Kündigung des Mietvertrages: Wie können sich Mieter dagegen wehren?

- Die Kündigung muss schriftlich stattfinden. Also auf Papier und mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail oder WhatsApp sind nicht ausreichend.
- Gibt es mehrere Vermieter (zum Beispiel ein Ehepaar oder eine Erbengemeinschaft), müssen alle Vermieter mit unterschreiben.
- Gibt es in einer Wohnung mehrere Mieter, die im Mietvertrag genannt sind und diesen unterschrieben haben, muss sich die Kündigung auch an alle Mieter richten und deren Namen nennen.
- Die Kündigung muss den Grund klar nennen, aus dem der Vermieter kündigt.
- In der Kündigung soll der Vermieter auf die Möglichkeit eines Widerspruchs gegen diese hinweisen und Form und Frist dafür nennen.
- Vor Kündigungen wegen Verletzungen mietvertraglicher Pflichten ist in der Regel eine vorherige, erfolglos gebliebene Abmahnung des Mieters nötig. Nur in extremen Fällen kann darauf verzichtet werden. Nicht notwendig ist eine Abmahnung bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen.

Nach § 574 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) haben Mieter das Recht, einer Kündigung zu widersprechen. Dies gilt allerdings nur in einem Härtefall. Man spricht hier auch von der sogenannten Sozialklausel.

Ein Mieter darf der Kündigung widersprechen, wenn das Ende des Mietverhältnisses für ihn selbst, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die nicht mehr gerechtfertigt ist – auch dann nicht, wenn man die berechtigten Interessen des Vermieters berücksichtigt. Eine außerordentliche, meist fristlose Kündigung schließt einen solchen Widerspruch aus.

In einem Härtefall kann der Mieter also der Kündigung des Mietverhältnisses widersprechen und dessen Fortsetzung fordern. Die Fortsetzung muss dann in einer Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter festgehalten werden. Wenn der Vermieter dies ablehnt, kann ein Gerichtsurteil die Vereinbarung ersetzen.

Mieter müssen ihren Widerspruch schriftlich erklären (Papier mit eigenhändiger Unterschrift) und ihn auch begründen. Sie müssen den Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor Mietvertragsende erklärt haben. Wenn der Vermieter den Mieter nicht rechtzeitig auf Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen hat, darf der Mieter aber auch noch im ersten Gerichtstermin des Räumungsrechtsstreits der Kündigung widersprechen.

Vor Gericht wird in jedem konkreten Einzelfall entschieden, ob tatsächlich ein Härtefall vorliegt. Dabei wiegt das Gericht die Interessen beider Seiten gegeneinander ab. Die Interessen der Mieterseite müssen schwerer wiegen, um erfolgreich einen Härtefall geltend zu machen. Würden zum Beispiel durch einen Umzug gesundheitliche Gefahren bestehen, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass ein Härtefall anerkannt wird.

Beispiele für mögliche Härtefälle sind:

- Verwurzelung in einem bestimmten Haus oder einer bestimmten Wohngegend, ggf. im Zusammenhang mit höherem Alter, langer Mietdauer,
- hohes Alter (aber nicht allein, sondern nur im Zusammenhang mit weiteren Gründen, wie etwa Krankheit, Gebrechlichkeit, Pflegebedürftigkeit),
- schwere Krankheit, mögliche Gesundheitsschäden durch Umzug,
- Suizidgefahr,
- Schwangerschaft,
- bevorstehende wichtige Prüfungen oder Examen,
- Kündigung würde Doppelumzug bedeuten, da Mieter demnächst sowieso wieder ausziehen muss (etwa wegen Hauskauf),
- kürzliche hohe Investitionen des Mieters in die Wohnung, die noch nicht abgewohnt sind (zum Beispiel neue Heizung, neue Küche).

Das Gesetz nennt als Beispiel für einen Härtefall ausdrücklich Schwierigkeiten beim Finden einer Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen. Dies ist in Großstädten durchaus keine ungewöhnliche Situation.

Häufig wird durch die Gerichte auch in einem Härtefall nur eine befristete Verlängerung des Mietverhältnisses gewährt. Dies hängt vom jeweiligen Härtefall ab. Besteht dieser zum Beispiel in einer Schwangerschaft oder in nötigen Prüfungsvorbereitungen, lässt sich sehr genau der Zeitpunkt feststellen, zu dem ein Umzug wieder möglich ist. Falls dies nicht der Fall ist, kann das Gericht auch anordnen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird (§ 574a BGB).

- Hohes Alter: Hohes Alter allein ist noch kein Härtefall. Es müssen weitere Gründe dazukommen, etwa eine Erkrankung oder Pflegebedürftigkeit oder eine besondere Verwurzelung in der Umgebung bei besonders langer Mietdauer. Der Vermieter kann den Mieter nicht einfach darauf verwiesen, dass er ja ins Pflegeheim ziehen kann. 2017 bestätigte das Amtsgericht Pforzheim einen Härtefall bei einem 1937 geborenen Mieter, der an Bluthochdruck und einem Herzklappenfehler litt. Für ihn sei ein Umzug gesundheitlich zu gefährlich (Urteil vom 19.6.2017, Az. 6 C 71/17).

- Erkrankung: Physisch oder auch psychisch. Eine Erkrankung kann den Mieter an der Wohnungssuche hindern oder neue Vermieter abschrecken. Es gibt auch Fälle, in denen Mieter körperlich oder psychisch "räumungsunfähig" sind. Dies muss natürlich durch ärztliche Nachweise belegbar sein. Dabei spielt auch eine Rolle, ob die Krankheit behandelbar ist und, ob der Mieter zu einer Behandlung bereit ist. Wer sich weigert, eine behandlungsfähige Erkrankung medizinisch behandeln zu lassen, hat schlechtere Chancen auf eine Verlängerung des Mietverhältnisses. Beispiel: Das Landgericht Aachen hatte die Interessen eines autistischen Kindes auf der Mieterseite und der gehbehinderten Vermieter gegeneinander abzuwägen. Dabei ging es um die Eigenbedarfskündigung eines Einfamilienhauses. Das Gericht gab dem Kind den Vorzug. Dieses könne sich nur schwer an eine neue Umwelt gewöhnen, während die Vermieter nur eine Erdgeschosswohnung zu mieten brauchten und dafür die Mieteinnahmen aus dem Einfamilienhaus verwenden könnten (Urteil vom 28.9.2005, Az. 7 S 66/05).

- Kein Ersatzwohnraum: Hier liegt der Härtefall darin, dass der Mieter nach der Kündigung keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden kann, obwohl er alles ihm Zumutbare dafür getan hat. Dies muss jedoch nachweisbar sein.

Wenn einem Mieter wegen Mietrückständen gekündigt wurde, kann er die Kündigung durch rechtzeitige Zahlung seiner Schulden unwirksam machen. Dies gilt, wenn ihm wegen Mietrückständen außerordentlich und fristlos gekündigt wird. Bei einer ordentlichen, befristeten Kündigung besteht diese Möglichkeit dagegen nicht. Mieter haben ab Zustellung der Räumungsklage zwei Monate Zeit, um doch noch zu zahlen.

Alternativ können sie auch die Aufrechnung erklären, also der Geldforderung des Vermieters eine eigene Geldforderung entgegensetzen. Dies wäre beispielsweise möglich, wenn Mieter zum Beispiel Handwerkerarbeiten bezahlt haben, die eigentlich der Vermieter hätte zahlen müssen, oder wenn noch ein Betriebskostenguthaben besteht. Die Aufrechnung muss unverzüglich nach der Kündigung erklärt werden.

Mieter können auch im Räumungsprozess die Kündigungsgründe des Vermieters angreifen. Zum Beispiel: Für eine Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter genau angeben, warum und für wen er die Wohnung benötigt. Es reicht nicht, den Gesetzestext zu kopieren oder "für eigene Zwecke" zu schreiben. Eine solche Kündigung ist unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 15.11.2016, Az. 67 S 247/16).

Wenn alle Stricke reißen, kann der Mieter noch in der mündlichen Verhandlung des Räumungsrechtsstreits vor Gericht eine Räumungsfrist beantragen. Dieser Antrag muss nicht begründet werden; er lässt sich jedoch mit einem Härtefall oder Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche untermauern. Die höchstmögliche Räumungsfrist bei besonderen Umständen beträgt ein Jahr. Bei einer rechtlich zweifelhaften Kündigung ist es wichtig, sich frühzeitig beraten zu lassen – vorzugsweise durch einen Fachanwalt für Mietrecht.