Kündigung durch den Mieter: Was ist zu beachten?

Mieter brauchen im Gegensatz zu Vermietern für eine sogenannte ordentliche Kündigung keinen besonderen Grund. Von einer ordentlichen Kündigung spricht man, wenn der Mieter mit gesetzlicher Frist kündigt.
Eine außerordentliche Kündigung erfolgt in der Regel fristlos. Hier sind besondere Gründe erforderlich, die eine Fortsetzung des Mietvertrages schon vor Ablauf der Kündigungsfrist für den Mieter unzumutbar machen.
Diese Aussagen gelten für den üblichen, unbefristeten Mietvertrag. Es gibt aber auch noch den befristeten Mietvertrag (= Zeitmietvertrag), der für einen festen Zeitraum abgeschlossen wird. Dieser kann allenfalls außerordentlich gekündigt werden. Ansonsten haben sich beide Seiten an die vereinbarte Vertragslaufzeit zu halten oder müssen eine Aufhebungsvereinbarung treffen.

Eine ordentliche Kündigung seitens des Mieters erfolgt mit einer Frist von drei Monaten. Genauer: Kündigt der Mieter bis zum dritten Werktag des laufenden Monats, endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats. Achtung: Laut Gesetz ist auch der Samstag ein Werktag.
Die Vereinbarung einer für den Mieter günstigeren, also kürzeren Kündigungsfrist im Mietvertrag ist zulässig, die einer längeren Kündigungsfrist nicht.
Anders als für Mieter verlängert sich die Frist dagegen für Vermieter abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.

Zwar kommt eine fristlose Kündigung von Mieterseite selten vor, möglich ist sie aber dennoch. Allerdings nur dann, wenn der Mieter dafür einen zulässigen Grund hat. § 543 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nennt Beispiele für wichtige Gründe, die den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Möglich ist diese etwa dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Wohnung ganz oder teilweise nicht zur Verfügung stellt oder sie ihm nachträglich wieder entzieht (Beispiele: Vormieter zieht nicht aus, Wohnung wird mehrfach vermietet, Wohnung ist durch Bauarbeiten absprachewidrig nicht bezugsfertig).

Einen weiteren Grund nennt § 569 BGB: Besteht in der Wohnung eine akute Gesundheitsgefahr für den Mieter, kann dieser ebenfalls fristlos kündigen. Es muss sich allerdings schon um eine erhebliche Gefährdung handeln. Das Kündigungsrecht entfällt nicht deshalb, wenn der Mieter die Gefahr bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, deswegen etwaig bestehende Rechte geltend zu machen.

Nach § 569 Abs. 2 BGB ist eine fristlose Kündigung auch dann möglich, wenn eine Partei den Hausfrieden empfindlich stört. Eine solche Störung kann nicht nur von anderen Mietern, sondern auch vom Vermieter selbst ausgehen.

Soll fristlos gekündigt werden, weil der Vermieter den Mietvertrag verletzt hat, ist immer zuerst eine Abmahnung mit Fristsetzung zur Abhilfe erforderlich. Erst, wenn der Vermieter das Problem nicht beseitigt, ist der Mieter auch zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Liegt durch erheblichen Schimmelbefall eine Gesundheitsgefährdung vor, ist der Mieter unter Umständen zur fristlosen Kündigung berechtigt. Kleine Schimmelflecken reichen allerdings in der Regel nicht aus. Zulässig ist die fristlose Kündigung in folgenden Fällen:

- es ist nachweislich durch den Schimmel zu Erkrankungen gekommen (AG Charlottenburg, Urteil vom 9.7.200, Az. 203 C 607/06),
- es besteht der Verdacht, dass es sich um eine toxische Schimmelart handelt, und dadurch besteht eine erhebliche Gesundheitsgefährdung. Diese ist mit einem toxikologischen Gutachten nachzuweisen.

Grundsätzlich muss der Mieter zunächst den Vermieter abgemahnt und ihn zur Abhilfe aufgefordert haben. Erst wenn daraufhin nichts passiert, ist eine fristlose Kündigung zulässig (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.4.2007, Az. VIII ZR 182/06). Entbehrlich ist die Abmahnung nur dann, wenn durch den Schimmel bereits eine lebensbedrohliche Erkrankung vorliegt (Landgericht Berlin, Urteil vom 20.1.2009, Az. 65 S 345/07). Wichtig: Eine fristlose Kündigung sollte hier gut überlegt sein. Wer schnell auszieht, hat auch keinen Zugriff mehr auf die Wohnung und mögliche Beweise.

Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen – also auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift. Unterschreiben müssen alle Personen, die im Mietvertrag als Mieter genannt sind und diesen mit unterschrieben haben. Handelt es sich um eine fristlose Kündigung, müssen auch die Kündigungsgründe genannt werden.

Per Mietvertrag können Mieter und Vermieter einen gegenseitigen Kündigungsverzicht von bis zu vier Jahren vereinbaren. Eine solche Vereinbarung ist zulässig. Die vier Jahre markieren dabei das erste mögliche Ende des Mietverhältnisses und nicht den Zeitpunkt, zu dem erst mit weiterer dreimonatiger Frist gekündigt werden darf (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 86/10).

Ist eine Kündigung von Mieterseite unwirksam, muss der Mieter weiter Miete zahlen, bis ihm eine wirksame Kündigung gelingt. Ist also etwa eine fristlose Kündigung unwirksam, kann eine ordentliche Kündigung mit einer Frist von drei Monaten erfolgen. Allerdings müssen dann noch drei Monate Miete gezahlt werden, was bei gleichzeitiger Anmietung einer neuen Wohnung teuer werden kann.
Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Mietern helfen, die Chancen auf eine erfolgreiche fristlose Kündigung abzuschätzen und das Mietverhältnis ohne Risiken zu beenden.