Graffiti-Beseitigung: Wer trägt die Kosten?

Private Hauseigentümer sind grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, Graffitis zu entfernen. Eine Pflicht kann sich aber aus § 1004 BGB (zivilrechlticher Beseitigungsanspruch), speziellen kommunalen Vorschriften oder auch Denkmalschutzauflagen ergeben.

Der geschädigte Hauseigentümer kann den oder die Verursacher zivilrechtlich auf Schadensersatz verklagen. Die Rechtsgrundlage dafür ist § 823 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Eine Schadensersatzklage bleibt allerdings häufig eine Wunschvorstellung. Die Sprayer werden in vielen Fällen nämlich nicht erwischt oder sind finanziell nicht in der Lage, den Schaden zu zahlen.

Dem Hauseigentümer hilft seine Gebäudeversicherung nur weiter, wenn solche Schäden ausdrücklich mitversichert sind. Bei herkömmlichen Verträgen ist dies jedoch häufig nicht der Fall. Es gibt Premium-Tarife, die auch Graffiti-Schäden umfassen. So existieren beispielsweise Tarife, in denen die notwendigen Kosten für die Beseitigung der Graffitischäden bis zu 10.000 Euro abgedeckt sind, zum Teil mit einem Selbstbehalt wie etwa 150 Euro.

Wichtig: Auch bei Einschluss von Graffitischäden in die Gebäudeversicherung besteht nur Versicherungsschutz, wenn der Geschädigte den Schaden sofort bei der Polizei und bei der Versicherung meldet. Der Schaden sollte unbedingt gut mit Fotos dokumentiert werden, um Beweise zu haben. Vor einer Deckungszusage der Versicherung sollte kein Neuanstrich erfolgen.

Natürlich könnten Vermieter auf die Idee kommen, Graffiti-Beseitigungskosten ähnlich wie die Kosten der Treppenhausreinigung als Betriebskosten des Hauses einfach anteilig auf die Mieter zu verteilen.

Damit Kosten als Betriebskosten gelten, müssen jedoch einige Voraussetzungen erfüllt sein. So muss es sich um Kosten handeln, die regelmäßig anfallen, also nicht nur um etwas, das einmal im Jahr passiert und womöglich die nächsten zwei Jahre nicht. Außerdem muss diese Kostenart in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführt sein. Dort sind alle Kostenarten per Gesetz festgelegt, die Vermieter auf ihre Mieter "umlegen" dürfen. Graffiti-Beseitigungskosten gehören nicht dazu.

In der Vorschrift gibt es auch eine Position "Sonstige Betriebskosten." Hier darf der Vermieter jedoch nicht alles einsetzen, was er gern möchte. Eine Chance hat nur, was ausdrücklich im Mietvertrag genannt wird. Wurde die Umlage von Graffiti-Beseitigungskosten im Mietvertrag vereinbart, kann diese auch erfolgen.

Auch ohne Vereinbarung im Mietvertrag kann der Vermieter die Kosten für die Graffitibeseitigung nach Ansicht einiger Gerichte auf seine Mieter verteilen, wenn

- die Kosten regelmäßig anfallen,
- die Mieter diese Kosten schon jahrelang widerspruchslos zahlen.

Dies ist keine einheitliche Rechtsprechung. Ein Anwalt mit Sitz am jeweiligen Ort kennt die Rechtsprechung des örtlichen Gerichts.

Beispiel:
Nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Neukölln ist eine Umlage als "sonstige Betriebskosten" auch ohne Vereinbarung im Mietvertrag zulässig, wenn die Kosten regelmäßig anfallen und die Fassade nur von Graffiti gereinigt wird, ohne die Fassadensubstanz zu erneuern. Hier wurde eine eigentlich notwendige Vereinbarung im Mietvertrag durch "schlüssiges Verhalten" ersetzt: Der Mieter hatte vier Jahre lang widerspruchslos diese Kosten bezahlt (Urteil vom 1.3.2017, Az. 6 C 54/16). Dadurch war sozusagen ein Gewohnheitsrecht entstanden.

Ein Vermieter in Kassel hatte es mit der Betriebskostenart "Gebäudereinigung" versucht. Diese wird in der Liste des § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführt. Das Landgericht Kassel hat dazu entschieden, dass man die Kosten für die Beseitigung von Graffiti grundsätzlich durchaus als Kosten für die Gebäudereinigung ansehen kann. Voraussetzung ist jedoch, dass sie regelmäßig anfallen. Das war hier jedoch nicht der Fall – wenig überraschend, denn illegale Graffiti-Sprayer haben nun einmal keine festen Arbeitszeiten und Einsatzorte (Landgericht Kassel, Urteil vom 14.7.2016, Az. 1 S 352/15). Auch hier handelt es sich nicht um eine einheitliche Rechtsprechung. Andere Gerichte können dies anders sehen.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat 2007 ebenfalls entschieden, dass die Kosten für die Graffiti-Beseitigung Gebäudereinigungskosten sein können, wenn sie regelmäßig anfallen. Allerdings unterschied dieses Gericht zwischen Hausreinigungskosten und Instandsetzungskosten. Demnach gilt: Ist die Substanz der Wand bzw. des Hauses beschädigt, handelt es sich nicht mehr um eine Reinigung, sondern um Instandsetzungskosten. Diese sind nicht umlagefähig. Reine Malereien auf der Wand, die man irgendwie abwaschen kann, gelten nicht als Verletzung der Substanz. Ihre Beseitigung ist eine Reinigungsarbeit und kann damit auf die Mieter umgelegt werden (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 27.7.2007, Az. 11 C 35/07).

Das Landgericht Berlin ordnete 2016 die Beseitigung von Graffiti grundsätzlich dem Bereich "Instandhaltung und Instandsetzung" zu. Damit dürfen diese Kosten Mietern nicht auferlegt werden. Es sei dabei vollkommen egal, ob sie nun regelmäßig anfielen oder nicht (Urteil vom 19.2.2016, Az. 63 S 189/15). Ähnlich hat auch das Landgericht Köln entschieden. Seinem Urteil zufolge gehört die Entfernung von Graffiti von einer Fassade zu den Instandhaltungsarbeiten. Die dafür entstehenden Kosten dürfe der Vermieter nicht als Betriebskosten auf die Mieter verteilen (Urteil vom 22.5.2000, Az. 222 C 120/99).

Gegen Graffiti gibt es mehrere Arten der Vorbeugung. Die Industrie hat zum Beispiel strapazierfähige Pulver- und Nasslacke entwickelt, deren Oberfläche so solide sein soll, dass man mehrfach Graffiti mit scharfen Reinigungsmitteln davon entfernen kann, ohne den Anstrich zu zerstören.

Gemeinden weisen immer öfter auch erfolgreich Freiflächen für Sprayer aus, auf denen sich diese kreativ betätigen dürfen, ohne fremdes Eigentum zu beschädigen. Manche Hauseigentümer lassen auf Bestellung Graffiti oder andere Malereien an ihren Gebäuden anbringen – denn Sprayer respektieren, was andere geschaffen haben.

Illegal ist eine Überwachung des öffentlich zugänglichen Außenbereichs eines Gebäudes mit Kameras. Sobald auch öffentlich zugängliche Bereiche gefilmt werden, drohen dem Hauseigentümer Bußgelder nach dem Datenschutzrecht und teure Unterlassungsklagen von Passanten.

Lässt sich der Verursacher ermitteln, können Hauseigentümer seit 2005 gegen diesen Strafanzeige wegen Sachbeschädigung stellen. Damals gab es eine Gesetzesänderung, die dazu führte, dass auch das äußerliche Verändern einer fremden Sache als strafbare Sachbeschädigung gilt. Dazu muss die Veränderung erheblich und nicht nur vorübergehend sein. Nach § 303 des Strafgesetzbuches (StGB) steht darauf eine Geldstrafe oder eine Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren.

Die Gerichte entscheiden sehr unterschiedlich dazu, ob das "Tag" eines bekannten Sprayers ausreicht, diesen für ein Graffito strafrechtlich zur Verantwortung zu ziehen. Das Problem: "Tags" lassen sich einfach nachahmen (pro Verurteilung: Landgericht Berlin, Urteil vom 11.08.2005, Az. (524) 21 Ju Js 783/03 (35/05), contra: Landgericht Offenburg, Beschluss vom 15.01.2002, Az. 8 KLs 5 Js 11475/99 Hw).

Werden Grabmäler, religiöse Stätten aller Art, öffentliche Denkmäler, Naturdenkmäler oder irgendwelche zur Verschönerung öffentlicher Wege und Plätze angebrachten Dinge mit Graffiti besprüht, handelt es sich um eine strafbare gemeinschädliche Sachbeschädigung. Diese ist in § 304 StGB geregelt. Den Spayern droht eine Geldstrafe oder eine Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren. Auch der Versuch ist strafbar.

Wichtig: Die einfache Sachbeschädigung wird nur auf einen ausdrücklichen Strafantrag des Geschädigten hin verfolgt. Die gemeinschädliche Sachbeschädigung wird auch ohne Strafantrag verfolgt.

Geschädigten Eigentümern von Häusern oder anderen Dingen hilft allerdings das Strafrecht wenig weiter. Die Geldstrafe für den oder die Täter sorgt noch nicht für eine saubere Wand und bezahlt nicht den Maler.

Die Gerichte entscheiden nicht einheitlich zum Thema Umlage von Graffiti-Beseitigungskosten. Bei häufigen Problemen mit Graffiti sollten sich Vermieter von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen. Eine Beratung empfiehlt sich auch für Mieter, die gegen eine Kostenumlage vorgehen wollen. Nicht immer ist diese rechtmäßig. Bei Schäden außerhalb eines Mietverhältnisses kann jeder im Zivilrecht tätige Anwalt prüfen, welche Möglichkeiten bestehen.