Mietkaution: Was Mieter und Vermieter dazu wissen müssen

Für Streit sorgt oft die Rückzahlung der Mietkaution am Ende des Mietverhältnisses. Dabei geht es zum Beispiel um den Zeitpunkt der Rückzahlung der Mietsicherheit durch den Vermieter. Viele Vermieter möchten die Kaution gerne noch ein halbes Jahr nach dem Auszug des Mieters behalten. Gestritten wird auch darüber, wofür der Vermieter den Kautionsbetrag benutzen darf. Ein weiterer Streitpunkt: Einige Mieter mit schmaler Brieftasche wollen die Kaution "abwohnen" – also die letzten drei Monate einfach keine Miete mehr zahlen, weil dieser Betrag ja durch die Kaution gedeckt ist. Nur ist dies nicht Sinn der Sache. Und nicht zuletzt: Auch Vermieter können zahlungsunfähig werden. Was passiert dann mit dem fremden Geld? Und was passiert mit der Mietkaution bei einem Vermieterwechsel durch Verkauf der Wohnung?

Einige gesetzliche Vorschriften zur Mietkaution sollen Mieter vor willkürlichen Zahlungsforderungen schützen. Diese Regelungen finden sich in § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Nach dem Gesetz darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen. Das heißt nicht nur, dass der verlangte Betrag nicht höher sein darf. Es bedeutet auch, dass der Vermieter nicht zusätzlich zur Kaution von drei Monatsmieten noch eine Bürgschaft fordern darf, etwa von den Eltern eines Studenten. Auch dadurch würde der zulässige Höchstbetrag der Mietsicherheit überschritten.

Nach einer weiteren mieterschützenden Vorschrift muss der Vermieter die Mietkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen. Der Sinn ist, das Geld des Mieters vor dem Zugriff von Gläubigern des Vermieters zu schützen, falls dieser zahlungsunfähig wird und Insolvenz anmelden muss. Praktisch sieht dies oft so aus, dass die Mietkaution auf einem Sparbuch auf den Namen des Mieters angelegt wird, welches dieser anschließend an den Vermieter verpfändet. So fällt die Kaution nicht in die Insolvenzmasse. Der Vermieter hat die Pflicht, dem Mieter darüber Auskunft zu geben, wo sein Geld geblieben ist – wie und wo er also die Kaution angelegt hat.

Seit einigen Jahren dürfen Vermieter für die Mietkaution außer dem Sparbuch mit gesetzlicher Kündigungsfrist auch andere Anlageformen nutzen. Übrigens gehören die durch die Anlage erwirtschafteten Zinsen dem Mieter und erhöhen während der Mietvertragsdauer die Sicherheit.

Am Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter nur wegen unstrittigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen Zugriff auf die Kaution nehmen.
Genauer: Er darf die Mietsicherheit nur dann beanspruchen, wenn er sich über eine Geldforderung mit dem Mieter einig ist oder ein Gericht entschieden hat, dass der Mieter diesen Betrag bezahlen muss.
Solange sich beide Seiten also noch darüber streiten, ob die Geldforderung berechtigt ist, kann der Vermieter nicht einfach die Kaution einstreichen.
Dem Landgericht Berlin nach können Mieter sogar mit einer einstweiligen Verfügung den Zugriff des Vermieters auf die Kaution vorläufig unterbinden. Dies können sie zumindest so lange, bis geklärt ist, ob der Vermieter tatsächlich noch einen Anspruch gegen die Mieter hat (Urteil vom 20.7.2017, Az. 67 S 111/17).

Mieter kommen immer wieder auf die Idee, die Kaution zum Ende des Mietverhältnisses "abzuwohnen", also keine Miete mehr zu zahlen, bis die Mietkaution aufgebraucht ist. Dies ist jedoch nicht zulässig. Es ist nämlich nicht die Entscheidung des Mieters, ob er die Kaution nach Vertragsende in voller Höhe zurückerhält. Der Vermieter muss immer die Möglichkeit haben, am Ende des Mietverhältnisses die Kaution für mögliche Schäden oder Restforderungen zu nutzen. Deswegen hat der Mieter die Pflicht, bis zum Vertragsende weiter Miete zu zahlen.

Nein. Einziger Zweck der Kaution ist, am Ende des Mietverhältnisses noch ausstehende Forderungen des Vermieters zu befriedigen.
Der Bundesgerichtshof hat einen Fall entschieden, in dem sich ein Vermieter im Mietvertrag selbst das Recht genehmigt hatte, wegen Mietschulden auch im laufenden Mietverhältnis auf die Kaution zuzugreifen. In einem solchen Fall sollte der Mieter verpflichtet sein, den Kautionsbetrag wieder aufzustocken. Nun hatte jedoch der Mieter wegen Wohnungsmängeln die Miete gemindert. Daraufhin bediente sich der Vermieter an der Kaution. Der BGH entschied: Der Vermieter verwaltet mit der Mietkaution während des Mietverhältnisses treuhänderisch fremdes Vermögen. Er darf nicht auf dieses zugreifen. Die getroffene Vereinbarung im Mietvertrag war daher unwirksam (Az. VIII ZR 234/13).

Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, die Kaution pünktlich bei Vertragsende oder am Auszugstag zurückzuzahlen. Zum Zeitpunkt der Rückzahlung gibt es keine gesetzliche Regelung. Die Gerichte billigen dem Vermieter eine ”Überlegungsfrist” zu – schließlich muss er ja die Möglichkeit haben, die Wohnung zu überprüfen, von Handwerkern Schäden ausbessern zu lassen, auf Abrechnungen von Versorgungsunternehmen zu warten, die letzte Betriebskosten-Abrechnung zu erstellen und die Zahlungseingänge zu prüfen.
Die Gerichte gestehen dem Vermieter dafür in der Regel zwei bis sechs Monate nach Vertragsende zu. Der Bundesgerichtshof geht von sechs Monaten aus, aber unter der Voraussetzung, dass tatsächlich Beträge in unklarer Höhe aus dem Mietverhältnis offen sind.

Wenn der Vermieter die Kaution nach Vertragsende noch zurückhält, um eine mögliche Betriebskosten-Nachzahlung abzusichern, gibt es spezielle Regeln:
Der Vermieter darf die Kaution jedenfalls zum Teil bis zum Ende der ihm zustehenden Abrechnungsfrist zurückhalten. Diese kann durchaus länger als sechs Monate dauern. Die Betriebskostenabrechnung muss der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums bekommen.
In derartigen Fällen darf der Vermieter nicht einfach die komplette Mietkaution einbehalten, sondern nur den Betrag, mit dem erfahrungsgemäß für diese Wohnung als Betriebskosten-Nachzahlung zu rechnen ist. Den Rest muss der Mieter zurückbekommen (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 71/05).

Haben die Betriebskosten-Abrechnungen der letzten Jahre immer ein Guthaben ergeben, darf der Vermieter die Mietsicherheit zurückhalten, wenn er begründen kann, warum er gerade in diesem Jahr eine Nachzahlung erwartet (AG Hamburg, Az. 43 b C 133/03).

Auch darf der Vermieter nur dann einen Teilbetrag der Kaution für eventuelle Nebenkosten-Nachzahlungen einbehalten, wenn ihm noch keine Abrechnungen der Versorgungsbetriebe vorliegen. Hat er die Rechnungen bereits erhalten, gibt es keine Unsicherheit mehr, für die er sich absichern müsste.
In diesem Fall hatte der Vermieter von 1.400 Euro Kaution 700 Euro einbehalten, um sich für eine Nebenkosten-Nachzahlung abzusichern. Die letzte Nachzahlung hatte jedoch gerade mal 16 Euro betragen und die Rechnungen für die letzte Abrechnung lagen ihm bereits vor. Hier hielt es das Gericht für angemessen, lediglich 20 Euro vorläufig einzubehalten (Amtsgericht Ludwigsburg, Urteil vom 17.5.2018, Az. 1 C 351/18).

Zwischen Mieter und Vermieter kann zusätzlich zu einer normalen Kaution auch die Zahlung einer Kaution für einen besonderen Zweck vereinbart werden. Eine solche Sonderkaution ist zum Beispiel sinnvoll, wenn der Vermieter dem Mieter erlaubt, eine Satellitenantenne an der Außenwand anzubringen. Dies passiert häufig unter der Bedingung, dass der Mieter für Schäden durch die Antenne, ihr Herunterfallen oder den Einbau eine spezielle Kaution stellt. Wichtig ist in solchen Fällen eine saubere, individuelle, vertragliche Vereinbarung. Eine solche Sonderkaution ist dann zweckgebunden. Der Vermieter darf sie nicht mit Mietrückständen oder anderen Ansprüchen verrechnen (AG Köln, Az. 222 C 480/07).

Wechselt der Eigentümer einer Immobilie, bleibt der Mietvertrag bestehen. Der neue Eigentümer tritt an der Stelle des bisherigen mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein. Dies gilt auch für die Mietkaution. Hier gilt § 566a des Bürgerlichen Gesetzbuches. Daher hat der Käufer einer vermieteten Immobilie grundsätzlich für die Kaution geradezustehen – unabhängig davon, ob der Voreigentümer ihm die Kaution übergeben hat.

Die Regelung bedeutet jedoch auch, dass der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses die Kaution genauso vom früheren Eigentümer zurückverlangen kann, wenn der Käufer nicht in der Lage ist, ihm diese auszuzahlen.

Der neue Eigentümer wiederum kann nicht vom Mieter verlangen, dass dieser ihm erneut eine Kaution zahlt, wenn der Mieter schon dem Voreigentümer eine Kaution gestellt hat. Eine Ausnahme gibt es aber: Wenn der Voreigentümer durch seine Zustimmung das verpfändete Kautionssparbuch freigibt und der Mieter das Geld abhebt, kann der neue Vermieter dann doch eine neue Mietsicherheit fordern (BGH, Urteil vom 7.12.2011, Az. VIII ZR 206/109).

Steht eine Wohnung unter Zwangsverwaltung, muss der Zwangsverwalter dem Mieter bei dessen Auszug die Kaution auszahlen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Verwalter Zugang zu der vom Mieter eingezahlten Kaution hat. Der Zwangsverwalter muss auch im laufenden Mietverhältnis dafür sorgen, dass eine eingezahlte Mietkaution korrekt und im Einklang mit den rechtlichen Vorschriften angelegt wird.

Es gibt viele Gerichtsurteile zum Thema Mietkaution. Bei einem Streit zwischen Vermieter und Mieter über dieses Thema empfiehlt es sich, einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen. Dieser kennt die aktuelle Rechtsprechung und kann die Chancen im Einzelfall am besten abwägen.