Kündigung des Mietvertrages – was muss man dazu wissen?

Ein wichtiger Unterschied ist der zwischen der ordentlichen und der fristlosen Kündigung. Bei einer ordentlichen Kündigung kündigt man unter Angabe einer Kündigungsfrist mit gesetzlich festgelegter Dauer. Aber: Manchmal ist das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien derart gestört, dass man es einer der beiden Seiten nicht mehr zumuten kann, den Vertrag noch für die Dauer der Kündigungsfrist fortzusetzen. Dann kommt eine fristlose Kündigung in Betracht.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) führt Gründe auf, aus denen eine Kündigung in der Regel zulässig ist.

Vermieter dürfen einen Mietvertrag nur dann "ordentlich", also mit gesetzlicher Kündigungsfrist, kündigen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist verboten.

Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn
- der Mieter schuldhaft seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt hat,
- der Vermieter Eigenbedarf an der Wohnung anmelden kann, oder
- der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und er dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (hier geht es eher um den Abriss eines unrentablen Plattenbaus, aber nicht um den Wunsch nach höherer Miete!).

Der Vermieter muss in seinem Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund angeben. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam.

Um fristlos kündigen zu können, braucht der Vermieter einen wichtigen Grund.

Solche wichtigen Kündigungsgründe können insbesondere sein:
- ein erheblicher Zahlungsrückstand des Mieters (siehe unten),
- der Mieter gefährdet durch Vernachlässigung in erheblichem Maße das Mietobjekt,
- der Mieter überlässt die Wohnung unbefugt einem Dritten,
- der Mieter stört nachhaltig den Hausfrieden,
- der Mieter ist mit der Kaution in Höhe der zweifachen Monatsmiete in Rückstand.

Ist der Grund für die Kündigung kein Zahlungsrückstand, sondern eine Verletzung anderer mietvertraglicher Pflichten, ist vor der Kündigung in der Regel zumindest eine Abmahnung nötig. Wenn der Mieter sein Verhalten daraufhin nicht ändert, darf der Vermieter ihm kündigen. Aber: Die Abmahnung kann in besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen auch entbehrlich sein.

Eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden ist erlaubt, wenn

- der Mieter mit der Miete für zwei aufeinander folgende Termine im Rückstand ist (oder jedenfalls mit einem erheblichen Teil davon, mindestens einer Monatsmiete),
- der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Bezahlung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Beispiele:

- Ein Mieter schuldet die Miete für August und September.
- Die monatliche Miete beträgt 600 Euro. Ein Mieter zahlt im August und September jeweils nur 300 Euro. Der Gesamtrückstand beträgt 600 Euro.
- Die monatliche Miete beträgt 600 Euro. Der Mieter zahlt immer nur einen Teil davon. Nach acht Monaten hat sich ein Rückstand von 1.200 Euro aufgebaut.

Mancher Vermieter wird von einer Kündigung freiwillig absehen, wenn er sein Geld doch noch bekommt. Allerdings gibt es auch eine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit, um eine fristlose Kündigung durch eine Nachzahlung nachträglich wieder aufzuheben.

Mieter können eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen ungeschehen machen, indem sie den ausstehenden Betrag bezahlen. Dies ist bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage möglich. Dann wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Aber: Manche Vermieter kündigen gleichzeitig "hilfsweise" auch noch ordentlich mit Kündigungsfrist. Diese Kündigung wird durch die Nachzahlung nicht unwirksam und bleibt bestehen. Dies hat der Bundesgerichtshof bestätigt (Urteil vom 5.10.2022, Az. VIII ZR 307/21).

Bei einer ordentlichen Kündigung muss sich der Vermieter an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Anders als beim Mieter verlängert sich für die Vermieterseite die Kündigungsfrist, je länger das Mietverhältnis dauert. Zuerst liegt die Frist bei drei Monaten. Nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sie sich um je drei weitere Monate.

Mieter können ihren Mietvertrag kündigen, ohne einen besonderen Grund dafür anzugeben. Sie müssen nur die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Diese beträgt drei Monate. Genauer: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats mit Wirkung zum Ablauf des übernächsten Monats stattfinden.

Beispiel: Eine Mieterin möchte ihr Mietverhältnis zum 31.12.2024 beenden. Sie muss spätestens am 4. Oktober 2024 kündigen (der 3. Oktober ist Feiertag). Das heißt: Die Kündigung muss an diesem Tag beim Vermieter ankommen.

Auch Mieter benötigen einen wichtigen Grund, um außerordentlich und fristlos zu kündigen. Als Gründe kommen insbesondere in Frage:

- Der Vermieter überlässt die Wohnung ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig,
- der Wohnraum bringt für die Mieter erhebliche Gesundheitsgefahren mit sich.

Der zweite Grund gilt unabhängig davon, ob der Mieter bei Vertragsschluss von der Gefahr gewusst hat oder Beschwerden deswegen im Mietvertrag ausgeschlossen worden sind.

Ja, die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Das heißt: auf Papier und mit eigenhändiger Unterschrift. Eine Kündigung per Email oder SMS ist unwirksam. Kündigt der Vermieter, muss er auch den Kündigungsgrund nennen. Der Vermieter soll außerdem den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs hinweisen.

Ein Widerspruch gegen die Kündigung ist nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuches möglich. Diese Vorschrift nennt man auch die Sozialklausel. Voraussetzung für den Widerspruch ist, dass es sich bei der Kündigung für den Mieter um einen Härtefall handelt.

Beispiel: Der Mieter ist so krank oder gebrechlich, dass ein Umzug ihn in Gefahr bringen würde.

Die Sozialklausel gilt nicht bei einer berechtigten fristlosen Kündigung.

Akzeptiert der Vermieter den Widerspruch nicht, kann der Mieter die Kündigung vor Gericht anfechten oder sich auf Räumung verklagen lassen. Dann wird das Gericht den Fall prüfen.

Viele Vermieter machen bei der Kündigung eines Mietverhältnisses Fehler. So gibt es in der Praxis oft Streit darum, ob ein Kündigungsgrund ausgereicht hat, ob im jeweiligen Fall eine fristlose Kündigung gerechtfertigt war oder ob Fristen richtig berechnet wurden. Daher empfiehlt sich für Mieter und Vermieter bei Unklarheiten oder Streitigkeiten rund um die Kündigung die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.