Makler: Ist eine Besichtigungsgebühr für Mietinteressenten zulässig?

Das Bestellerprinzip existiert seit 1. Juni 2015. Es bedeutet, dass Immobilienmakler bei der Vermittlung von Mietwohnungen ausschließlich von demjenigen eine Provision bzw. Vermittlungsgebühr verlangen dürfen, der ihnen den Vermittlungsauftrag erteilt hat. Dies ist im Wohnungsvermittlungsgesetz festgelegt. Besonders in Großstädten beendete diese Vorschrift die sehr verbreitete Praxis, dass Vermieter für die Vermietung ihrer Wohnungen einen Makler beauftragten, die neuen Mieter jedoch dessen Provision zahlen mussten. Deren Höhe war (und ist) auf zwei Monatsmieten / kalt begrenzt. Jetzt dürfen Makler also nur noch vom Auftraggeber Provision verlangen. Von einem Wohnungssuchenden dürfen sie also nur eine Vermittlungsgebühr fordern, wenn dieser ihnen selbst einen Suchauftrag erteilt hat. Im Regelfall müsste also der Vermieter die Provision zahlen. Viele Vermieter sparen sich heute die meist vierstellige Vermittlungsgebühr, indem sie sich selbst einen Mieter suchen.

Einige auf Vermietungen spezialisierte Makler haben versucht, das Bestellerprinzip durch kreative Ideen zu umgehen. Eine davon war, von Mietinteressenten, die sich auf eine konkrete Wohnungsanzeige hin melden, grundsätzlich erst einmal den Abschluss eines Maklervertrages zu verlangen. Eine andere Idee bestand darin, anstelle einer Vermittlungsgebühr für den erfolgreichen Abschluss eines Mietvertrages einfach von den Dutzenden von Interessenten, die sich in der Großstadt auf eine Anzeige hin meldeten, eine Gebühr für die Wohnungsbesichtigung zu fordern. So kann eine Massenbesichtigung zu einer lukrativen Angelegenheit werden.

Ein Makler in Stuttgart hatte von jeder potenziellen Mietpartei, die eine Wohnung besichtigen wollte, rund 35 Euro als Besichtigungsgebühr verlangt. Das Geld hatte er gleich an der Wohnungstür in bar kassiert. Er verlangte die Gebühr unabhängig vom Zustandekommen eines Mietvertrages. Der Immobilienvermittler meinte, dass seine Tätigkeit nicht unter das Wohnungsvermittlungsgesetz falle. Schließlich biete er nur als Dienstleister die Besichtigung der Wohnungen an. Mit dem Vertragsabschluss habe er nichts zu tun. Gegen dieses Vorgehen klagten der Mieterverein Stuttgart und die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs e.V. aus Frankfurt a.M. in zwei getrennten Verfahren.

Das Wohnungsvermittlungsgesetz enthält nicht nur das Bestellerprinzip (siehe oben). Es besagt auch, dass ein Immobilienvermittler ein "Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume" ausschließlich nach erfolgreichem Abschluss eines Mietvertrages verlangen kann.

Dieses Entgelt ist dann die Maklerprovision. Sie muss laut Gesetz in Bruchteilen oder Vielfachen der Miete angegeben werden und ist in der Höhe auf zwei Monatsmieten (kalt) plus Mehrwertsteuer begrenzt.

Zusätzlich regelt § 3 WoVermG, dass außer dieser Provision keine Vergütungen irgendwelcher Art für Tätigkeiten verlangt werden dürfen, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume zusammenhängen. Als Beispiele nennt das Gesetz Schreibgebühren, Einschreibgebühren oder Auslagenerstattungen. Hier ist die Rechtslage also eindeutig: Fantasievolle Gebühren für Dienstleistungen, die selbst nur am Rande mit der Wohnungsvermittlung zu tun haben, sind nicht erlaubt.

Das Landgericht Stuttgart entschied folgerichtig, dass die Besichtigungsgebühr unzulässig sei. Der Immobilienvermittler wurde zur Unterlassung verurteilt. Dem Gericht zufolge lag hier einerseits ein Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht vor, andererseits auch gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz. Das Gericht betrachtete die Tätigkeit des Maklers hier als Maklerleistung und nicht als irgendeine andere Dienstleistung. Das Wohnungsvermittlungsgesetz sei darauf anwendbar und müsse beachtet werden.

Die Kläger waren in beiden Verfahren erfolgreich (Urteile vom 15.6.2016, Az. 38 O 73/15 Kfh und Az. 38 O 10/16 Kfh). Nun darf der Makler seine Wohnungsbesichtigungen nicht mehr gegen eine Besichtigungsgebühr durchführen und muss die Verfahrenskosten tragen. Mietinteressenten, die solche Gebühren bezahlt haben, können den Betrag zurückfordern.

Das Landgericht Stuttgart betonte auch, dass es unwesentlich ist, wie sich ein Makler nennt. Es hängt von seiner Tätigkeit ab, welche Gesetze er zu beachten hat, und nicht davon, ob er sich nun selbst als Makler, Dienstleister, Immobilienberater, Consultant oder sonstwie bezeichnet.

Laut Wohnungsvermittlungsgesetz ist es verboten, eine Wohnungsbesichtigungsgebühr von Mietinteressenten zu kassieren. Bei Problemen mit einem Makler kann Sie ein Fachanwalt für Mietrecht kompetent beraten.