Indexmietvertrag: Wie funktioniert die Mieterhöhung?

Indexmietverträge wurden früher hauptsächlich für Gewerbeimmobilien abgeschlossen. Bei solchen Verträgen verzichtet der Vermieter darauf, die Miete regelmäßig bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel anzuheben. Die Höhe der Miete wird stattdessen an den Verbraucherpreisindex angepasst. Dieser misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte für ihren Konsum kaufen. Dazu gehören zum Beispiel Nahrungsmittel, Kleidung, Kraftfahrzeuge und Treibstoff ebenso wie Mieten, Reinigungsdienstleistungen oder Transport mit dem ÖPNV. Die regelmäßige Entwicklung des Verbraucherpreisindex ermittelt und veröffentlicht jährlich das Statistische Bundesamt. Die Veränderung des Verbraucherpreisindex im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresmonat bezeichnet man als Inflationsrate.
Eine Kombination von Indexmiete und herkömmlicher Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht möglich - hier muss sich der Vermieter für ein Modell entscheiden.

In den letzten 20 Jahren ist der Verbraucherpreisindex lediglich vier Mal um über zwei Prozent gestiegen. Zum Teil blieb die Entwicklung sogar unter einem Prozent. So waren es 2016 noch 0,5 Prozent. Diese Zeiten sind jedoch vorbei. 2020 begann eine rapide Steigerung der Verbraucherpreise, die sich bis heute fortsetzt. Corona mit all seinen Folgen hat zu einer Verteuerung von Produkten und Dienstleistungen in allen Bereichen geführt - zum Beispiel durch eine Verknappung von Waren und Rohstoffen infolge von Lieferkettenproblemen. Der Ukrainekrieg verstärkt die Entwicklung gerade im Bereich der Energiekosten. Im Juli 2022 liegt die Inflationsrate (Veränderung des Verbraucherpreisindex zum Vorjahresmonat) bei 7,5 Prozent. Im Mai waren es noch 7,9 Prozent. Dies ist zwar eine gewisse Verringerung. Allerdings wird angenommen, dass das Auslaufen von Maßnahmen wie 9-Euro-Ticket und Tankrabatt die Preissteigerung wieder in die Höhe treiben wird.

Die Einzelheiten der Indexmiete regelt § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Eine Indexmiete muss im Mietvertrag schriftlich vereinbart sein. Eine Mieterhöhung darf nur einmal jährlich erfolgen. Davon sind jedoch Mieterhöhungen wegen einer Modernisierung oder Erhöhungen der Betriebskosten ausgenommen, diese können also trotzdem und auch ohne Beachtung der Jahresfrist stattfinden.

Aber: Ist eine Indexmiete vereinbart, darf der Vermieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nur durchführen, wenn er bauliche Maßnahmen durchführen musste, für die er selbst nichts konnte - zum Beispiel, um neue Vorschriften über die Wärmedämmung umzusetzen. Es geht hier also nur um "unfreiwillige" Modernisierungen.

Der Vermieter muss die Erhöhung der Indexmiete durch eine entsprechende Erklärung in Textform geltend machen. Dabei muss er die eingetretene Änderung des Verbraucherpreisindex sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angeben.

Mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung ist dann die erhöhte Indexmiete zu zahlen.

Die sogenannte Mietpreisbremse beschränkt die Miete bei einer Neuvermietung. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Anfangsmiete bei einem neu abgeschlossenen Mietvertrag nicht um mehr als zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Diese Vorschriften gelten auch bei der Indexmiete, aber nur für die Ausgangsmiete des Indexmietvertrages.

Per Mietvertrag darf von all diesen Regelungen nicht abgewichen werden, jede abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die sogenannte Kappungsgrenze (Mieterhöhung maximal um 20 Prozent in drei Jahren, 15 Prozent in Gebieten mit angespannter Marktlage) gilt nur für die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete - und nicht für die Indexmiete.

Übrigens: Im Mietvertrag muss kein Basisjahr angegeben werden, auf das sich die Veränderung des Index bezieht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.5.2021, Az. VIII ZR 42/20).

Ob ein Indexmietvertrag für Mieter Vor- oder Nachteile hat, hängt von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung ab. Steigen die Mieten sehr stark und ist die Inflation niedrig, ist eine Indexmiete durchaus von Vorteil. Zumal viele Vermieter in den letzten Jahren von ihrer jährlichen Erhöhungsmöglichkeit noch nicht einmal Gebrauch gemacht haben, da die Steigerung so gering gewesen wäre, dass ihnen der Aufwand zu hoch war. Auch war die jährliche Erhöhung der Indexmiete bisher eine überschaubare und einplanbare Sache - anders als die herkömmliche Mieterhöhung zur Vergleichsmiete, die meist als unschöne Überraschung daherkommt.

In der derzeitigen Situation kann ein Indexmietvertrag für Mieter zu deutlich höheren Mietsteigerungen führen, als dies erwartet wurde. Inwieweit diese höher ausfallen, als eine Anhebung der Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hängt von der Mietenentwicklung vor Ort ab und kann nicht pauschal beantwortet werden. Der Abschluss eines Indexmietvertrages ist jedoch insgesamt riskanter für Mieter, weil hier Entwicklungen mitspielen, die vorher nicht genau abschätzbar sind. Letztendlich hängt die Entwicklung der Verbraucherpreise davon ab, ob die Zentralbanken die Inflation mit Hilfe von Zinserhöhungen in den Griff bekommen - und natürlich auch vom Kriegsgeschehen in der Ukraine.

Vermieter sehen bei der Indexmiete verschiedene Vorteile: Zum Beispiel ist die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete für sie deutlich anfwendiger und häufiger mit Streit verbunden, zum Beispiel über die Einordnung der Wohnung in eine bestimmte Wohnungsklasse des Mietspiegels. Auch muss der Mieter einer herkömmlichen Mieterhöhung zustimmen. Zwar hat der Vermieter auf diese Zustimmung ein Recht, wenn er sich an alle Regeln gehalten hat. Mancher Mieter lässt sich jedoch trotzdem erst verklagen, bevor er eine Mieterhöhung bestätigt.

Eine Indexmietklausel muss immer auch die Möglichkeit berücksichtigen, dass der Verbraucherpreisindex sinkt. In diesem Fall muss der Mietvertrag dem Mieter ermöglichen, eine entsprechende Reduzierung der Miete zu verlangen. Dies muss der Vermieter nicht von sich aus tun, hier muss der Mieter aktiv werden und auf den gesunkenen Index schriftlich hinweisen, am besten mit entsprechenden Zahlen. Ist dies im Mietvertrag geregelt, ist eine solche Senkung der Miete einklagbar. Eine Indexmietklausel ohne eine solche Regelung wäre unwirksam.

Mieter haben vor Gericht wenig Chancen, erfolgreich gegen eine Erhöhung der Indexmiete vorzugehen. Immerhin haben Sie diesem Modell vertraglich zugestimmt, und die Entwicklung des Verbraucherpreisindex steht außer Frage.
Die einzige Möglichkeit besteht darin, die Einhaltung der oben beschriebenen Formalien der Mieterhöhung zu prüfen. Denn: Nicht jeder Vermieter hält sich dabei an die Regeln und denkt an eine ausreichende Begründung.

Ob die Indexmiete in Zukunft üblicher wird, lässt sich kaum abschätzen. Zwar ermöglicht sie in Zeiten der Inflation Mieterhöhungen ohne Rücksicht auf den Mietspiegel. Aber: Die Preisanpassung funktioniert hier in beide Richtungen. Die Indexmiete muss also auf Anforderung des Mieters auch nach unten angepasst werden, wenn die Inflationsrate wieder sinkt - was irgendwann unweigerlich passieren wird. Hier ergibt sich auch für Vermieter ein Risiko in Hinblick auf die Planbarkeit ihrer Finanzierung und deutlich steigende Kreditzinsen.
Bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter um die Indexmiete empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht. Dieser kann Ihre Fragen auf Ihren Fall bezogen kompetent beantworten.