Mietschulden: Darf der Vermieter Einrichtungsgegenstände des Mieters pfänden?

Das Vermieterpfandrecht ist in §§ 562 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Es besagt, dass ein Vermieter das bewegliche Eigentum des Mieters als Pfand einbehalten, ihm also Einrichtungsgegenstände wegnehmen kann, wenn der Mieter Schulden aus dem Mietverhältnis hat. Dies müssen nicht unbedingt Mietschulden sein: Es kann sich auch zum Beispiel um Ansprüche auf Schadensersatz wegen Schäden an der Mietwohnung handeln. Das Pfandrecht des Vermieters entsteht durch das "Einbringen" der Sachen in die Wohnung. Eingebracht ist alles, was sich dauerhaft in der Wohnung befindet, also nicht nur vorübergehend. Das Vermieterpfandrecht gibt es bei Wohnräumen und gewerblichen Mieträumen.

Das Vermieterpfandrecht bezieht sich nur auf Sachen, die sich "dauerhaft" in der Wohnung befinden. Dazu ein Beispiel:

Ein Mieter hat mit der Wohnung zusammen auch eine Garage gemietet und stellt sein Auto hinein. Mit diesem fährt er jeden Tag zur Arbeit. Zwar steht das Auto nicht 24 Stunden am Tag in der Garage. Trotzdem gilt es als "in die Wohnung eingebracht" (= dauerhaft). Es fällt also unter das Vermieterpfandrecht.

Dies gilt auch für den Lkw-Fuhrpark einer Spedition, deren LKW jeden Tag tagsüber unterwegs sind und nach der Fahrt wieder in der gemieteten Halle untergestellt werden. Dies hat das Landgericht Neuruppin entschieden (Urteil vom 9.6.2000, Az. 4 S 272/99).

Pfänden, also dem Mieter wegnehmen, darf der Vermieter nur bewegliche Sachen, die wirklich auch Eigentum des Mieters sind. Vom Vermieterpfandrecht ausgenommen sind also geliehene Sachen oder gemietete Gegenstände.

Beispiel: Wenn in der Wohnung ein Untermieter lebt, fällt dessen Eigentum nicht unter das Pfandrecht des Vermieters. Denn: Der Untermieter ist nicht der Schuldner des Vermieters, er steht zu diesem überhaupt nicht in einem Vertragsverhältnis.

Beispiel: Auch das Eigentum von Gästen des Mieters unterliegt nicht dem Pfandrecht. Ist also gerade ein Gast mit einem teuren Laptop und dem neuesten iPhone zu Besuch, dürfen diese Gegenstände auf keinen Fall "einkassiert" werden.

Beispiel: Geliehene oder gemietete Gegenstände unterliegen nicht dem Vermieterpfandrecht. Etwa der Rasenmäher des Nachbarn oder der Minibagger, der einem Maschinenverleih gehört.

Außerdem sind auch alle Sachen tabu, die laut Zivilprozessordnung einem Pfändungsverbot unterliegen und daher generell nicht pfändbar sind, auch wenn sie dem Mieter gehören. Dies betrifft zum Beispiel Dinge, die dem persönlichen Bedarf oder dem Haushalt dienen.

Beispiele: Kleidung, Kochherd, Kühlschrank, haushaltsüblicher Fernseher, Haustiere.

Unpfändbar sind außerdem Gegenstände, die der Mieter zu seiner Berufsausübung braucht (wie etwa die Kamera eines Fotografen). Andere elektronische Geräte, die der Mieter nicht beruflich benötigt, darf der Vermieter pfänden.

Nicht zuletzt dürfen auch persönliche Unterlagen, Dokumente, Ausweispapiere, Buchhaltungsunterlagen, Eheringe, Orden und Ähnliches nicht gepfändet werden.

Das Pfandrecht des Vermieters kann auch erlöschen. Dies passiert in dem Moment, in dem die Sachen aus der Mietwohnung oder von dem gemieteten Grundstück entfernt werden. Ausnahme: Der Vermieter weiß nichts davon, dass der Mieter die Sachen wegbringt oder der Vermieter hat dem Wegbringen widersprochen. Allerdings ist ein solcher Widerspruch nicht immer möglich – zum Beispiel dann nicht, wenn die in der Mietwohnung verbleibenden Sachen ausreichen, um die ausstehende Forderung abzusichern. Wenn Sachen ohne Wissen des Vermieters oder unter dessen Widerspruch fortgeschafft wurden, kann dieser sein Vermieterpfandrecht auch gerichtlich einklagen – hier besteht ein Herausgabeanspruch. Allerdings muss der Vermieter diesen innerhalb eines Monats geltend machen, nachdem er von der Entfernung der Sachen erfahren hat (§ 562b Abs. 2 BGB).

Um Gegenstände zu pfänden, ist ein gerichtlicher Vollstreckungstitel notwendig - im Klartext ein Gerichtsurteil. Der Vermieter muss den Mieter also zunächst auf Zahlung der ausstehenden Miete verklagen und den Prozess gewinnen. Die Pfändung der entsprechenden Gegenstände nimmt dann der Gerichtsvollzieher vor.

Was der Vermieter nicht tun darf, ist, sich eigenmächtig Zutritt zur Mietwohnung verschaffen und dort Gegenstände an sich nehmen. Dies wäre als zumindest als Hausfriedensbruch strafbar und kann zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen. Auch kann dieser dann den Mietvertrag fristlos kündigen.

Für die Verwertung des Pfandes gelten die üblichen gesetzlichen Regeln: Ist die entsprechende Geldforderung fällig, muss der Vermieter zunächst den Verkauf des Pfandes androhen und dem Mieter einen Monat Zeit geben, den Betrag zu bezahlen. Erst dann darf das Pfand zu Geld gemacht werden - im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung. Und damit ist definitiv nicht Ebay gemeint. Erzielt der Vermieter dabei einen Erlös, der die Mietschulden übersteigt, muss er den Rest an den Mieter auszahlen.

Mancher Vermieter fragt sich, ob er nun selbst zur Tat schreiten und dem Mieter Einrichtungsgegenstände aus der Wohnung wegnehmen darf. Es gibt nämlich ein sogenanntes Selbsthilferecht: Der Vermieter darf nach § 562b Abs. 1 BGB auch ohne Anrufung eines Gerichts verhindern, dass der Mieter die Sachen aus der Wohnung fortschafft. Er darf also zum Beispiel Gegenstände beim Auszug des Mieters in Besitz nehmen.

Leider sagt das Gesetz nichts dazu, wie dies praktisch aussehen soll. Das Selbsthilferecht gibt dem Vermieter jedenfalls nicht das Recht, Gewalt anzuwenden! Bei der Ausübung dieses Rechts ist der Vermieter daher in ständiger Gefahr, sich strafbar zu machen – zum Beispiel wegen Nötigung, Körperverletzung oder Hausfriedensbruch.

Wichtig: Solange der Mieter weiter in der Wohnung wohnt und nichts fortschafft, darf der Vermieter auch keine Selbsthilfe vornehmen. Auf keinen Fall darf er zum Beispiel einfach die Garage aufbrechen und das Auto pfänden.

Wenn vor Gericht um das Vermieterpfandrecht gestritten wird, ist die Beweislast entscheidend. Hier gilt: Der Vermieter, der sich auf das Pfandrecht beruft, muss alle seine Voraussetzungen beweisen. Dazu gehören das Bestehen der Forderung, für die er ein Pfand braucht, außerdem, dass sein Mieter Eigentümer der betreffenden Sachen ist und dass der Mieter diese in die Mieträume eingebracht hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.1.1987, Az. 10 U 162/86).

Der Mieter wiederum muss je nach Argumentation beweisen, dass die Forderung des Vermieters nicht (mehr) besteht, dass die Sachen gar nicht pfändbar sind oder, dass er die Gegenstände aus der Wohnung entfernen durfte und das Pfandrecht damit erloschen ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.1.2000, Az. 24 U 92/99).

Das Pfandrecht des Vermieters ist nicht ganz einfach geltend zu machen. Für den Vermieter gibt es dabei einige Stolperfallen. Probleme macht besonders die Beurteilung, welche Gegenstände überhaupt pfändbar sind. Vermieter sollten sich vor einer solchen Maßnahme rechtlich beraten lassen. Betroffene Mieter haben gute Chancen, sich gegen eine Pfändung ihres Eigentums zu wehren. In beiden Fällen kann ein Fachanwalt für Mietrecht Ihnen kompetent weiterhelfen.