Mieter: Bis wann muss meine Miete beim Vermieter sein?

Zu den Hauptpflichten eines normalen Mietvertrages nach § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gehören für den Mieter die Zahlung der Miete und für den Vermieter die Überlassung der Wohnung. In der Regel gibt es im Mietvertrag eine besondere Regelung über die Mietzahlung, in der sich meist ein Zahlungszeitpunkt findet. Oft ist hier die Rede vom dritten Werktag des Monats.

In so manchem Mietvertrag ist vereinbart, dass die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats im Voraus auf dem Bankkonto des Vermieters eingegangen sein muss. Zwar ist diese Regelung üblich. Aber: Vermieter können darauf inzwischen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht mehr bestehen. Dazu unten mehr.

Auch das Bürgerliche Gesetzbuch enthält dazu eine Regelung: Nach § 556b BGB muss die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnittes entrichtet werden, nach dem sie bemessen ist. Wenn man also seine wie üblich pro Monat bezahlt, muss man sie spätestens am dritten Werktag für den jeweiligen Monat bezahlen. Allerdings scheint diese Formulierung nicht ganz eindeutig zu sein.

Mieter und Vermieter streiten sich immer wieder um die Frage, was denn nun ein Werktag ist. Für die meisten Menschen ist die Antwort klar: Die Wochentage von Montag bis Freitag sind Werktage. Oder gehört auch der Samstag dazu? Sogar der Bundesgerichtshof beantwortet diese Frage unterschiedlich, je nachdem, worum es gerade geht: Dreht sich der Streit um den Ablauf einer Kündigungsfrist, zählt auch der Samstag als Werktag (Az. VII ZR 206/04). Beim Thema "rechtzeitige Mietzahlung" jedoch sieht der BGH den Samstag nicht als Werktag an (Urteil vom 13. Juli 2010, Az. VIII ZR 129/09). Der Grund: Eine Kündigung per Brief kann per Post auch an einem Samstag zugestellt werden. Eine Überweisung jedoch wird am Samstag nicht bearbeitet, da die Banken schon im Wochenende sind. Diese Auslegung des Werktags gilt vollkommen unabhängig von der Zahlungsart des Mieters.

Ob sich an dieser Auslegung künftig etwas ändert, weil vielleicht die Post nur noch an bestimmten Wochentagen zugestellt wird oder weil es inzwischen beim Onlinebanking so etwas wie eine Echtzeitüberweisung gegen eine geringe Gebühr gibt, die auch am Wochenende das Geld unter einer Minute auf das andere Konto befördert, bleibt abzuwarten.

Zu einer verspäteten Mietzahlung kann es aus unterschiedlichsten Gründen kommen. Unter Umständen hat der Mieter einfach vergessen, die Miete zu überweisen. So mancher Mieter hat offenbar Vorbehalte gegen einen Dauerauftrag. Oder vielleicht ist der Mieter einfach nur knapp bei Kasse. Möglicherweise führt die Bank den Dauerauftrag auch nicht aus, weil das Konto des Mieters gerade nicht gedeckt ist. Oder die Bank macht einen Fehler. Passiert dies mal im Einzelfall, ist dies noch nicht gleich ein Kündigungsgrund. Aber: Wenn die Miete ständig unpünktlich auf dem Konto des Vermieters eintrifft, kann dieser den Mieter abmahnen und ihm bei weiterer unpünktlicher Zahlung auch kündigen.

Ein Beispiel: Die Mieter eines Einfamilienhauses hatten zunächst ihre Miete immer pünktlich bezahlt. Dies änderte sich jedoch: Nach einiger Zeit zahlten sie immer erst zur Monatsmitte oder später. Dies ließ sich der Vermieter anderthalb Jahre lang gefallen, dann folgte die Abmahnung. Die Mietzahlungen kamen trotzdem nicht pünktlich. Nun kündigte der Vermieter den Mietern fristlos. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Kündigung. Dem BGH zufolge stellte die dauernde und trotz Abmahnung fortgesetzte unpünktliche Mietzahlung eine so schwere Pflichtverletzung der Mieter dar, dass die fristlose Kündigung gerechtfertigt sei (Urteil vom 1.6.2011, Az. VIII ZR 91/10).

Wichtig zu wissen: Es gibt keine feste Anzahl von unpünktlichen Zahlungen, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen. Ein oder zwei reichen in keinem Fall aus. Dabei muss es schon um längere Zeiträume gehen.

Vermieter verstehen das Wort "entrichten" im Gesetz üblicherweise so, dass die Miete bis einschließlich des dritten Werktages des Monats auf ihrem Konto sein muss. Dies wird auch in vielen Mietverträgen so vereinbart und gehandhabt. Der Bundesgerichtshof versteht das Wort "entrichten" allerdings anders. So hat das höchste deutsche Zivilgericht im Oktober 2016 entschieden, dass es völlig ausreicht, wenn der Mieter die Miete bis zum einschließlich dritten Werktag des Monats überweist – sie also auf den Weg bringt. Die Mietzahlung muss also nicht am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eintreffen, sondern an diesem Tag erst überwiesen werden. Der BGH hat Vertragsklauseln im Mietvertrag, die eine Ankunft der Zahlung am dritten Werktag fordern, für unwirksam erklärt.

Der Mietvertrag hatte vorgegeben, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag des Monats an den Vermieter auf dessen Konto gezahlt werden müsse. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung sollte der Eingang beim Vermieter entscheidend sein, nicht die Absendung der Zahlung. Nun hatten die Mieter drei Monate lang immer am dritten Werktag des Monats das Geld bei ihrer Bank in bar eingezahlt und einen Überweisungsauftrag erteilt. Natürlich kam das Geld so nie am dritten Werktag an, und der Vermieter kündigte den Mietvertrag. Der Bundesgerichtshof sah diese Kündigung jedoch nicht als wirksam an. Schließlich sei die Mietschuld beglichen, wenn der Mieter alles von seiner Seite Erforderliche getan habe, damit die Zahlung ihr Ziel erreiche. Die hier genutzte 3-Tages-Klausel sei eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und nach den Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam. Nach dem BGH reichte also die Absendung der Miete per Überweisungsauftrag am dritten Werktag aus. Dem Mieter könne nicht gekündigt werden (Urteil vom 5. Oktober 2016, Az. VIII ZR 222/15).

Nach zwölf beanstandungsfreien Jahren hatte eine Mieterin drei Monate lang die Miete geringfügig zu spät überwiesen. Nach einer Abmahnung zahlte sie weitere zwei Mieten mit geringer Verspätung. Auch ihr wurde gekündigt. Das Landgericht Berlin entschied jedoch, dass die leicht verspätete Mietzahlung kein Grund sei, ihr zu kündigen. Die Verspätung sei jeweils nur sehr geringfügig gewesen und insgesamt nur über wenige Monate erfolgt. Auch die zwölf Jahre pünktlicher Zahlungen seien zu würdigen (Landgericht Berlin, Urteil vom 29.11.2016, Az. 67 S 329/16). In diesem Fall sei weder eine fristlose außerordentliche, noch eine befristete, ordentliche Kündigung gerechtfertigt.

In einem Urteil des Landgerichts Berlin ging es um einen Mieter, der nach einer Abmahnung wegen unpünktlicher Zahlungen ein einziges weiteres Mal unpünktlich gezahlt hatte. Daraufhin hatte ihm sein Vermieter gekündigt. Grundsätzlich sei dies zwar möglich, meinte das Gericht. Aber nicht, wenn bei der einzelnen unpünktlichen Zahlung nach der Abmahnung nur eine ganz geringe Verspätung vorliege. Hier waren es zwei Werktage. Der Mieter hatte mehr als zehn Jahre lang pünktlich gezahlt, dann aber fünf Monate lang mit erheblicher Verspätung. Dies hatte zu der Abmahnung geführt (Landgericht Berlin, Urteil vom 21.11.2014, Az. 63 S 80/14).

Eine andere interessante Frage ist, wie lange denn die Bank oder Sparkasse für eine Überweisung brauchen darf. Womöglich kann der Mieter ja gar nichts dafür, dass das Geld so spät eintrifft? Die Zeiten, in denen Banken Zahlungen beliebig verzögern konnten, um mit fremdem Geld Zinsen zu erwirtschaften, sind heute vorbei. Nach § 675s BGB darf eine Online-Überweisung höchstens einen Tag dauern. Überweisungen in Papierform müssen erst einmal eingelesen werden. Sie dürfen insgesamt zwei Tage dauern. Übrigens: Hier sind wieder Werktage gemeint, an denen Banken arbeiten, also keine Samstage, Sonntage und Feiertage.

Die Gerichte zeigen oft Verständnis für Mieter, die über einige Monate Zahlungsschwierigkeiten haben. Die Mieter dürfen jedoch den Bogen auch nicht überspannen. Wenn es zum ernsthaften Streit mit dem Vermieter kommt, sollten Mieter einen Fachanwalt für Mietrecht konsultieren und sich mit Blick auf die Rechtsprechung der örtlich zuständigen Gerichte zu diesem Thema beraten lassen.