nachbargrundstück einzuhalten waren. Dies führte zu der absurden Situation, dass Hauseigentümer einerseits in vielen Fällen nach dem Gebäudeenergiegesetz längerfristig auf eine Wärmepumpe umstellen müssen. Andererseits ist aber ihr Grundstück zu schmal, um diese außerhalb der Abstandsflächen zu errichten. Dies trifft insbesondere bei Reihenhäusern zu. Daher ändern mittlerweile fast alle Bundesländer ihre Landesbauordnungen dahingehend, dass Wärmepumpen nicht mehr als bauwerksähnlich gelten.

Probleme können sich allerdings nach wie vor im Bereich des Denkmalschutzes oder durch städtische Erhaltungssatzungen ergeben. Vor der Errichtung einer Wärmepumpe sollten sich Hauseigentümer daher über die Rechtslage vor Ort informieren.

Erster Ansprechpartner für solche Fragen ist das örtliche Bauamt. In komplizierteren Fällen kann eine kostenpflichtige Bauvoranfrage notwendig sein. Auf diese Weise bekommt man Rechtssicherheit. Die Frage nach dem Genehmigungserfordernis für eine Gartenhütte sollte sich allerdings in der Regel auch ohne formelle Bauvoranfrage beantworten lassen.

Wenn eine Baugenehmigung erforderlich ist, muss ein Bauantrag durch einen dazu Berechtigten, wie etwa einen Architekten, vorgelegt werden. Dazu sind weitere Unterlagen notwendig, zum Beispiel ein von einem Vermesser angefertigter Lageplan des Grundstücks. Auch Baupläne sind einzureichen. Handelt es sich um eine Bausatzgartenhütte, erhält man den Bauplan oft vom Hersteller oder beim Baumarkt.

Vor Bauprojekten im eigenen Garten empfiehlt sich immer ein rechtzeitiges, freundliches Gespräch mit den Nachbarn. Spricht man diese frühzeitig auf das angedachte Baum- oder Gartenhaus an und fragt, ob sie etwas einzuwenden haben, erspart man sich oft späteren Ärger. Viele Nachbarschaftsstreitigkeiten lassen sich durch Kommunikation – und womöglich einen gemeinsamen Grillabend bei Bratwurst und Bier – vermeiden. Wenn es zu Auseinandersetzungen mit der Baubehörde kommt, ist ein Fachanwalt für Baurecht der beste Ansprechpartner. Ist mit den Nachbarn überhaupt keine Einigung möglich, kann ein im Zivilrecht tätiger Anwalt Ihre Möglichkeiten prüfen.