Neue Energiesparverordnung: Was Mieter und Vermieter jetzt dazu wissen müssen

Innerhalb der nächsten zwei Jahre ist jeder Eigentümer eines Gebäudes mit Gasheizung dazu verpflichtet, einen Heizungscheck durchzuführen. Sinn ist die Prüfung und Optimierung des Heizungssystems, denn eine optimale Einstellung kann einiges an Heizenergie sparen. Für Vermieter ist es sinnvoll, diesen Check zusammen mit einem der regulären Wartungs- oder Kehrtermine durchführen zu lassen.

Im Rahmen des Heizungschecks soll auch eine Optimierung durchgeführt werden. Dazu gehört

- die Absenkung der Vorlauftemperatur oder die Optimierung der Heizkurve bei groben Fehleinstellungen,
- die Aktivierung der Nachtabsenkung oder Nachtabschaltung,
- die Absenkung der Warmwassertemperaturen unter Berücksichtigung geltender Regelungen zum Gesundheitsschutz,
- die Absenkung der Heizgrenztemperatur, um die Heizperiode und -tage zu verringern.
- Auch eine Überprüfung auf die Effektivität der Heizungspumpe steht dabei auf dem Plan.

Wird Optimierungsbedarf festgestellt, müssen die entsprechenden Maßnahmen durchgeführt werden.

Durchführen können die Überprüfung Schornsteinfeger, Heizungsbauer und -installateure, Ofen- und Luftheizungsbauer und Energieberater, die auf der Energieeffizienz-Förderliste des Bundes stehen.

Mieter sollten jedoch wissen, dass eine Nachtabsenkung unter 16 Grad nach wie vor einen Mangel der Mietwohnung und einen möglichen Grund für eine Mietminderung darstellt.

Für Eigentümer von großen Gebäuden mit zentraler Gasheizung ist nach der zweiten Energieeinsparverordnung außerdem ein sogenannter hydraulischer Abgleich Pflicht. Dabei geht es um die optimale Verteilung des Wassers im Heizungssystem. Bis 30. September 2023 muss der hydraulische Abgleich in Nichtwohngebäuden ab 1.000 Quadratmeter beheizter Fläche und in Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohnungen durchgeführt werden. Bis zum 15. September 2024 sind dann Wohngebäude mit mindestens sechs Wohnungen an der Reihe. Dies betrifft also viele Mehrfamilien-Mietshäuser.

Die Pflicht entfällt, wenn ein solcher Abgleich bereits durchgeführt wurde, oder wenn im nächsten halben Jahr ab Stichtag sowieso ein Austausch der Heizung oder eine Wärmedämmung von mindestens 50 Prozent der Außenfläche des Gebäudes bevorstehen - oder das Gebäude stillgelegt werden soll. Je nach Gebäude soll so der Gasverbrauch um etwa acht Kilowattstunden pro Quadratmeter sinken. Die Kosten trägt der Eigentümer bzw. Vermieter; als Instandhaltungskosten sind sie nicht auf die Mieter umlegbar.

Wirtschaftliche Energieeffizienzmaßnahmen sind außerdem von Unternehmen mit einem Energieverbrauch über 10 Gigawattstunden im Jahr durchzuführen. Diese sind jedoch für Mieter und Vermieter weniger interessant.

Die erste Energieeinsparverordnung setzt mietvertragliche Verpflichtungen für sechs Monate aus, die Mieter zum Einhalten einer bestimmten Heiztemperatur zwingen. Solche Klauseln sind jedoch nach der Rechtsprechung ohnehin generell nicht wirksam und brauchen nicht beachtet zu werden. Pflicht ist nur, die Wohnung vor Schäden zu bewahren - Mieter müssen also ausreichend heizen und lüften, damit kein Schimmel und keine Frostschäden entstehen. Daran ändert sich nichts.

Private Swimmingpools und Badebecken innen und außen dürfen nicht mit Strom aus dem Stromnetz beheizt werden. Ausnahme: auf wenige Grad zur Vermeidung von Frostschäden. Ausnahmen gelten auch für therapeutische Pools und gewerbliche Schwimmbäder.

Ein allgemeines Verbot von Außenbeleuchtung gilt nur für öffentliche Nichtwohngebäude und Baudenkmäler. Vermieter von gemischt genutzten oder gewerblich genutzten Immobilien sollten jedoch wissen, dass der Betrieb beleuchteter oder Licht ausstrahlender Werbeanlagen untersagt ist, und zwar in der Zeit von 22 Uhr bis 6 Uhr (nicht mehr: 16 Uhr) des Folgetages (Anpassung der Verordnung vom 28.9.22). Erlaubt bleibt eine Beleuchtung zur Gefahrenabwehr oder Sicherstellung der Verkehrssicherheit.

Ausnahmen gibt es nach einer Änderung der Verordnung für Werbeanlagen, die während der Öffnungszeiten auf ein Gewerbe oder einen Beruf am selben Ort hinweisen - etwa beleuchtete Namenszüge eines Ladens über dem Eingang.

Eine weitere Ausnahme besteht für beleuchtete Werbeanlagen während laufender Sport- und Kulturveranstaltungen, zum Beispiel beleuchtete Werbebanner bei Fußballspielen oder beleuchtete Werbetafeln bei Kulturveranstaltungen.

Auch sind Gas- und Wärmelieferanten nach der ersten Energieeinsparverordnung dazu verpflichtet, ihre Kunden über den Energieverbrauch und dessen Kosten, über die Auswirkungen der Energiepreissteigerungen und mögliche Einsparpotenziale frühzeitig zu informieren, mindestens aber zu Beginn der Heizsaison. Vermieter von Wohngebäuden, deren Häuser leitungsgebunden mit Gas oder Wärme beliefert werden, müssen den Nutzern diese Informationen weiterleiten. Vermieter von Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten müssen auf Grundlage dieser Daten außerdem spezifische Informationen zu Energieverbrauch und Energiekosten der jeweiligen Wohneinheit geben. Erneute Preissteigerungen führen zu einer erneuten Informationspflicht.

Regelungen zum Energiesparen während der Gaskrise ändern sich häufig. Mieter und Vermieter sollten die aktuellen Entwicklungen im Blick behalten. Kommt es zu einem Rechtsstreit, kann Ihnen ein Fachanwalt für Mietrecht das beste Vorgehen empfehlen.