Ist Maskenpflicht im Treppenhaus für Mieter und Wohnungseigentümer rechtens?

Wo derzeit eine Maske zu tragen ist, regeln Vorschriften der einzelnen Bundesländer, die nicht einheitlich sind. Generell gibt es eine Maskenpflicht in öffentlichen Verkehrsmitteln und Geschäften. Nach den Ergebnissen der Beratungen der Regierungschefs der Landesregierungen vom 19.1.2021 muss dort künftig sogar eine medizinische Maske getragen werden (FFP2 oder OP-Maske) und kein einfacher Mund-Nasen-Schutz.

Zwar schreiben diverse Landesvorschriften auch das Tragen der Maske in öffentlichen Gebäuden, am Arbeitsplatz oder an belebten Straßen und Plätzen vor. Es gibt jedoch keine Regelungen, die das Tragen einer Maske in den gemeinschaftlich genutzten Räumen von privaten Mehrfamilienhäusern vorschreiben würden. Ob man dies tun möchte - zum Eigenschutz und zum Schutz anderer - bleibt jedem selbst überlassen. Eine gesetzliche Pflicht zum Tragen einer Maske im Treppenhaus gibt es also nicht.

In der Region Hannover gilt ab Freitag, den 14.01.2022, aufgrund einer neuen Allgemeinverfügung eine erweiterte Maskenpflicht. Danach ist in Hausfluren und Treppenhäusern von Mehrfamilienhäusern mit mehr als vier Wohnparteien eine FFP2-Maske zu tragen. Dies gilt auch für alle Bereiche, die für die Bewohner frei zugänglich sind, wie etwa eine Gemeinschaftswaschküche, den Trockenraum oder einen Fahrradkeller. Begründet wurde die Maßnahme mit der erhöhten Ansteckungsgefahr durch die Omikron-Variante des Coronavirus.

Außerdem schreibt die Regelung auch eine Maskenpflicht im Auto vor, wenn Mitglieder von mindestens zwei Haushalten zusammen Auto fahren. Davon befreit ist der Fahrer, denn das Gesicht eines Autofahrers muss nach wie vor erkennbar und nicht verdeckt sein. In Kantinen und Mensen gilt ebenfalls eine FFP2-Maskenpflicht; dort dürfen die Masken nur zum Essen und Trinken abgenommen werden.

Die betreffende Allgemeinverfügung gilt zunächst bis 10.02.2022.

Dies müsste dann in der Hausordnung geregelt werden. Hier muss man unterscheiden: Es gibt Hausordnungen, die lediglich als Aushang im Treppenhaus bekannt gemacht werden und solche, die Teil des Mietvertrages sind.

Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrages (also ausdrücklich in diesen mit einbezogen und idealerweise mit unterschrieben), kann sie nur einverständlich geändert werden. Es müssten also alle Mieter einer Änderung zustimmen. Dass der Vermieter auf diesem Weg eine Maskenpflicht im Treppenhaus durchsetzen könnte, ist eher unwahrscheinlich.

Eine einfache Hausordnung in Form eines Aushangs darf der Vermieter durchaus auch einseitig ändern. Der Haken: Darin können nur sehr allgemeine Regeln für das Miteinander in Treppenhaus und Gemeinschaftsräumen aufgestellt werden. Neue Pflichten wie etwa Schneeräumen können dem Mieter so nicht übertragen werden. Ob man das Tragen einer Maske nun als eher unwichtige allgemeine Verhaltensregel oder als schweren Grundrechtseingriff auffasst, ist heute von Person zu Person unterschiedlich. Schon wegen des möglichen Streitpotentials kann man nur vermuten, dass Gerichte eine solche Anordnung in einem Aushang nicht als wirksam ansehen würden. Gerichtsentscheidungen dazu sind nicht bekannt.

Vermieter haben aus dem Mietvertrag eine ungeschriebene Fürsorge-, Obhuts- und Schutzpflicht für den Mieter als ihren Vertragspartner. Diese wird aus § 241 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches abgeleitet. Die Fürsorgepflicht bezieht sich jedoch eher auf den ordnungsgemäßen Bauzustand des Gebäudes und der Wohnung oder die Verkehrssicherungspflicht auf dem Grundstück. Im Klartext: Der Vermieter muss dafür sorgen, dass seine Mieter nicht über zerbröselnde Treppenstufen stürzen, durch lebensgefährliche Elektrik einen Stromschlag erleiden oder auf der Zufahrt bei Glatteis ausrutschen. Vor Infektionskrankheiten, die dagegen von Mieter zu Mieter, oder durch andere dritte Personen (Besucher, Postbote) übertragen werden können, muss er sie nach bisherigem Stand der Dinge nicht schützen. Auch zu dieser Frage gibt es keine Vorschriften oder Gerichtsentscheidungen.

Auch hier könnte eine entsprechende Regelung allenfalls in der Hausordnung der Gemeinschaft auftauchen. Für deren Änderung ist die Eigentümerversammlung zuständig. Ohne eine formelle Abstimmung könnte auch hier keine Regelung getroffen werden. Der Beschluss würde sich an der Frage messen lassen müssen, ob er im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung einer Wohnanlage erfolgt ist.
Auch dazu gibt es derzeit keine Gerichtsurteile.

Bisher ist eine Regelung zur Maskenpflicht in den Gemeinschaftsräumen von Mehrfamilienhäusern nur aus der Region Hannover bekannt. Ob weitere Städte und Kreise diese übernehmen, muss sich erst noch zeigen. Eine solche Regelung im Mietverhältnis auf Vereinbarungsbasis einzuführen, wird meist nicht einfach sein. Da es jedem frei steht, eine Maske zu nutzen und Treppenhäuser meist auch kein Ort für größere Menschenansammlungen sind, stellt sich auch die Frage, ob formelle Regelungen in Privathäusern erforderlich sind. Beratung zu mietrechtlichen Streitigkeiten erteilt im Bedarfsfall ein Fachanwalt für Mietrecht.