Darf der Vermieter Besuchern des Mieters ein Hausverbot erteilen?

Das Hausrecht des Vermieters bezieht sich auf das Recht des Vermieters, über den Zutritt und die Nutzung der Immobilie, die ihm gehört, zu bestimmen. Es umfasst insbesondere die Befugnis, Besuchern den Zugang zum Mietshaus zu erlauben oder zu verweigern und bestimmte Verhaltensweisen innerhalb der Immobilie zu untersagen.

Wenn der Vermieter Eigentümer des gesamten Hauses ist, hat er das Hausrecht an allen Teilen, die nicht an bestimmte Mieter vermietet sind. Dazu gehören Flure, Treppenhäuser und Gemeinschaftsräume wie Keller und Dachboden.

Neben der Erteilung von Zutrittsrechten und der Überwachung der Einhaltung der Hausordnung sind Hausverbote gegenüber Besuchern eine Maßnahme, die dem Vermieter aufgrund seines Hausrechts zustehen.

Ein Hausverbot kommt nur gegenüber solchen Personen in Frage, die keine Mieter des Vermieters sind. Wichtig ist, dass der Vermieter mit dieser Sanktion nicht willkürlich steuern darf, welche hausfremde Person einen Mieter besuchen darf und wer nicht. Für ein Hausverbot gegenüber einem Besucher eines Mieters ist deshalb immer ein gewichtiger sachlicher Grund erforderlich.

Gegenüber den Mietern ist ein Hausverbot bezüglich der allgemeinen Hausbereiche dagegen eine unzulässige Maßnahme. Gegen unbotmäßige Mieter, die ja Vertragspartei des Vermieters sind, gibt es andere Maßnahmen, wie z.B. Abmahnung und Kündigung.

Das Amtsgericht München hat vor einigen Jahren zu folgendem Fall entschieden:
Eine Immobiliengesellschaft war Eigentümerin und Vermieterin von Wohnungen in einem größeren Gebäudekomplex mit 16 Stockwerken. Sie vermietete dort auch ein Büro an eine Unternehmensberatung. Die Immobiliengesellschaft erteilte dem Bruder des Inhabers dieser Unternehmensberatung ein Hausverbot für das 2. bis 9., das 11. sowie das 13. bis 16. Stockwerk des Gebäudes.

Die Begründung: Angeblich nutzte der Bruder die Büroräume der Unternehmensberatung, um der Immobiliengesellschaft Konkurrenz zu machen, nämlich durch Untervermietung von fünf Wohnungen im Gebäude. Auch versuchte er, weitere Wohnungen dafür "anzuwerben". Dazu spreche er gezielt Wohnungsmieter des Gebäudes an und bedrohe und beschimpfe sie, um sie dazu zu bewegen, ihre Wohnungen von ihm an Besucher aus dem arabischen Raum untervermieten zu lassen. Wenn dies funktioniere, vermiete er die Wohnungen ohne Erlaubnis der Immobiliengesellschaft unter anderem an ausländische Besucher weiter, die zum Beispiel für eine ärztliche Behandlung mit Angehörigen nach München reisten.

Die untervermieteten Wohnungen hatten 50 bis 65 Quadratmeter. Sie wurden meist nur für kurze Zeiträume von wenigen Tagen wie Ferienwohnungen teilweise von Familien mit mehreren Kindern genutzt. Alle Wohnungen lagen in einem Teil des Gebäudes, der sonst nur von langfristigen Mietern bewohnt wurde.

Nun musste sich das Amtsgericht München also mit der Wirksamkeit des Hausverbots beschäftigen. Es entschied: Das Hausverbot bezüglich der genannten Stockwerke, in denen sich die Wohnungen befanden, sei wirksam. Jeder Eigentümer habe grundsätzlich das Recht, einem Dritten das Betreten seines Eigentums zu verbieten. Zwar habe die Immobiliengesellschaft als Vermieterin durch die Vermietung der Wohnungen ihr Eigentumsrecht eingeschränkt, denn jeder Mieter sei seinerseits dazu berechtigt, jederzeit Besuch zu empfangen. Trotzdem stehe es der Eigentümerin gegenüber sonstigen Dritten frei, ein Hausverbot auszusprechen, solange nicht ein Mieter gegenüber der Vermieterin geltend mache, dass er diese Personen empfangen wolle (Urteil vom 16.9.13, Az. 424 C 14519/13).

Nach dem Urteil des Münchner Gerichts gehört das Besuchsrecht zum Kern des Nutzungsrechtes an der Wohnung. Der Mieter bestimmt eigenverantwortlich, wem er den Zutritt zu seiner Wohnung gewähren will und wem nicht. Erteilt der Vermieter ohne sachlichen Grund einem Besucher seines Mieters ein Hausverbot, greift er unzulässigerweise in die Mieterrechte ein.

In diesem Fall hielt das Gericht jedoch das Hausverbot für berechtigt, weil der Beklagte nicht nachgewiesen hatte, dass einzelne konkrete Mieter aus dem Haus einen Besuch von ihm wünschten und damit dem Hausverbot widersprachen.
Wenn die Mieter in den betreffenden Stockwerken mit dem Hausverbot einverstanden seien, liege keine Verletzung des Mietvertrages vor. Offenbar war das hier der Fall.

Der Vermieter kann Besuchern der Mieter ebenfalls ein Hausverbot erteilen, wenn diese wiederholt den Hausfrieden gestört oder die Gemeinschaftsräume des Mietshauses verschmutzt oder beschädigt haben. In solchen Fällen spielt es dann keine Rolle mehr, was der Mieter davon hält, den der Außenstehende besucht.

In einem vor dem Amtsgericht Köln verhandelten Fall ging es um die Untermieterin einer Wohnung. Diese war von den Mietern einer anderen Wohnung gebeten worden, während deren Urlaub ihre Blumen zu gießen. Sie nutzte die Gelegenheit dazu, in der fremden Wohnung eine wilde Party zu veranstalten, bei der auch Drogen konsumiert wurden. Obendrein verschwanden Gegenstände im Wert von 800 Euro. Daraufhin kündigte ihr der Hauptmieter ihrer Wohnung den Untermietvertrag. Allerdings besuchte sie diesen Hauptmieter in der Folgezeit immer wieder und ging im Haus ein und aus. Daraufhin sprach die Vermieterin gegen sie ein Hausverbot aus. Dieses wurde nicht beachtet: Der Hauptmieter empfing sie weiter als Besucherin. Daraufhin wurde sein Mietvertrag fristlos gekündigt.

Das Gericht erklärte die Kündigung für unwirksam. Das Hausverbot sei ebenfalls zu Unrecht ausgesprochen worden. Nur bei mehreren Störungen des Hausfriedens oder bei mehreren Schäden durch die betreffende Person dürfe ein solcher Schritt stattfinden. Hier habe es aber nur einen einzigen Vorfall gegeben (Urteil vom 22.9.2004, Az. 209 C 108/04).

Grundsätzlich hat ein Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ein von ihm gegen eine andere Person ausgesprochenes Hausverbot durchsetzt, das allgemeine Bereiche, wie das Treppenhaus, den Hauseingang oder den Keller betrifft.

Stört die Person, der ein Hausverbot erteilt wurde, allerdings trotzdem weiterhin wiederholt und erheblich den Hausfrieden, ist der Vermieter verpflichtet, diese Störung abzustellen. Denn er muss dem Mieter gemäß § 535 BGB den vertragsgemäßen Gebrauch seiner Mietwohnung ermöglichen. Stellt der Vermieter eine wiederholte und erhebliche Störung des Hausfriedes nicht ab, hat der Mieter unter Umständen ein Recht zur Mietminderung.

Vermieter dürfen ein Hausverbot gegen Personen verhängen, die keine Mieter sind. Voraussetzung ist, dass entweder die Mieter nichts dagegen haben oder der Besucher wiederholt den Hausfrieden gestört, oder in den Gemeinschaftsräumen für Schäden oder Verschmutzungen gesorgt hat. Möchten Sie überprüfen lassen, ob ein Hausverbot gegen Besucher im konkreten Fall berechtigt ist? Dann sollten Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.