Was können Mieter bei Heizungsausfall tun?

Zuerst sollten Sie Ihren Vermieter informieren. Der Grund: Fällt im Winter die Heizung aus, handelt es sich auf jeden Fall um einen Sachmangel der Mietwohnung. Deren Nutzbarkeit zum Wohnen ist erheblich beeinträchtigt. Als Mieter sind Sie nach § 536c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dazu verpflichtet, einen solchen Mangel unverzüglich dem Vermieter zu melden. Versäumen Sie dies, ist dies zu Ihrem eigenen Nachteil. Dann verlieren Sie Ihr Recht auf eine Mietminderung wegen dieses Mangels. Unter Umständen müssen Sie dem Vermieter sogar Schadensersatz für Folgeschäden bezahlen.
Nicht zuletzt ist eine zügige Information des Vermieters allein schon deshalb sinnvoll, damit dieser schnell Abhilfe schaffen kann. Denn er allein ist normalerweise dafür zuständig, einen Heizungsbauer zu beauftragen.

Natürlich kann es bei einem Heizungsausfall im Winter auch vorkommen, dass der Vermieter nicht erreichbar ist oder nicht reagiert. In diesem Fall kann der Mieter die Reparatur der Heizung durchaus auch selbst in Auftrag geben. Schließlich handelt es sich um eine Notsituation.

Die rechtliche Grundlage dafür ist § 536a Abs. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift dürfen Sie als Mieter oder Mieterin den Mangel selbst beseitigen (lassen) und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen. Dies ist aber nur unter den folgenden Voraussetzungen möglich:

- Der Vermieter ist mit der Mängelbeseitigung in Verzug. Dazu muss man die Reparatur der Heizung ausdrücklich von ihm verlangt und ihm eine angemessene Frist gesetzt haben, die ergebnislos verstrichen ist (zumindest ein paar Tage).

Oder:

- Die umgehende Beseitigung des Mangels ist zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig.

Mehrere Gerichte haben entschieden, dass die zuletzt genannte Situation beim Ausfall einer Heizung im Winter vorliegt. Das Amtsgericht Münster urteilte zum Beispiel, dass die Beauftragung eines Heizungsbauers durch den Mieter erforderlich gewesen war, um die Mietsache (die Mietwohnung) zu erhalten (30.9.2009, Az. 4 C 2725/09). Der Vermieter musste dem Mieter die Reparaturkosten ersetzen.

Wichtig: Der Vermieter muss nur die Kosten für eine Notreparatur bezahlen, die dazu dient, die Heizung wieder zum Laufen zu bringen. Wenn der Mieter – wie im Fall aus Münster – den Monteur zehn Tage später noch einmal kommen lässt, um auch noch ein verrostetes Abgasrohr auszutauschen, muss er diese Kosten selbst bezahlen.

Wenn der Vermieter grundsätzlich erreichbar ist, sollten Sie als Mieter ihm oder ihr jedoch immer zuerst eine Frist setzen, um das Problem zu lösen. So sind sie auf der sicheren Seite. Denn: Dass Mieter selbst Handwerker beauftragen, ist eher ein Ausnahmefall. Übrigens kann ein weiteres Problem in einem Mehrfamilienhaus darin bestehen, dass ein vom Mieter beauftragter Handwerker mangels Schlüssel gar nicht in den Heizungsraum hineinkommt.

Das Gesetz besagt zwar sinngemäß, dass der Mieter den Mangel selbst beseitigen darf. Dies nennt man eine Selbstvornahme. Aber: Von Heimwerker-Bastelarbeiten an der Heizung sollten Sie unbedingt Abstand nehmen! Verursachen Sie als Mieter durch unsachgemäßes Hantieren an der Heizung weitere Schäden, müssen Sie dem Vermieter Schadensersatz leisten. Bei einer Gasheizung ist dies lebensgefährlich. Natürlich ist das Gesetz so zu verstehen, dass Sie als Mieter – wenn nötig – selbst für die Behebung des Mangels sorgen dürfen – und zwar durch die Beauftragung eines entsprechend ausgebildeten Handwerkers.

Wenn die Heizanlage nur einen einzigen Tag lang ihren Dienst verweigert, erlauben die Gerichte den Mietern häufig noch nicht, selbst einen Handwerker zu rufen. Zum Beispiel sah das Amtsgericht Brandenburg in einem eintägigen Heizungsausfall im Dezember keinen echten Notfall. Dort hatte der Mieter gleichzeitig einen Heizungsbauer bestellt und den Vermieter zum Handeln aufgefordert. Die Folge: Der Mieter musste die Handwerkerrechnung selbst bezahlen (AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 25.4.2012, Az. 34 C 45/11).

Ein Heizungsausfall im Winter gilt grundsätzlich als Mangel der Mietwohnung. Daher ist der Mieter auch zu einer Mietminderung berechtigt. Aber: Die Grundvoraussetzung dafür ist, dass er dem Vermieter den Mangel unverzüglich gemeldet hat.

Wie hoch die Mietminderung sein darf, hängt vom Einzelfall ab. Dabei kommt es zum Beispiel auf den Monat bzw. die Jahreszeit an und ebenso auf die Außentemperatur. Ein Beispiel: Das Amtsgericht Nürnberg betrachtete bei einer Mieterin, deren Heizung und Warmwasserversorgung von April 2014 bis Oktober 2015 außer Betrieb war, 85 Prozent Mietminderung in den Wintermonaten (Oktober bis April) als angemessen, sowie 60 Prozent in den Sommermonaten. In diesem Fall war aber mangels Gas auch der Kochherd außer Betrieb gewesen (AG Nürnberg, Urteil vom 22.3.2017, Az. 16 C 127/16).

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg befasste sich mit dem Fall einer Mieterin, deren Heizung wegen Heizungsaustausch-Arbeiten von Anfang Oktober bis Anfang Dezember außer Betrieb war. Das Gericht erklärte eine Mietminderung um 70 Prozent als angemessen. Ein Ausfall der Heizung während der Heizperiode sei ein erheblicher Mangel der Mietwohnung (AG Charlottenburg, Urteil vom 7.6.2013, Az. 216 C 7/13).

Auch das Landgericht Berlin sah die Monate von Oktober bis April als die Heizperiode an. Wenn in diesem Zeitraum die Heizung ausfalle, sei eine Mietminderung um 70 Prozent der Nettokaltmiete erlaubt (LG Berlin, Urteil vom 29.7.2002, Az. 61 S 37/02).

In solchen Fällen kommt es jedoch immer auf die individuelle Situation an.

Eine Mietminderung um 100 Prozent ist ein Ausnahmefall. Eine derart hohe Mietminderung sprechen Gerichte Mietern nur zu, wenn es außer dem Heizungsausfall noch andere erhebliche Mängel gibt. Beispiel: Das Landgericht Berlin sah eine 100-prozentige Mietminderung in einem Fall als angemessen an, in dem Heizung, Gasversorgung und Wasserversorgung in den Wintermonaten ausgefallen waren. Hier setzte das Gericht die Heizung mit 70 Prozent an, die Gasversorgung mit zehn Prozent und die Wasserversorgung mit 20 Prozent. Wegen Ausfalls der Gasversorgung konnte man in der Wohnung nicht mehr kochen (LG Berlin, Beschluss vom 18.8.2002, Az. 67 T 70/02).

Wichtig zu wissen: Jedes Gericht kann einen solchen Fall anders beurteilen. Es kommt immer sehr auf die Details des Einzelfalles an. Daher sind auch die an verschiedenen Stellen veröffentlichten Mietminderungstabellen nur eingeschränkt hilfreich. Sie enthalten nur unverbindliche Beispiele und nennen die Details der Fälle nicht.

Eine unberechtigte Mietminderung hat ernste Folgen für das Mietverhältnis. Bezahlen Sie als Mieter weniger Miete, ohne dazu berechtigt zu sein, entsteht ein Mietrückstand. Sobald dieser eine ausreichende Höhe erreicht, ist der Vermieter zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Daher sollte man bei einer Mietminderung unbedingt sichergehen, dass diese tatsächlich berechtigt ist und auch nicht zu hoch angesetzt wird.

Wenn Ihre Heizung im Winter ausfällt, benachrichtigen Sie sofort Ihren Vermieter. Bleibt dieser untätig, sollten Sie ihn mit einer angemessenen Frist zur Behebung des Problems auffordern. Findet auch dann keine Abhilfe statt, kann eine Mietminderung als Druckmittel dienen. Zu deren angemessener Höhe entscheiden die Gerichte je nach Fall unterschiedlich. Für Mieter empfiehlt es sich auf jeden Fall, einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen. Dieser kann die Höhe der Mietminderung richtig einschätzen und Ihnen, wenn nötig, zu Ihrem Recht verhelfen (und zu einer warmen Wohnung).