Mietvertrag: Wann darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen?

Das Gesetz erlaubt in mehreren ganz bestimmten Fällen ausdrücklich eine fristlose Kündigung. Dazu gehören zum Beispiel bestimmte Mietrückstände. Andererseits ist eine fristlose Kündigung generell immer erlaubt, wenn der Vermieter einen wichtigen Grund dafür hat. Dabei muss es für ihn – unter Berücksichtigung aller Umstände im Einzelfall – nicht zumutbar sein, das Mietverhältnis auch nur noch während der Laufzeit der gesetzlichen Kündigungsfrist weiter fortzusetzen.

§ 543 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) listet insbesondere drei Fälle auf, in denen der Vermieter fristlos kündigen darf:

1. der Mieter vernachlässigt seine Sorgfaltspflichten so stark, dass die Mietwohnung erheblich gefährdet wird,
2. der Mieter überlässt seine Mietwohnung unbefugt einem Dritten,
3. bei folgenden Mietrückständen:
a) Der Mieter ist für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete (mehr als eine Monatsmiete) in Verzug oder
b) der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Auch ohne besondere Absprache im Mietvertrag sind Mieter dazu verpflichtet, sorgsam mit der Wohnung umzugehen und Schäden daran nach Möglichkeit zu vermeiden. Dies bezeichnet man auch als eine mietvertragliche Nebenpflicht.

Beispiel: Das Landgericht Nürnberg-Fürth bestätigte die außerordentliche Kündigung durch einen Vermieter. Dessen Mieter hatte seine Wohnung stark verwahrlosen lassen. Die komplette Wohnung war verschmutzt, das Bad unbenutzbar, ein Zimmer durch Gerümpel nicht mehr zu betreten und geheizt wurde nur noch in der Küche per Elektroheizer (Az. 1 C 321/15).

Bei sogenannten Messie-Wohnungen gibt es einige Besonderheiten. Hier reichen Unordnung oder das Sammeln von trockenen alten Zeitungen allein nicht aus, um das Mietverhältnis zu kündigen. Schließlich hat der Mieter allein in der Wohnung das Hausrecht und kann entscheiden, wie ordentlich er es haben möchte. Für eine Kündigung muss schon eine Gefährdung der Mietsache oder eine massive Störung anderer Hausbewohner vorliegen. Dazu kann es zum Beispiel durch Lagerung von Feuchtabfällen in der Wohnung kommen, durch Befall mit Ungeziefer, Gestank oder Feuchtigkeitsschäden.

Siehe zur Messie-Problematik in diesem Rechtstipp: Messies in der Mietwohnung - welche Rechte hat der Vermieter?

Eine außerordentliche, fristlose Kündigung kann auch im Fall einer unbefugten Gebrauchsüberlassung an Dritte oder einer Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters gerechtfertigt sein.

Dazu muss man wissen: Für eine Untervermietung auch einzelner Zimmer benötigen Mieter immer die Erlaubnis des Vermieters. Der Vermieter ist zwar in bestimmten Fällen verpflichtet, diese zu erteilen. Das heißt aber nicht, dass man ihn gar nicht erst fragen müsste. Von einer Gebrauchsüberlassung an Dritte geht man meist dann aus, wenn ein Mieter seine Wohnung einer anderen Person auf Dauer zur alleinigen Nutzung überlässt, die dann dort ihren Lebensmittelpunkt hat.

Komplizierter wird es bei der Aufnahme zusätzlicher Personen. Denn: Mieter dürfen auch ohne Erlaubnis des Vermieters Besuch empfangen, und zwar grundsätzlich für etwa sechs Wochen. Besucher dürfen auch einen Schlüssel bekommen und sich in Abwesenheit des Mieters in der Wohnung aufhalten. Bleibt ein Besucher über diese Zeitspanne hinaus in der Wohnung, hängt es vom Verwandtschaftsgrad ab, ob dies noch unter "Besuch" fällt. Jedenfalls hat der Vermieter nach sechs Wochen das Recht, nachzufragen, ob jemand auf Dauer eingezogen ist.

Der Vermieter muss informiert werden, wenn der Mieter nächste Angehörige (etwa Eltern, Kinder, Ehegatten) mit einziehen lässt. Untersagen kann er dies jedoch nicht - außer, die Wohnung wird überbelegt. Es ist jedoch möglich, dass der oder die neuen Mitbewohner in die Betriebskostenumlage einbezogen werden müssen, wenn einzelne Kostenpositionen nach der Personenzahl abgerechnet werden. Andere Personen als engste Angehörige dürfen ohne Erlaubnis des Vermieters nicht dauerhaft mit einziehen.

In Großstädten ist die Vermietung an wechselnde Feriengäste ein wichtiges Thema. Auch sie kann eine unbefugte Gebrauchsüberlassung oder eine unbefugte Untervermietung darstellen. Eine vom Vermieter erteilte allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung deckt eine Nutzung als Ferienwohnung nicht ab. Die Erlaubnis des Vermieters muss sich auf genau das beziehen, was auch tatsächlich stattfindet.

Der Vermieter darf dem Mieter fristlos kündigen, wenn er wie folgt in Zahlungsverzug mit der Miete gerät:

a) Der Mieter ist für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine mit der Miete in Verzug.
b) Der Mieter ist mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete (mehr als eine Monatsmiete) in Verzug.
c) Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Sind Mietrückstände dieser Art aufgelaufen, darf der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Wichtig: Der Vermieter muss den Mieter in diesem Fall zuvor nicht abmahnen. Auch kann eine fristlose Kündigung bei mehrfach unpünktlicher Mietzahlung erlaubt sein. Dann allerdings darf der Vermieter nicht kündigen, ohne dass er den Mieter zuvor - erfolglos - abgemahnt und zur pünktlichen Zahlung aufgefordert hat.

Übrigens: Der Vermieter eines Hartz-IV-Empfängers darf diesem nicht deshalb kündigen, weil das Jobcenter ihm die Miete auf direktem Wege jedes Mal mit Verspätung überweist. Schließlich ist daran nicht der Mieter schuld (Bundesgerichtshof, 21.10.2009, Az. VIII ZR 64/09).

Es geht jedoch nicht immer um Geld. Vermieter dürfen ggf. auch dann fristlos kündigen, wenn der Mieter andere mietvertragliche Pflichten verletzt.

Beispiele:

- Verstöße gegen den Hausfrieden (Streit, Beleidigungen, Drohungen, Tätlichkeiten),
- massive und wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung (Lärm, Ruhezeiten),
- übermäßige oder unzulässige Tierhaltung (Kampfhundehaltung trotz Verbot, 50 Katzen),
- vertragswidrige Nutzung der Wohnung für Gewerbe (unzulässig nur Gewerbe mit Wirkung nach außen, Kundenbesuch, Mitarbeiter).

In derartigen Fällen hängt es von der Schwere der Pflichtverletzung ab, ob eine fristlose Kündigung zulässig ist oder ob nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden darf. In der Regel ist bei solchen Vertragsverstößen durch ein Verhalten des Mieters allerdings eine vorherige Abmahnung des Mieters mit Fristsetzung zum Abstellen des jeweiligen Zustandes nötig. Erst, wenn der Mieter auf eine oder sogar mehrere Abmahnungen nicht reagiert hat, darf der Vermieter ihm kündigen.

Anders verhält es sich bei Straftaten gegen den Vermieter oder andere Hausbewohner oder in Fällen grober Beleidigungen oder körperlicher Angriffe. Dann erlauben die Gerichte regelmäßig eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung.

Ein Mieter hatte sich über Ratten im Garten des Mehrfamilienhauses geärgert. Seine Lösung: Er besorgte sich sogenannte Polenböller und ummantelte diese zusätzlich mit Glasscherben. Bis zum Einsatz lagerte er die Böller in seiner Wohnung. Sein Plan wurde jedoch bekannt. Dies führte zu einer Strafanzeige und einer Verurteilung wegen Verstoßes gegen das Sprengstoffgesetz. Als der Vermieter davon erfuhr, kündigte er ihm fristlos. Der Mieter weigerte sich jedoch, auszuziehen. Er verstand die ganze Aufregung nicht - seine Methode werde doch allgemein zur Rattenbekämpfung angewandt.

Das Amtsgericht Hannover war da anderer Meinung. Die Lagerung und der geplante Einsatz der Sprengkörper hätten die Bausubstanz des Gebäudes bedroht und die Gesundheit der anderen Mieter ernsthaft gefährdet. Die Ummantelung mit Glasscherben zeige, dass der Mieter sich keine Gedanken darüber gemacht habe, welche Gefahren er für andere verursache. Das Gericht bestätigte die fristlose Kündigung ohne Abmahnung. Auch erinnerte es daran, dass der Mieter sich wegen einer Bekämpfung der Rattenplage an den Vermieter hätte wenden müssen (Urteil vom 4.5.2020, Az. 474 C 13200/19).

Vor dem Amtsgericht Hanau ging es um die fristlose Kündigung einer Mieterin, die ihrer Vermieterin vom Fenster ihrer Wohnung aus zweimal einen Eimer Wasser über den Kopf geschüttet hatte. Diese hatte ihr daraufhin fristlos gekündigt. Zwar brachte die Mieterin vor, nicht absichtlich gehandelt zu haben. Andererseits gab sie aber auch zu, dass sie ihre Vermieterin davon hatte abhalten wollen, ihr im Hof geparktes Fahrrad umzustellen. Aus Sicht des Gerichts hatte sie zumindest in Kauf genommen, ihre Vermieterin mit dem Wasser zu treffen. Bei dem Wasserguß handle es sich um eine strafbare Körperverletzung. Schon ein einziger solcher Fall rechtfertige eine fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens. Auch verstoße ein solches Verhalten gegen die gegenseitige Pflicht zur Rücksichtnahme, die beide Mietvertragsparteien hätten. Schon deshalb, weil die Mieterin weitere, ähnliche Aktionen angekündigt habe, sei eine Abmahnung vor der Kündigung entbehrlich gewesen (Beschluss vom 19.2.2024, Az. 34 C 92/23).

Das Amtsgericht (AG) Brandenburg erklärte eine fristlose Kündigung eines Vermieters wegen erheblicher Störung des Hausfriedens durch den Konsum von Cannabis in der Mietwohnung für rechtens. Der Cannabiskonsum des Mieters war mit einer hohen bzw. sogar gesundheitsbeeinträchtigenden Geruchsbelästigung im Treppenhaus verbunden. Erschwerend kam hinzu, dass minderjährige Kinder im Haus gewohnt haben, die an der Wohnungstüre des gekündigten Mieters vorbeigehen mussten. Eine Belästigung aufgrund der Umstände käme zumindest in Betracht. Die Teillegalisierung von Cannabis durch das Kanabiskonsumgesetz vom 1.4.2024 stehe einer Kündigung nicht entgegen, wenn der Konsum zu erheblichen Belästigungen der Nachbarn führe. (Urteil v. 30.4.2024, Az. 30 C 196/23)

Eine außerordentliche Kündigung ist nicht immer fristlos. In bestimmten Fällen kann sie auch befristet sein. Man nennt sie trotzdem "außerordentlich", weil dies Sonderfälle betrifft. Die Kündigungsfrist beträgt dann immer drei Monate und verlängert sich für den Vermieter nicht abhängig von der Mietdauer. Geregelt ist dies in § 573d des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Beispiele für Fälle der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist:

- Mietverträge über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren können nach 30 Jahren außerordentlich mit Frist gekündigt werden,
- beim Tod eines Mieters treten Angehörige oder auch andere Personen, die mit ihm einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, in den Mietvertrag ein (§ 563 BGB). Wenn jedoch niemand mit im gemeinsamen Haushalt gelebt hat, treten die Erben in das Mietverhältnis ein. Hat der Vermieter konkrete Einwände gegen die eintretende Person, kann er das Mietverhältnis außerordentlich mit Frist kündigen.

Der Vermieter darf seinen Mieter auch bei einer außerordentlichen (meist fristlosen) Kündigung nicht einfach sofort vor die Tür setzen. Er braucht ein gerichtliches Räumungsurteil, muss also zunächst auf Räumung klagen. Ist seine Klage erfolgreich, räumt das Gericht dem Mieter auf Antrag in der Regel eine Räumungsfrist ein. Nach deren Ende kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Der Mieter kann in Härtefällen der Räumung widersprechen. Haben Sie Zweifel an der Zulässigkeit der Kündigung ihres Mietvertrages? Dann sollten Sie sich baldmöglichst von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen!