Mietvertrag schnell und einverständlich beenden: Wie funktioniert ein Mietaufhebungsvertrag?

Ein Mietaufhebungsvertrag kommt beispielsweise zur Anwendung, wenn der Vermieter die Wohnung verkaufen möchte und ohne Mieter einen größeren Käuferkreis ansprechen oder einen höheren Preis erzielen könnte. Oder, wenn er das Gebäude grundsanieren will.

Von der Mieterseite aus ist ein solcher Vertrag sinnvoll, wenn der Mieter sich zum Beispiel wegen einer Trennung oder einem beruflichen Umzug ohne lange Kündigungsfrist aus dem Vertrag lösen möchte, weil er sonst doppelt Miete zahlen müsste. Oder dann, wenn einer von mehreren Mietern der gleichen Wohnung aus dem Vertragsverhältnis entlassen werden will, der oder die anderen jedoch bleiben möchten. Auch beim Tod eines Mieters kommt eine solche Absprache oft zum Einsatz, denn hier endet der Mietvertrag nicht automatisch und die Angehörigen haben während der Kündigungsfrist weiter Miete zu zahlen. Dies kann zu einer hohen Kostenbelastung führen.

Die reguläre Kündigungsfrist für einen Mietvertrag sind drei Monate. Für den Vermieter verlängert sich diese Frist nach fünf und acht Jahren Mietdauer um weitere drei Monate. Manchmal entstehen im Leben Situationen, in denen man ein Mietverhältnis schneller beenden möchte.
Ein Zeitmietvertrag wird fest für einen bestimmten Zeitraum von mehreren Jahren abgeschlossen, eine reguläre ordentliche Kündigung ist für beide Seiten vorher nicht möglich. Auch in einem unbefristeten Mietvertrag kann ein gegenseitiger Kündigungsausschluss einen zügigen Auszug blockieren, denn in ihm verpflichten sich beide Vertragspartner, für maximal vier Jahre auf eine Kündigung zu verzichten. Dann bleibt der Mietaufhebungsvertrag als einziger Ausweg.

Eine zentrale Regelung im Mietaufhebungsvertrag ist das Datum, zu dem der Mietvertrag beendet werden soll. Geht die Aufhebung des Mietverhältnisses vom Vermieter aus, sollten Mieter hier immer genügend Zeit für die Wohnungssuche einkalkulieren.
Das Mietvertragsende kann frei vereinbart werden, die im Mietvertrag getroffenen Regelungen und Fristen gelten dann nicht mehr.

Mieter haben keinen Anspruch auf eine Entschädigung, wenn sie sich auf Vorschlag des Vermieters auf einen Mietaufhebungsvertrag einlassen. Allerdings unterschreiben sie diesen ja freiwillig, und es ist durchaus üblich, dass der Vermieter eine Entschädigungszahlung anbietet, um dem Mieter den Abschied zu erleichtern. Diese sollte vom Umfang her die tatsächlichen Kosten abdecken, die der Mieter durch den Wohnungswechsel hat, etwa für Makler und Umzug.

Alternativ kann der Vermieter dem Mieter auch die Kaltmiete für einige Zeit erlassen. Dies ist sinnvoll, wenn bis zum Auszug noch einige Monate vergehen.

Geht der Mietaufhebungsvertrag vom Mieter aus, kann der Vermieter durchaus eine pauschale Entschädigung für die vorzeitige Vertragsbeendigung verlangen. Diese darf den Mieter jedoch nicht unangemessen benachteiligen und sollte sich am tatsächlich entstandenen Schaden orientieren. Wird die Wohnung nach zwei Wochen weitervermietet, kann zum Beispiel keine Entschädigung von drei Monatsmieten verlangt werden. In einem solchen Fall kann der Mieter den zu viel gezahlten Betrag nachträglich zurückfordern.

Alternativ kann auch anstatt einer Entschädigung für den Vermieter die Stellung eines Nachmieters verlangt werden.

Zunächst sollte er Namen und Anschriften der Vertragspartner angeben. Die Wohnung, um die es geht, sollte mit Anschrift und Lage im Haus genau bezeichnet werden. Das genaue Auszugsdatum ist wichtig.

Ein Mietaufhebungsvertrag sollte darüber hinaus alle Fragen abschließend regeln, um die es beim Auszug regelmäßig Streit gibt. Denn: Hier geht es nicht um Konfrontation, sondern es steht die zügige, einverständliche Vertragsbeendigung auf dem Programm.

So kann zum Beispiel vereinbart werden, ob der Mieter die im Mietvertrag vorgesehenen Schönheitsreparaturen leisten muss - oder ob der Vermieter ihm diese kurzerhand erlässt. Es kann eine Frist für die Rückzahlung der Mietkaution vereinbart werden.

Der Zustand der Wohnung bei Rückgabe (z. B. besenrein) ist auch ein möglicher Vertragspunkt.

Die Vereinbarung einer Frist, bis zu deren Ablauf der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellen muss, kann daran scheitern, dass dieser nicht einfach mitten im Jahr alle dafür erforderlichen Daten und Rechnungen vorliegen hat. Zum Teil wird einfach vereinbart, dass der Mieter auf eine Betriebskostenabrechnung verzichtet und beide Seiten auf die Auszahlung von Nachzahlung bzw. Guthaben verzichten.

Vereinbart werden kann auch, was mit Einbauten passieren soll, die der Mieter in der Wohnung vorgenommen hat (Einbauschränke, Küche). Muss der Mieter diese zurückbauen oder werden sie vom Vermieter übernommen? Auch hier sollte man je nach Fall die unkomplizierteste Lösung wählen.

Es sollte vereinbart werden, dass es dann, wenn der Mieter absprachewidrig nach Vertragsende in der Wohnung bleibt, keine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses im Sinne von § 545 BGB gibt.

Zum Schluss empfiehlt sich die Klarstellung, dass mit Erfüllung des Mietaufhebungsvertrages alle gegenseitigen Ansprüche endgültig abgegolten sind.

Zuletzt gehören natürlich noch Ort, Datum und Unterschriften der Vertragspartner in die Vereinbarung.

Es ist keine besondere Form vorgeschrieben. Einen solchen Vertrag anders als in Schriftform abzuschließen - also auf Papier mit eigenhändigen Unterschriften - ist jedoch sehr unklug. Im Streitfall muss sich der Inhalt eindeutig beweisen lassen.

Ja: Wenn der Vermieter als Unternehmer gilt (dafür reicht es, viele Wohnungen zu haben) und der Mieter Verbraucher ist. Zusätzlich hängt dies davon ab, wo und wie der Mietaufhebungsvertrag zustande kommt. Wird der Vertrag etwa bei einem Termin in der Wohnung des Mieters unterschrieben, gilt das 14-tägige Widerrufsrecht des § 355 BGB für Verträge, die außerhalb von Geschäftsräumen zustande kommen (früher: Haustürgeschäfte). Und diese 14 Tage gelten auch nur mit korrekter Widerrufsbelehrung durch den Vermieter. Fehlt diese, kann die Widerrufsfrist maximal ein Jahr und 14 Tage betragen.
Es empfiehlt sich daher für Vermieter, schon im Vertrag auf die Möglichkeit des formlosen Widerrufs ohne Begründung innerhalb von 14 Tagen hinzuweisen.

Ein Mietaufhebungsvertrag kann ein guter Weg sein, ein Mietverhältnis schnell und ohne Streit zu beenden. Vieles ist jedoch Verhandlungssache. Kommt es dann doch zum Streit unter den Parteien, kann ein Fachanwalt für Mietrecht qualifizierte Beratung bieten.