Hauskauf - ist Marderbefall ein Sachmangel?

Eine Privatperson, die ein Haus oder eine Wohnung verkauft, darf im Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel – häufig auch als Gewährleistung bezeichnet – ausschließen. Ein solcher Gewährleistungsausschluss ist in Immobilien-Kaufverträgen üblich. Daher ist es für Käufer besonders wichtig, sich die Immobilie vor dem Vertragsabschluss sehr gründlich und bei Tageslicht vom Keller bis zum Dachboden anzusehen. Bei Zweifeln sollte man einen Sachverständigen hinzuziehen.

Ein solcher Haftungsausschluss greift jedoch nicht in jedem Fall. Zum Beispiel entfaltet er keine Wirkung, wenn der Verkäufer dem Käufer ausdrücklich bestimmte Eigenschaften des Gebäudes zugesichert hat. Ebenso gilt kein Haftungsausschluss, wenn der Verkäufer den Käufer über ihm bekannte Sachmängel arglistig täuscht.

Von einer arglistigen Täuschung spricht man zum Beispiel, wenn der Kaufinteressent den Verkäufer auf einen bestimmten Punkt anspricht und der Verkäufer ihm antwortet, dass damit alles in Ordnung sei - obwohl er weiß, dass dem nicht so ist. Die Messlatte für Arglist liegt dabei durchaus niedrig. Sogar Behauptungen "ins Blaue hinein", also ohne genaueres Wissen, können dem Verkäufer vor Gericht schon als arglistige Täuschung ausgelegt werden.

Außerdem hat der Verkäufer einer Immobilie Gerichtsurteilen zufolge bei bestimmten Mängeln eine sogenannte Offenbarungspflicht. Das bedeutet: Kennt er einen Mangel dieser Art, muss er den Käufer ungefragt vor dem Kauf darüber aufklären. Eine solche Offenbarungspflicht besteht unter anderem bei Altlasten durch Schadstoffe, Asbestbelastung, Hausbockbefall im Dachstuhl, Hausschwamm oder Feuchtigkeit im Keller.

Kauft nun der Käufer das Haus, obwohl ihn der Verkäufer im Rahmen seiner Offenbarungspflicht korrekt über einen Mangel informiert hat, kann er wegen dieses Mangels keine Ansprüche mehr geltend machen. Anders im Fall einer arglistigen Täuschung oder bei Verletzung der Offenbarungspflicht: Dann hat der Käufer Anspruch auf Rücktritt vom Kaufvertrag oder auf Schadensersatz.

In einem Gerichtsverfahren vor dem Oberlandesgericht Hamm ging es um die Frage, ob der Befall eines Hauses mit Mardern ein Sachmangel sei. Der Fall betraf eine im Januar 2014 verkaufte Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit fünf Parteien. Dort war wiederholt Marderbefall vorgekommen. Schon vor 2007 hatte dieser ein größeres Problem dargestellt. Die Eigentümerversammlung hatte damals Abwehrmaßnahmen gegen Marder beschlossen. Danach hatte sich die Sache beruhigt – abgesehen von sporadischen merkwürdigen Geräuschen auf dem Dachboden. 2013 fiel dann der Bewohnerin einer anderen Wohnung fast eine Zwischendecke auf den Kopf – Marder hatten darin fleißige Baumaßnahmen durchgeführt. Die Eigentümerversammlung beschloss im Oktober 2014 weitere Abwehrmaßnahmen. Dafür entstanden Kosten von 1.200 Euro.

Der Wohnungskäufer vom Januar 2014 nahm den Marderbefall zum Anlass, den Verkäufer auf Schadensersatz zu verklagen. Seiner Ansicht nach würde es mindestens 86.275 Euro brutto kosten, das Dach mardersicher zu machen und bereits weggeknabberte Isolierungen auszutauschen. Hier handelte es sich um Arbeiten am Gemeinschaftseigentum. Sein Anteil als Miteigentümer lag bei etwa 20.000 Euro. Diese Summe verlangte er vom Verkäufer.

Das Gericht bestätigte, dass ein akuter Marderbefall der Immobilie einen Sachmangel darstelle. Dies gelte unabhängig davon, ob der Marder schon größere Schäden verursacht habe. Marderbefall erfordere in jedem Fall Abwehrmaßnahmen, die Kosten verursachen würden. Zusätzlich sah das Gericht Marderbefall als einen offenbarungspflichtigen Mangel an. Der Verkäufer einer Immobilie müsse darauf ungefragt hinweisen. Dies gelte jedoch nur für einen akuten und aktuellen Marderbefall, nicht für einen zeitlich länger zurückliegenden. Die Offenbarungspflicht erstrecke sich nicht auf einen Marderbefall, der bereits Jahre zurückliege.

Das Problem mit der Offenbarungspflicht bei Sachmängeln ist, dass der Käufer vor Gericht Beweise vorlegen muss. Hier war entscheidend: Konnte der Käufer beweisen, dass ein aktueller Marderbefall vorlag – und dass der Verkäufer dies beim Verkauf gewusst hatte? Einen solchen Beweis konnte der Käufer nicht erbringen. Der Marderbefall war durch Protokolle der Eigentümerversammlung nur bis 2007 nachgewiesen. Die mysteriösen Geräusche auf dem Dachboden, die danach aufgetreten waren, konnten ja auch andere Ursachen gehabt haben (sporadische Spukerscheinungen ...).

Auch konnte der Verkäufer nichts von der 2013 durch Marder-Bauarbeiten gelösten Zwischendecke wissen. Denn: Er wohnte schon seit 2011 selbst nicht mehr in dem Haus. Laut Gericht ist ein sechs Jahre zurückliegender Marderbefall nicht offenbarungspflichtig. Der Käufer konnte nicht beweisen, dass der Verkäufer überhaupt irgendeine Kenntnis von Marder-Aktivitäten im Haus nach 2007 gehabt hatte. Damit hatte dieser hier keine Offenbarungspflicht und der Käufer verlor den Prozess (OLG Hamm, Urteil vom 13.2.2017, Az. 22 U 104/16).

Im hier wiedergegebenen Fall griff der Haftungsausschluss des Verkäufers. Dieser musste wegen des Marderbefalls keinen Schadensersatz leisten. Dies hätte bei anderer Beweislage auch anders ausgehen können. Das Urteil besagt, dass Marderbefall grundsätzlich ein Sachmangel ist. Immobilienverkäufer sind dazu verpflichtet, auf einen akuten Marderbefall ihrer Immobilie ungefragt hinzuweisen. Haben Sie rechtliche Fragen rund um den Immobilienkauf? Ein im Zivilrecht tätiger Rechtsanwalt kann Sie dazu individuell beraten.