Ordentliche Kündigung durch den Vermieter: Was ist zu beachten?

Der Vermieter darf dem Mieter kündigen, wenn er ein “berechtigtes Interesse” an der Beendigung des Mietvertrages hat. So steht es in § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Aber wann liegt ein solches Interesse vor? Das Gesetz nennt mehrere Beispiele:

- Wegen einer erheblichen, schuldhaften Vertragsverletzung durch den Mieter,
- wegen Eigenbedarfs,
- weil das Mietverhältnis den Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks hindert.

Eigenbedarf kann der Vermieter geltend machen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine nahen Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Hier reicht nicht, dass der Vermieter die Wohnung jetzt gerne für sich möchte. Es muss eine neue Situation eingetreten sein, die dazu führt, dass bei einer der genannten Personen ein Wohnbedarf entstanden ist – zum Beispiel wegen einer Familiengründung oder weil ein Kind in einer anderen Stadt studieren will und der Vermieter dort eine Mietwohnung hat. Dabei muss der Wohnbedarf mit der Größe der zu kündigenden Wohnung übereinstimmen. Der Vermieter darf also zum Beispiel keinen Mietvertrag über ein Einfamilienhaus kündigen, weil er alleine dort einziehen will. Natürlich muss am Ende tatsächlich die Person einziehen, für die gekündigt wurde. Vorgeschobener Eigenbedarf kann zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen.

Dies kommt bei jeder Verletzung von Pflichten aus dem Mietvertrag in Frage, solange sie erheblich ist. Beispiele sind:

- Zahlungsrückstand,
- ständige unpünktliche Mietzahlung,
- wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung (z. B. Lärm zu den Ruhezeiten),
- Störungen des Hausfriedens durch Beleidigungen oder Belästigungen,
- vertragswidriger Gebrauch der Mietwohnung (Gewerbeausübung ohne Erlaubnis des Vermieters, unerlaubte Vermietung als Ferienwohnung, unerlaubte Untervermietung),
- Vernachlässigung der Mietwohnung, durch die diese gefährdet wird.

Zum Teil geht es dabei um die Verletzung vertraglicher Nebenpflichten. So hat der Mieter zum Beispiel auch ohne ausdrückliche Vereinbarung die Pflicht, sorgsam mit den Mieträumen umzugehen und diese nicht so verkommen zu lassen, dass sie in ihrem Bestand gefährdet sind (Vernachlässigung).
Eine Kündigung wegen Vertragsverletzung setzt normalerweise eine vorherige, erfolglos gebliebene Abmahnung voraus.

Der Vermieter hat auch dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages, wenn er durch die Fortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde und der Vermieter dadurch erhebliche Nachteile hätte.
Unter der wirtschaftlichen Verwertung versteht man eine Änderung der Nutzung, zum Beispiel, indem Wohnungen in Gewerberäume verwandelt werden, auch einen Abriss und Neubau (etwa bei Gebäuden, deren Sanierung sich nicht mehr lohnt) oder auch eine umfassende und weitreichende Renovierung.
Was hier allerdings nicht zählt, ist der Wunsch, durch neue Mieter höhere Einnahmen zu erzielen, oder die geplante Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Die Aufzählung in § 573 BGB ist nicht abschließend. Dies zeigt sich an dem Wort “insbesondere” vor den genannten Beispielen. Es kommen also grundsätzlich auch andere Gründe in Frage, solange diese erheblich sind und vom Mieter verschuldet. Ein Beispiel dafür sind Beleidigungen oder Bedrohung des Vermieters.

Der Vermieter hat grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten, er kann also bis zum dritten Werktag des Monats mit Wirkung zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Nach fünf und acht Jahren Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist um je drei Monate.
Die Vereinbarung kürzerer Kündigungsfristen ist nur für möblierte Zimmer oder Wohnräume zulässig, die zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden.

Die Kündigungsfrist beginnt mit dem Zugang der Kündigung beim Mieter zu laufen, wenn sie also zum Beispiel in dessen Briefkasten landet. Wichtig: Es gilt nicht das Datum der Absendung.

Der Vermieter muss schriftlich kündigen (Papier mit eigenhändiger Unterschrift). Er muss die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Kündigung im Kündigungsschreiben angeben. Andere Gründe lassen die Gerichte nur gelten, wenn diese nachträglich entstanden sind.

Viele Kündigungen von Vermietern scheitern vor Gericht, weil sie nicht entsprechend der Anforderungen, die das Gesetz und die Rechtsprechung an wirksame Kündigungen stellt, begründet sind. Für Vermieter empfiehlt es sich deshalb, sich von ein Fachanwalt für Mietrecht zuvor eingehend beraten und die Kündigung gegebenenfalls auch vom Anwalt formulieren zu lassen.