Hund in der Mietwohnung: Wer haftet bei Schäden?

Am 20.3.2013 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein generelles Haltungsverbot von Katzen und Hunden im Mietvertrag unzulässig und unwirksam ist (Az. VIII ZR 168/12). Ein solches Verbot verstößt gegen § 307 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Die Gebrauchsbefugnis des Mieters an der Wohnung wird dadurch unangemessen eingeschränkt. In aller Regel kann der Vermieter die Haltung von Kleintieren wie Vögeln, Fischen, Hamstern, Meerschweinchen oder Zwergkaninchen nicht untersagen.

Bei Hunden kommt es jedoch auf den Einzelfall an. Dabei kann deren Größe eine Rolle spielen. So gelten Yorkshire-Terrier meist als Kleintiere, etwa nach Ansicht des Landgerichts Düsseldorf vom Juni 1993 (Az. 24 S 90/93). Falls ein kleiner Hund jedoch unentwegt und vor allem nachts laut bellt, kann der Vermieter unter Umständen trotzdem dagegen einschreiten.

Vor dem Amtsgericht Koblenz ging es um einen Labrador, der mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters in einer Mietwohnung gehalten wurde. Allerdings hatten weder der Hundebesitzer noch der Vermieter daran gedacht, dass die Drei-Zimmer-Loftwohnung mit edlem Parkett ausgelegt war. Der bewegungsfreudige Hund lief viel in der Wohnung herum. Seine Krallen beschädigten die Versiegelung des Parkettbodens und hinterließen Kratzer im Holz. Als der Mieter auszog, musste das gesamte Parkett abgeschliffen und neu versiegelt werden.

Der Vermieter verwies daraufhin auf eine Klausel im Mietvertrag, nach welcher der Mieter für alle durch die Haltung von Tieren verursachten Schäden haften müsse. Er schickte dem Mieter eine Rechnung über 4.800 Euro für die Reparatur des Parketts.

Im Mietvertrag hieß es jedoch auch: "Die Tierhaltung wird für den, uns bekannten, Hund (Labrador) gestattet". Nach Ansicht des Gerichts hatte der Vermieter durch diese Erlaubnis das normale Verhalten des Hundes – nämlich Herumlaufen in der Wohnung – zum mietvertraglich erlaubten Gebrauch der Wohnung erklärt. Laufe ein größerer Hund mit Krallen an den Pfoten auf Holzparkett herum, sei eine gesteigerte Abnutzung einfach zu erwarten. Sachgerechte Hundehaltung bedeute, dass sich der Hund frei in der Wohnung bewegen dürfe. Auch eine durch Menschen verursachte Abnutzung von Parkettböden führe nicht zu einem Schadensersatzanspruch. Hier handle es sich eben gerade nicht um Schäden, die der Mieter ersetzen müsse, sondern um normale Abnutzung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs. Diese seien durch die Mietzahlung abgegolten.

Die Haftungsklausel im Mietvertrag änderte daran nichts. Eine solche pauschale Haftungsregelung für alle durch Haustiere verursachten Schäden ist dem Gericht zufolge als unangemessene Benachteiligung des Mieters anzusehen und ist nach § 307 des Bürgerlichen Gesetzbuches unwirksam. Insbesondere bei Abnutzungserscheinungen müsse der Mieter nicht haften. Anders könne der Fall liegen, wenn nicht artgerechte Haltung von Haustieren in der Mietwohnung zu Schäden führe. Zum Beispiel, wenn der Hund durch intensives Scharren an einer Stelle eine Kuhle im Parkett oder durch Herumspringen und plötzliches Abstoppen tiefe Kratzer im Bodenbelag verursache. Hier seien die Kratzer jedoch auf normales Herumlaufen zurückzuführen. Der Vermieter müsse selbst für die Parkettsanierung aufkommen (Amtsgericht Koblenz, Urteil vom 20.12.2013, Az. 162 C 939/13).

Der Fall des Mischlingsrüden Toby aus Hannover rief großes Medieninteresse hervor. Von dessen Frauchen verlangte der Vermieter nämlich die Abschaffung des Hundes. Denn: Der Hund verschmutze den Hausflur und zerkratze die Treppenstufen. Die Tierhaltung sei obendrein laut Beschluss der Eigentümerversammlung und laut Mietvertrag verboten.

Das Amtsgericht Hannover stellte klar: Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der das Halten von Hunden und Katzen verbiete, gelte zwar im Innenverhältnis der Eigentümer untereinander. Er habe jedoch keinerlei Wirkung gegenüber Mietern. Auf Mietverhältnisse seien stattdessen die allgemeinen Regeln des Mietrechts anwendbar. Und nach diesen kann der Vermieter die Tierhaltung nun einmal nicht einfach pauschal verbieten.

Dem Gericht zufolge kommt es bei Hunden auf den Einzelfall an. Die Wohnung von "Toby" und seinem Frauchen sei 97 qm groß. Ein Hund könne darin artgerecht gehalten werden. Unangemessene Belästigungen in Form von Lärm und Schmutz seien nicht nachgewiesen worden. Treppenhäuser unterlägen immer einer gesteigerten Abnutzung. Der Vermieter könne keine abnutzungsfreie Nutzung von Treppenstufen verlangen. Er müsse mit geringfügigen Kratzern im Treppenbelag leben (Urteil vom 28.4.2016, Az. 541 C 3858/15).

Findet sich im Mietvertrag keine Regelung zur Tierhaltung, ist entscheidend, ob die vom Mieter konkret geplante Haltung eines Hundes noch unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung fällt. Dabei ist, wie im Fall "Toby", auch die Größe der Wohnung wichtig. Denn: Je kleiner die Wohnung ist, desto weniger ist sie für die Haltung eines Hundes geeignet. Und auch andere Gründe spielen mit: So kann ein Hund etwa bei einem Mietshaus auf dem Land auch als Wachhund gelten, was gegen ein Verbot spricht. Immer sind die Interessen beider Seiten gegeneinander abzuwiegen. Die Entscheidung wird meist gegen den Wunsch des Mieters ausfallen, wenn das Tier potenziell gefährlich ist, also ein Kampfhund oder "Listenhund". Auch hier kann es allerdings Ausnahmen geben, wenn der Hund einen Wesenstest bestanden hat und womöglich schon von einem Gericht als harmlos eingestuft wurde (LG München I, Urteil vom 8.11.2006, Az. 14 S 23517/05).

Behält sich der Vermieter die Zustimmung zur Haltung eines Hundes vor, sollte der Mieter diese auf jeden Fall vor der Anschaffung des Tieres einholen. Für ein "nein" muss der Vermieter dann allerdings sachliche Gründe nennen. In so manchem Fall haben Mieter auch einen Anspruch auf Zustimmung, so zum Beispiel bei Rentnern, die aus sozialen oder therapeutischen Gründen einen kleinen Hund halten möchten (Landgericht Hamburg, Urteil vom 30.8.2001, Az. 334 S 26/01). Halten bereits andere Mieter im gleichen Haus einen Hund, ist die Gleichbehandlung ein Grund, dies auch anderen zu erlauben.

Der Vermieter kann eine erteilte Zustimmung auch widerrufen. Dafür muss er allerdings wichtige Gründe vorweisen können. Willkürlich darf der Widerruf nicht sein. Sorgt der Hund in der Nachbarschaft für Angst und Schrecken oder veranstaltet solchen Dauerlärm, dass kein Nachbar mehr schlafen kann, wird es für den Tierhalter oft schwierig, Argumente zugunsten seines tierischen Hausgenossen zu finden.

Ein Mann hatte seinen Hund in der Gästetoilette seiner Mietwohnung eingesperrt und dem Tier Toilettenpapier zum Spielen überlassen. Der Hund nahm das Angebot dankbar an. Das Ergebnis: Ein Berg von völlig zerfetztem Papier landete im Abfluss des Handwaschbeckens. Dem gelangweilten Hund gelang es dann – wie auch immer – den Wasserhahn aufzudrehen. Es gab eine ordentliche Überschwemmung, die in der Wohnung des Hundehalters und in der darunter liegenden Nachbarwohnung Wasserschäden verursachte.

Diese bezahlte zwar die Gebäudeversicherung des Vermieters. Die Versicherung nahm jedoch den Hundehalter vor Gericht in Regress. Allerdings war ihre Klage erfolglos. Das Gericht meinte, dass der Hundehalter den Schaden, den der Hund angerichtet habe, nicht habe vorhersehen können. Viele unglückliche Umstände hätten sich verkettet und zu der Überschwemmung geführt. Kein Hundehalter müsse damit rechnen, dass sein Hund – selbst in dieser speziellen Situation – nicht nur das Toilettenpapier zerfetzt, sondern mit den Papierfetzen das Waschbecken verstopft und dann auch noch den Wasserhahn aufdreht (Landgericht Hannover, Urteil vom 23.3.2000, Az. V 19 S 1968/99).

Gegen Schäden durch typisches Verhalten eines Hundes können sich Hundehalter mit einer Tierhalterhaftpflichtversicherung absichern. Oft deckt diese auch Schäden an Mietwohnungen ab. Hundefreunde sollte jedoch den Inhalt des Vertrages genau prüfen und Angebote vergleichen. Kommt es zu einem Rechtsstreit mit dem Vermieter, ist ein Fachanwalt für Mietrecht der beste Ansprechpartner.