Ablöse für Küche, Schrank etc.: Wie viel müssen Mieter zahlen?

Oft kommt es vor, dass ein Mieter über die Jahre hinweg auf eigene Kosten Einbauten an seiner Wohnung vorgenommen hat, die man schwer beim Umzug mitnehmen kann. Dies können etwa eine Einbauküche, Einbauschränke, eine Markise am Balkon oder ein neuer Fußboden sein. Oder der Mieter hat auf eigene Kosten Herd oder Kühlschrank angeschafft und zieht nun in eine Wohnung mit neuer Einbauküche um. Natürlich möchte er seine Unkosten für Geräte und Einbauten ersetzt bekommen. Und grundsätzlich handelt es sich meist ja auch um Dinge, die jeder braucht. Beim Vermieter wird der Wunsch auf Kostenersatz jedoch auf taube Ohren stoßen: Auch wenn dieser die Einbauten genehmigt hat, muss er sie nicht bezahlen. Stattdessen kann er sogar die Wiederherstellung des vorherigen Zustands fordern. Da liegt es nage, sich mit dem Nachmieter zu einigen, damit dieser die Gegenstände übernimmt.

Prinzipiell ist es die Entscheidung des Eigentümers der in der Wohnung verbliebenen Gegenstände, ob er dafür Geld verlangen möchte. Der Vormieter ist grundsätzlich dem Vermieter gegenüber verpflichtet, die Mietwohnung wieder in den Zustand zu versetzen, in dem er sie übernommen hat. Einbauten des Mieters muss dieser – wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde – beim Auszug wieder entfernen. Eine Ablöse verlangt man meist für Gegenstände, die sich schwer entfernen lassen. Sie kann nur gefordert werden, wenn der Vermieter mitspielt und nicht von Anfang an auf Entfernung der Einbauten besteht.

Nein. Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, zu Gunsten der Brieftasche des Vormieters einen neuen Mieter zu finden, der Ablöse für dessen Einbauten zahlt. Er kann den Nachmieter völlig frei auswählen. Wenn er sich für einen Nicht-Ablöse-Zahler entscheidet, hat der bisherige Mieter keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Vermieter. Entsprechend hat zum Beispiel das Amtsgericht München entschieden (Urteil vom 6.7.2009, Az. 412 C 3825/08).

Tatsächlich ist die Ablöse gesetzlich geregelt, nämlich in § 4a Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz. Daraus geht hervor, dass ein Vertrag grundsätzlich rechtswirksam sein kann, in dem sich der Mietinteressent dazu verpflichtet, im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrages vom Vermieter oder Vormieter ein Inventarstück oder eine Einrichtung zu erwerben. Allerdings macht das Gesetz eine wichtige Einschränkung: Im Zweifelsfall ist die Ablösevereinbarung an die Bedingung geknüpft, dass der Mietvertrag tatsächlich zustande kommt. Würde der Vermieter also Geld für die Einbauschränke kassieren und dann den Vertragsabschluss platzen lassen, wäre der Schrank-Verkauf unwirksam, und der Mietinteressent könnte sein Geld zurückfordern.

Auch zur Höhe der Ablöse für Einrichtungsgegenstände gibt es eine gesetzliche Regelung. Der verlangte Geldbetrag darf nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Gegenstände stehen, die der neue Mieter übernehmen soll. Ansonsten ist die Vereinbarung über die Ablöse rechtlich unwirksam (§ 4a Absatz 2 WoVermG).

Da stellt sich natürlich die Frage, was ein "auffälliges Missverhältnis" überhaupt ist. Dazu haben die Gerichte mehrfach entschieden: Der verlangte Betrag für die Gegenstände darf deren tatsächlichen Wert nicht um mehr als 50 Prozent überschreiten. Wenn der Vormieter also seine Waschmaschine loswerden will, die objektiv gesehen 100 Euro wert ist, darf er höchstens 150 Euro dafür verlangen.
Fordert er 300 Euro und geht der Nachmieter darauf ein, ist diese Vereinbarung unwirksam. Allerdings nur, soweit sie den überschießenden Betrag betrifft. Das bedeutet: Der Nachmieter kann von den gezahlten 300 Euro 150 Euro zurückfordern. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (23.04.1997, Az. VIII ZR 212/96).

Hier ist der Zeitwert der Gegenstände entscheidend. Damit ist jedoch nicht der Verkaufspreis auf einer Online-Auktionsplattform oder einem Flohmarkt gemeint, sondern der derzeitige Wert der Sachen in eingebautem Zustand in der Wohnung. Dieser Betrag ist regelmäßig höher als der reine Zeitwert auf dem Gebrauchtwarenmarkt. So hat das Kammergericht Berlin entschieden (Az. 8 U 314/03). Der höhere Preis ergibt sich daraus, dass der neue Mieter gegenüber den Kauf auf dem Gebrauchtmarkt die Kosten für den Transport und ggf. den Einbau einspart. Hier muss also vom Neupreis ausgehend eine Schätzung des derzeitigen Wertes unter Berücksichtigung von Einbau und Montage vorgenommen werden – oft ist das schwierig.

Es ist wichtig, eine Liste aller abzulösenden Einbauten und Gegenstände mit Wertangaben zu machen – am besten mit Fotos der einzelnen Sachen. Kommt es zum Rechtsstreit, könne diese als Beweismittel verwendet werden. In einem vor dem Oberlandesgericht Köln verhandelten Fall konnte der Nachmieter nicht beweisen, dass der von der Vormieterin verlangte Preis zu hoch war: Er hatte für 15.000 Euro eine Einbauküche übernommen. Ein Sachverständiger schätzte vor Gericht den Zeitwert der Küche auf über 10.000 Euro. Dies war noch im Rahmen des Gesetzes. Daher musste die Vormieterin nichts zurückzahlen (OLG Köln, 19 U 43/00).

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