Handwerker vor der Tür: Welche Rechte und Pflichten hat der Mieter?

In einer Mietwohnung liegt das Hausrecht beim Mieter. Er allein kann entscheiden, wen er einlässt und wer draußen bleiben muss. Der Vermieter hat also nicht das Recht, die Wohnung gegen den Willen des Mieters beliebig zu betreten. Allerdings gibt es ein einige Ausnahmen. Dazu gehört auch die Pflicht des Mieters, unter bestimmten Voraussetzungen Handwerker bzw. den Vermieter mit Handwerkern in die Wohnung zu lassen.

Mieter haben bei bestimmten Arbeiten an ihrer Wohnung eindeutige gesetzliche Duldungspflichten. Dabei muss man unterscheiden zwischen einer reinen Erhaltungsmaßnahme und einer Modernisierung. Arbeiten, die zur Erhaltung des Mietobjekts nötig sind - also Instandhaltung und Instandsetzung - hat der Mieter gemäß § 555a Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu dulden – ohne "wenn und aber". Solche Maßnahmen muss ihm der Vermieter allerdings vorher ankündigen, sofern sie sich nicht nur ganz unwesentlich auf die Mietwohnung auswirken.

Was als Modernisierungsmaßnahme gilt, ist in § 555b BGB aufgelistet. Grob gesagt ist damit alles gemeint, was dazu dient, Energie oder Wasser einzusparen, die Wohnqualität zu verbessern oder zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Dazu gehören auch sogenannte energetische Sanierungen, zum Beispiel die Verbesserung von Wärmedämmung und Heizanlage. Auch solche Maßnahmen muss der Vermieter vorher ankündigen. Der Mieter wiederum kann von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Wenn er dies unterlässt, muss er konsequenterweise auch die Handwerker in die Wohnung lassen und die Arbeiten dulden.

Wenn an der Wohnung Mängel auftreten, die ihre Benutzbarkeit einschränken oder gar den Bestand von Wohnung oder Haus gefährden, muss der Vermieter diese beseitigen. Beispiele sind etwa ein undichter Heizkörper, ein defekter Heißwasserboiler oder Schimmelbefall. Der Mieter darf unter bestimmten Voraussetzungen seine Miete für die Zeit mindern, also reduzieren, in der der Mangel besteht. Er ist jedoch auch zur Mitwirkung verpflichtet. Das bedeutet:

- Der Mieter hat einen Mangel unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen.
- Er muss die Feststellung des Schadens ermöglichen. Dazu muss er ggf. den Vermieter oder Handwerker in die Wohnung lassen.
- Er muss die Beseitigung des Mangels dulden, indem er die Handwerker in die Wohnung lässt.

Der Vermieter kann vom Mieter nicht verlangen, dass dieser

- Personen ohne vorherige Terminabsprache oder zu unüblichen Tages- und Nachtzeiten in die Wohnung lässt (dies gilt nicht bei akuter Gefahr im Verzug!),
- die betreffenden Räume der Wohnung leer räumt, um freien Zugang zur "Baustelle" zu schaffen,
- dem Vermieter oder dessen Beauftragten Zugang zu Räumen gewährt, die nichts mit dem Mangel zu tun haben.

Der Mieter hat keine Duldungspflicht, wenn ein für ihn unzumutbarer Härtefall vorliegt. Dabei muss es sich aber um einen echten, objektiven Härtefall handeln und nicht nur um einen "gefühlten". Beispiel: Es sind Modernisierungsarbeiten mit viel Staub und Dreck geplant, in der Wohnung befindet sich jedoch ein bettlägeriger Schwerkranker. Hier würde ein Härtefall vorliegen. Darüber muss der Mieter den Vermieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, unterrichten – und zwar in Textform, also zum Beispiel per E-Mail. Kein Härtefall ist jedoch die zu erwartende Erhöhung von Miete oder Betriebskosten nach einer Modernisierung.

Es gibt keine feste Regelung, wie lange vorher der Vermieter Handwerker ankündigen muss. Im Normalfall können wenige Tage ausreichen. Bei berufstätigen Mietern kann sich diese Frist auch auf ein bis zwei Wochen ausdehnen. Dies gilt zumindest bei Instandhaltungsarbeiten und Mängelbeseitigung.

Das Amtsgericht München gestand einer Rentnerin eine Vorlaufzeit von fünf Tagen zu. Sie müsse die Handwerker montags bis freitags zwischen neun und 17 Uhr einlassen. Es ging um Aufmaßarbeiten für einen Austausch undichter Fenster. Eine mündliche Ankündigung des Vermieters sei ausreichend (Urteil vom 13.12.2018, Az. 418 C 18466/18).

In Notfällen (z. B. Wasserrohrbruch) kann sofortiges Handeln erforderlich sein. Für Modernisierungsarbeiten im Sinne von § 555b BGB (etwa Einbau neuer Fenster wegen Fassadendämmung) sind längere Fristen vorgeschrieben. Sie müssen dem Mieter nach § 555c BGB spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt werden. Dabei muss der Vermieter genauer beschreiben, welche Arbeiten geplant sind.

Der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, "Baufreiheit" zu schaffen, indem er Möbel aus der Wohnung schafft oder umstellt. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Berlin hervor (Az. 65 S 62/08). Allerdings kann es im eigenen Interesse des Mieters sein, das betreffende Zimmer leerzuräumen. So kann er vermeiden, dass sein Eigentum von den Handwerkern beschädigt wird. Zwar hätte er in einem solchen Fall Anspruch auf Schadensersatz. Es ist jedoch oft nicht einfach, zu beweisen, wer den Schaden verursacht hat.

Mit einem extremen Fall beschäftigte sich das Landgericht Düsseldorf. Ein Mieter hatte sich beim Vermieter über erhebliche Mängel der Wohnung beschwert und auch die Miete gemindert. Die vom Vermieter geschickten Handwerker ließ er jedoch immer wieder nicht in die Wohnung. Er betrachtete das wiederholte Kommen von Handwerkern sogar als Belästigung. Deswegen machte er dem Vermieter massive Vorwürfe – unter anderem sollte dieser am Tod der Ehefrau des Mieters mitschuldig sein. Am Ende zeigte er den Vermieter wegen der Handwerkerbesuche auch noch wegen Nötigung an. Das Gericht bestätigte die daraufhin erfolgte fristlose Kündigung des Mietvertrages: Der Vermieter müsse sich keine grundlosen Strafanzeigen gefallen lassen (Urteil vom 6.11.2014, Az. 21 S 48/14).

Verweigert der Mieter seine Mitwirkung, kann zunächst eine Abmahnung die Folge sein. Bei weiterer Weigerung kann ihn der Vermieter verklagen. Mit der Klage wird die Duldung der Arbeiten gefordert. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Mieter zu tragen, wenn er verliert. Weigert er sich auch nach einer Gerichtsentscheidung zugunsten des Vermieters immer noch, den Handwerkern die Tür zu öffnen, riskiert er die Kündigung des Mietvertrages.

Dem Bundesgerichtshof zufolge darf der Vermieter einem Mieter im Notfall auch fristlos kündigen, wenn dieser dringende Erhaltungsmaßnahmen am Mietobjekt nicht zulassen will. Konkret ging es hier um ein Gebäude, dessen Dachstuhl mit echtem Hausschwamm befallen war - einem Pilz, der sich von Holz ernährt und es dabei zerstört. Das Gebäude war einsturzgefährdet. Der BGH erklärte, dass der Vermieter hier vor einer Kündigung nicht erst vergeblich auf eine Duldung der Arbeiten klagen müsse. Bis zu einer endgültigen Entscheidung über vielleicht mehrere Gerichtsinstanzen hinweg sei das Haus womöglich längst eingestürzt. Daher sei hier eine fristlose Kündigung des Mieters möglich (Urteil vom 15. April 2015, Az. VIII ZR 281/13).

Handwerker und auch der sie begleitende Vermieter dürfen nur die Räume betreten, die von den Mängeln oder Reparaturen betroffen sind. Nur bei umfassenden Mängeln darf die ganze Wohnung inspiziert werden.

Der Vermieter muss bei der Terminplanung durchaus Rücksicht auf den Mieter nehmen. Er muss den Termin also mit dem Mieter abstimmen. Hat der Mieter am ersten Termin keine Zeit, hat er das Recht auf einen Ersatztermin.

Dies bedeutet allerdings nicht, dass der Mieter darauf bestehen darf, dass Handwerker immer erst nach Feierabend oder gar am Wochenende kommen dürfen. Dann haben diese nämlich auch Feierabend und es wird nie ein Termin zustande kommen. Es bedeutet auch nicht, dass ein Termin nach dem anderen abgesagt werden darf, weil der Mieter arbeiten muss.

Von einer eigenmächtigen Terminabsprache mit dem Handwerker ist Mietern abzuraten. Diese könnte als Auftragserteilung verstanden werden. Für die Terminvereinbarung mit dem Handwerker ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Dieser ist Vertragspartner des Handwerkers und bezahlt dessen Rechnung. In praktischer Hinsicht kann es jedoch für Vermieter zu empfehlen sein, eine direkte Terminabstimmung zwischen Handwerkern und Mietern zu ermöglichen.

Ignoriert der Mieter den Termin und ist nicht zu Hause, kann der Vermieter ihm die Anfahrtskosten der Handwerker in Rechnung stellen.

Mietern ist zu empfehlen, erforderliche Arbeiten an ihrer Wohnung grundsätzlich zu dulden. Sie müssen sich aber auch nicht alles gefallen lassen. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann im Zweifelsfall prüfen, ob die betreffende Maßnahme tatsächlich vom Mieter geduldet werden muss.