Checkliste Hausbau: Was Bauherren unbedingt beachten sollten

Als zukünftiger Bauherr muss man sich im ersten Schritt über die Finanzierung seines Projektes klar werden. Dabei können einige Online-Rechner helfen, mit denen man ausrechnen kann, wie viel vom Monatseinkommen nach Abzug aller Haushaltskosten für eine Immobilienfinanzierung übrig bleibt. Weitere Online-Rechner ermöglichen eine überschlägige Berechnung der Finanzierung.

Dabei sollte man sich allerdings nicht zu sehr auf diese kostenlosen Angebote verlassen. Häufig berücksichtigen sie nämlich nicht die Unterschiede zwischen den Bundesländern (zum Beispiel bei den Erwerbsnebenkosten wie der Grunderwerbsteuer). Den Zinssatz muss der Nutzer selbst eingeben. Nur, woher will dieser wissen, welchen Zins ihm die Bank anbietet? Dies ist unter anderem von seiner Kreditwürdigkeit abhängig. Trotzdem sind solche Rechner eine gute Hilfe bei der Vorplanung.

Zukünftige Bauherren sollten konkrete Kreditanfragen erst stellen, wenn das Projekt konkrete Formen angenommen hat und die Höhe der notwendigen Finanzierung einigermaßen feststeht. Denn: Im Normalfall findet jede Kreditanfrage Eingang in die Bonitätsauskunft und verschlechtert die Kreditwürdigkeit. Allzu viele "unverbindliche" Anfragen torpedieren unbemerkt die Bewertung der eigenen Bonität. Auch für Baudarlehen existieren übrigens gute Online-Vergleichsportale.

Hat man beschlossen, was genau man bauen will, folgt die Auswahl des richtigen Grundstücks. Dabei stellen sich wichtige Fragen: Etwa, ob alle gewünschten Infrastruktur-Einrichtungen gut erreichbar sind (Schulen, Ärzte, Lebensmittelläden, Verkehrsanbindung auch mit ÖPNV usw.). Natürlich sollte auch der Weg zur Arbeit nicht zu aufwändig sein.

Wichtig ist auch, ob das Grundstück schon erschlossen ist, ob also Gas-, Wasser-, Abwasser-, Strom- und Telefonkabelanschlüsse bis zur Grundstücksgrenze verlegt sind. Sind noch keine vorhanden, fallen zusätzliche Kosten an. Häufig informieren die örtlichen Versorgungsbetriebe auf ihren Homepages über die Höhe der Erschließungskosten.

Nicht zuletzt sollte das Grundstück auch ruhig genug zum entspannten Wohnen sein. Wie sieht die Nachbarschaft aus? Befinden sich in der Umgebung mehr Einzelhäuser oder gibt es störende Gewerbebetriebe und Verkehrslärm? Auf keinen Fall sollte man sich darauf verlassen, eine schon beim Kauf bekannte Lärmquelle später gerichtlich unterbinden zu können. Übrigens: Geräusche von Kinderspielplätzen, Kinderlärm von öffentlichen Bolzplätzen etc. sind nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz hinzunehmen und gelten nicht als Lärmbelästigung.

Ein Bodengutachten nennt man auch einen "geotechnischen Bericht". Es wird von einem Bodensachverständigen erstellt. Ein Bodengutachten informiert unter anderem darüber, wie tragfähig der Boden auf dem Baugrundstück ist, wie viel Feuchtigkeit er aufnehmen kann und in welcher Tiefe das Grundwasser beginnt.
Ein solches Gutachten informiert auch über Altlasten wie illegal entsorgte chemische Abfälle, ölverseuchten Boden etc. Daher stellt ein Bodengutachten eine sehr wichtige Absicherung für den Bauherrn dar. Es sollte möglichst vor dem Grundstückskauf angefertigt werden. Es hilft dem Architekten und dem Statiker bei der Planung des Hauses.

Wenn die Entscheidung für ein Grundstück gefallen ist, stehen bald weitere Grundsatzentscheidungen an: Soll ein Generalunternehmer das ganze Haus bauen, mit Hilfe von Subunternehmern, die dieser beauftragt? Oder will der Bauherr mit Unterstützung seines Architekten lieber selbst Aufträge an einzelne Handwerksbetriebe für die verschiedenen Baubereiche ("Gewerke") vergeben?
Vorsicht: Viele Neubauten werden "schlüsselfertig" angeboten. Nur ist "schlüsselfertig" kein fester Begriff und bedeutet in der Regel nicht einzugsfertig. Hier ist genau auf den Vertragsumfang zu achten.

Bei der Beauftragung des Architekten sollte vorher genau überlegt werden, welche Aufgaben dieser übernehmen soll. Architekten erstellen meist nicht nur die Baupläne. Sie führen auch die Baubegleitung durch. Dabei stellt sich auch die Frage, inwieweit der Bauherr am Bau Eigenleistungen durchführen möchte. Empfehlenswert ist es, die Bauverträge vorher von einem Rechtsanwalt, der sich im Baurecht auskennt, prüfen zu lassen.

Nun beginnt die konkrete Planung. Was soll es werden, ein Fertighaus, Holzhaus oder Massivhaus? Wie viele Stockwerke soll es haben? Wie genau sollen Dach und Fassade aussehen? Soll das Gebäude einen Keller und eine Garage haben?

Natürlich müssen die Wünsche des Bauherrn immer mit dem Bebauungsplan der Gemeinde zu vereinbaren sein. Wenn dies der Fall ist, erstellt der Architekt anhand der Wünsche des Bauherrn die Bauzeichnungen und ein Statiker berechnet die Statik. Bei der Planung müssen viele Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes bezüglich der Wärmedämmung und der Verwendung regenerativer Energieträger beachtet werden. Nun ist auch zu entscheiden, wo auf dem Grundstück die Versorgungsleitungen verlaufen sollen und ob eine Baustraße auf dem Grundstück angelegt werden muss. Diese verhindert bei weichem Boden, dass der Bagger auf halbem Weg zur Baugrube im Sand versinkt.

Ohne Vermessung geht es nicht. Dem Bauantrag ist ein Lageplan beizulegen, der vom Vermesser erstellt wird. Dieser steckt auch grob die Baugrube ab und macht dann später die Feinabsteckung des Gebäudes. So wissen die Bauarbeiter, wo sie bauen müssen. Nach der Fertigstellung misst der Vermesser das Haus für das Liegenschaftskataster ein.

Vor dem endgültigen Baubeginn müssen die exakten Kosten festgestellt werden. Dazu gehören auch die Kauf- und Baunebenkosten, zum Beispiel für Baugenehmigung, Architekt, Statiker, Vermessung, Baustraße, Versicherungen, Baustrom und -Wasser, An- und Abfuhr von Material und Aushub, Außenanlagen. Ist alles einkalkuliert, ist es an der Zeit, den Kreditantrag zu stellen.

Der Architekt oder der Generalunternehmer stellen die notwendigen Unterlagen für die Baugenehmigung zusammen. Diese Dokumente werden dann mit dem Bauantrag bei der Baubehörde eingereicht. Nach Erteilung der Baugenehmigung sollte diese mit Architekt und Bauunternehmer noch einmal im Einzelnen durchgesprochen werden, insbesondere, wenn sie vom Bauantrag abweicht.

Wenn es keinen Generalunternehmer gibt, muss der Bauherr selbst die Aufträge an die einzelnen Handwerksbetriebe erteilen. Dies sind zum Beispiel Tiefbauer, Zimmerleute, Trockenbauer, Elektriker, Dachdecker und Sanitärinstallateure. Dabei sollte man daran denken, dass die Betriebe etwas zeitlichen Vorlauf brauchen. Auch können manche Arbeiten nicht durchgeführt werden, wenn ein anderes Gewerk noch nicht fertig ist. Die Koordination übernimmt am besten ein erfahrener Bauleiter – oft macht dies der Architekt.

Ohne Versicherungen geht es auch beim Bau nicht. Auf der Baustelle ist eine Rohbauversicherung wichtig. Diese sichert den Rohbau und die Baustoffe auf dem Baugrundstück ab. Nach der Fertigstellung kann sie in eine Wohngebäudeversicherung umgewandelt werden. Ohne Feuer-Rohbauversicherung erhält der Bauherr meist keinen Kredit. Hinzu kommt eine Bauherrenhaftpflicht, die mögliche Schäden Dritter übernimmt. Darüber hinaus ist eine Bauhelferversicherung gegen Unfälle auf dem Bau zu empfehlen. Diese schützt private Bauhelfer wie Freunde oder Verwandte bei Unfällen. Diese Personen sind übrigens zusätzlich bei der Berufsgenossenschaft zu melden.

Wenn - nach einigem Warten - endlich die Baugenehmigung vorliegt, muss die Baustelle eingerichtet werden. Dazu gehören das schon erwähnte Abstecken der Baugrube, das Herstellen von Anschlüssen für Bauwasser und Baustrom, wenn nötig das Anlegen einer Baustraße auf dem Grundstück zum Bauplatz. Der Baubeginn und der verantwortliche Bauleiter müssen der Baubehörde mitgeteilt werden. Auch die Haftung sollte man nicht vergessen. So ist die Baustelle gegen unbefugtes Betreten abzusichern, am besten mit Bauzäunen. Das Schild "Eltern haften für ihre Kinder" hat abschreckenden Charakter. Bauherren sollten wissen, dass es in rechtlicher Hinsicht nutzlos ist.

Auf dem Bau ist eine Qualitätskontrolle wichtig. Sie sollte – mit oder ohne Bauleitung durch einen Fachmann – nie ganz anderen Leuten überlassen werden. Selbst auf dem Laufenden zu bleiben, hilft dem Bauherren dabei, Baumängel rechtzeitig festzustellen. Die Bezahlung findet meist in Etappen je nach Baufortschritt statt und nach einer Abnahme durch den Bauherren oder seinen Vertreter. Eine solche Abnahme von Bauleistungen empfiehlt sich erst, wenn diese wirklich korrekt durchgeführt sind. Alles Wichtige in einem Bautagebuch festzuhalten, kann helfen. Lieferscheine, Rechnungen und Stundenzettel sind unbedingt aufzubewahren und sauber zu archivieren. Der Bauherr sollte außerdem die Kosten immer im Auge behalten.

Für Baustellen bestehen besondere Sicherheitsvorschriften. Schutzkleidung ist Pflicht – etwa Arbeitsschuhe mit Stahlkappe oder ein Helm. Dies gilt auch für private Bauhelfer. Schilder müssen vor besonderen Gefahrenstellen warnen. Immer wieder kommen Personen durch rangierende Baumaschinen ums Leben. Hier ist besondere Vorsicht angesagt. Nicht nur der Bauunternehmer, sondern auch der Bauherr trägt die Verantwortung für die Sicherheit auf der Baustelle und haftet bei Unfällen.

Handwerker können häufig erst dann ihrer Aufgabe nachkommen, wenn andere mit ihrer Arbeit fertig sind. Gibt es Verzögerungen, weil Material nicht rechtzeitig geliefert wurde, kann sich der ganze Bau erheblich verteuern. Daher ist es wichtig, das nötige Material rechtzeitig zu bestellen.

Die Fertigstellung muss der Baubehörde gemeldet werden. Nun muss auch der Vermesser wieder kommen, denn das neue Haus muss in seiner endgültigen Form vermessen und im Liegenschaftskataster eingetragen werden. Unter Umständen muss das fertige Haus auch durch die Baubehörde abgenommen werden. Diese prüft unter anderem, ob das Gebäude mit der Baugenehmigung übereinstimmt. Ob dieser Schritt erforderlich ist, hängt von der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes ab.
Zum Schluss geht es an die Inneneinrichtung und an die Außenanlagen wie die Terrasse. Bauherren sollten daran denken, dass der Bebauungsplan der Gemeinde oft Regelungen für die Außenanlagen enthält und womöglich sogar für die Bepflanzung des Grundstücks.

Wenn es zum Streit mit der Baubehörde oder mit den am Bau beteiligten Personen und Unternehmen kommt, sollten Sie sich von einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht beraten lassen. Das Baurecht ist eine komplizierte und sehr spezielle rechtliche Materie.