Mietrecht: Wann ist eine Verwertungskündigung zulässig?

Der genaue Wortlaut des Gesetzes besagt, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung hat, wenn er ”durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde”.
Gemeint ist damit ausdrücklich nicht, dass Mietern gekündigt wird, um mit neuen Mietern eine höhere Miete zu erzielen. Auch die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist von der Vorschrift nicht umfasst.
Es geht hier eher um Fälle, in denen ein Gebäude keine angemessene Miete mehr abwerfen kann – zum Beispiel wegen seines Zustandes. Auch Häuser haben nur eine begrenzte Lebensdauer. Irgendwann steht ein Abriss oder eine Totalsanierung an. Hier gibt die Verwertungskündigung dem Vermieter die Möglichkeit, den verbliebenen Mietern, die vermutlich eine sehr geringe Miete zahlen, zu kündigen.

Zunächst einmal muss der Eigentümer die Absicht einer anderen Verwertung der Immobilie haben. Dies kann ein Abriss und Neubau sein, eine Komplettsanierung oder eine Neuaufteilung der Räume um größere oder kleinere Wohnungen zu schaffen, oder auch ein Verkauf ohne Mieter.
Zweitens muss diese Art der Verwertung angemessen und für diese Immobilie passend sein, sie muss also auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhen.
Drittens muss der Vermieter durch den bestehenden Mietvertrag an der geplanten Verwertung gehindert werden, weil diese mit Mietern im Haus nicht funktionieren würde. Hier genügt es nicht, wenn die Verwertung durch die Mieter nur schwieriger werden würde.
Viertens müssen dem Eigentümer durch die Hinderung auch wirtschaftliche Nachteile entstehen.

Eine Grundvoraussetzung ist, dass nach dem Abriss neu gebaut wird. Die Gerichte prüfen im Einzelfall, ob die Maßnahme vernünftig ist.
Beispiel: Der Bundesgerichtshof befasste sich mit einem Fall, in dem eine Reihe von Mietshäusern aus den 1930er Jahren abgerissen worden waren. Diese hatten keine Wärmedämmung, niedrige Decken, winzige WC-Räume, steile Treppenaufgänge und zu kleine Fenster. Nur massive Eingriffe in den Grundriss hätten die Häuser auf den Stand der Zeit bringen können. Die Eigentümerin entschied sich für den Abriss und den Neubau von Mietwohnungen. Nur eine Mieterin im letzten Block blieb eisern dort wohnen und klagte gegen die Kündigung. Die Klage war vergeblich. Das Gericht sah die Verwertungskündigung als angemessen an (Urteil vom 9.2.2011, Az. VIII ZR 155/10).
Der BGH betonte in diesem Urteil, dass es für die Begründung der Kündigung gegenüber dem Mieter ausreiche, wenn der Eigentümer ihm mitteile, aus welchen Gründen er die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert halte und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plane.

Für rechtens erklärte der BGH auch eine Verwertungskündigung, bei der ein Vermieter in Heidelberg ein stark sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus Baujahr 1914 abreißen wollte, um dann ein neues Gebäude mit Eigentumswohnungen zu errichten und diese zu verkaufen. Argumentiert wurde hier damit, dass unter Fortsetzung der Mietverträge nur eine Minimalsanierung möglich sei, die trotzdem hohe Kosten verursache und in keinem Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Hauses stünde. Auch werde durch das Projekt umfangreicher neuer Wohnraum geschaffen (Az. VIII ZR 7/08).

Der Abriss eines Wohngebäudes erfordert mancherorts eine sogenannte Zweckentfremdungsgenehmigung. Dies gilt in Gemeinden, die eine sogenannte Zweckentfremdungssatzung oder -verordnung erlassen haben.
So gewannen Mieter in München einen Räumungssrechtsstreit, weil der Vermieter vergessen hatte, rechtzeitig vor der Kündigung bei der Gemeinde eine solche Genehmigung einzuholen (Amtsgericht München, Az. 463 C 9569/13).

Auch umfassende Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten können ein Grund für eine Verwertungskündigung sein. Voraussetzung ist, dass dadurch Wohnverhältnisse geschaffen werden, die dem allgemein üblichen Standard entsprechen. Dann gilt die Sanierung als angemessen. Hier gibt es natürlich jede Menge Streitmöglichkeiten vor Gericht.
Auch eine grundlegende Umgestaltung, etwa durch Umsetzen von Wänden und Ändern der Raumaufteilung und -Größe, kann angemessen sein. Dazu muss die bisherige Vermietung unrentabel geworden sein. Durch den Umbau müssen die entsprechenden Verluste zu unterbinden sein.
Der Vermieter kann allerdings nicht angeben, dass er größere Instandsetzungsarbeiten vornehmen müsste, um das Mietverhältnis fortzusetzen. Dieser Grund reicht für eine Verwertungskündigung nicht aus. Denn: An einem Instandsetzungsstau ist der Vermieter nach Ansicht der Gerichte selbst schuld.

Manchmal kann eine Verwertungskündigung zulässig sein, weil der Vermieter ohne Mieter einen höheren Kaufpreis erzielen könnte. Hier gelten allerdings besonders strenge Maßstäbe. Der Verkauf in vermietetem Zustand muss schon praktisch sinnlos sein. Dass eine unvermietete Wohnung generell zu einem höheren Preis verkauft werden kann, reicht als Begründung nicht aus. Konkrete Zahlen sind erforderlich (AG Aachen, Beschluss vom 26.8.2009, Az. 110 C 202/09).
Eine Verwertungskündigung erlaubten Gerichte bisher bei Mindererlösen der Wohnung zwischen 15 % (AG Hamburg, Az. 48 C 493/03, Verkauf war zur Schuldentilgung erforderlich) und 50 % (LG Berlin, Az. 67 S 338/09) für den Fall des Verkaufs in bewohntem Zustand. Die Gerichte entscheiden hier also nicht einheitlich.
Nicht zulässig ist es jedoch, ein marodes Gebäude billig zu kaufen, um dann den Mietern mit dem Argument zu kündigen, dass eine Vermietung sich nur nach Totalsanierung lohnen würde (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 17.8.2004, Az. 2 C 126/04).

Das Landgericht Krefeld entschied in einem Fall zugunsten des Vermieters, bei dem dieser sein Einfamilienhaus vermietet hatte, um in den USA zu arbeiten. Er verlor jedoch seinen Arbeitsplatz. Durch das Haus entstanden insgesamt 4.800 Euro an Belastungen im Monat, dem standen nur 2.000 Euro Mieteinnahmen gegenüber. Das Gericht erklärte die Verwertungskündigung zwecks Verkauf für angemessen (Az. 2 S 66/09).

Der Bundesgerichtshof betonte 2017 in einem Urteil, dass die Verwertungskündigung nicht der Gewinnmaximierung dienen dürfe. Es ging dabei um eine preisgünstige Sieben-Zimmer-Wohnung im Schwarzwald. Der Käufer des Gebäudes wollte kündigen, um dieses abreißen zu lassen und an gleicher Stelle den Neubau eines von einer eigenen Tochtergesellschaft betriebenen Modehauses zu errichten, was deutlich mehr Pacht eingebracht hätte.
Der BGH betonte, dass bei der Verwertungskündigung immer eine Einzelfallabwägung zwischen den Interessen der Beteiligten stattfinden müsse. Der Vermieter müsse nachweisen, dass ihm ohne Kündigung wesentliche finanzielle Nachteile entstünden. Dies müssten zwar keine existentiellen Nachteile sein, aber doch maßgebliche. Und vor allem müssten diese auch durch Fakten und Zahlen nachgewiesen und nicht nur vom Vermieter behauptet werden. Hier war nicht untermauert worden, warum ein Neubau des Modehauses zwingend notwendig sein sollte. Der BGH lehnte daher die Verwertungskündigung ab (Urteil vom 27.9.2017, Az. VIII ZR 243/16).

Bei der Verwertungskündigung gewinnen Einzelfallabwägungen noch deutlich mehr an Bedeutung, als es bei anderen Kündigungs-Varianten üblich ist. Hier ist eine kompetente Beratung besonders wichtig. Mieter und Vermieter sollten hier einen Fachanwalt für Mietrecht zurate ziehen.