Wie kann ein gewerblicher Pachtvertrag vorzeitig beendet werden?

Pachtverträge über gewerblich genutzte Grundstücke oder Gebäude werden üblicherweise über lange Zeiträume abgeschlossen. Wie lange ein solcher Vertrag läuft, hängt dabei von der Branche ab. Zehn oder 20 Jahre sind keine Seltenheit. Dies ist nicht verwunderlich, denn: Wer seine Existenz auf einem Grundstück aufbaut, braucht Planungssicherheit. Oft genug ist das Geschäft an ein bestimmtes Grundstück gebunden und lässt sich nicht so einfach an einen anderen Ort verlegen, etwa bei einer Kiesgrube oder einem Reiterhof. Auch eine Gaststätte verliert womöglich ihre Stammkunden, wenn sie in einen anderen Stadtteil umzieht.

Natürlich gibt es auch unbefristete Pachtverträge ohne feste Laufzeit. Bei diesen können beide Seiten "ordentlich", also mit Kündigungsfrist, aus dem Vertrag aussteigen. Kündigen müssen sie spätestens am dritten Werktag des halben Jahres, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Die Kündigung kann gemäß § 584 BGB nur mit Wirkung zum Schluss eines Pachtjahrs erfolgen. Diese Frist gilt auch für Sonderfälle, in denen eine vorzeitige außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist erlaubt ist.

Bei einem befristeten Pachtvertrag wird eine feste Pachtzeit vereinbart. Eine ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist vor Ende des vereinbarten Pachtzeitraumes ist nicht möglich. Allerdings gibt es Fälle, in denen eine fristlose, außerordentliche Kündigung stattfinden kann. Maßgeblich dafür ist § 543 BGB.

Voraussetzung ist ein "wichtiger Grund" für die Beendigung des Pachtverhältnisses. Dabei muss jedoch immer eine Abwägung der Interessen der beiden Beteiligten vorgenommen werden. Für den Kündigenden muss eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses unzumutbar geworden sein. Die Gerichte legen an den wichtigen Grund sehr strenge Maßstäbe an.

Einige Beispiele für wichtige Gründe, um einen befristeten Pachtvertrag vorzeitig fristlos zu kündigen, nennt § 543 BGB. Vonseiten des Pächters liegt ein solcher Grund zum Beispiel vor, wenn ihm der Vertragspartner einen vertragsgemäßen Gebrauch der Pachtsache ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder ihm diesen wieder entzieht. Beispiel: Eine Gaststätte wurde neu verpachtet. Vor dem Einzug des Pächters nimmt der Verpächter daran noch Baumaßnahmen vor. Der Pächter steht zum Pachtbeginn vor einer Baustelle.

Der Verpächter kann zum Beispiel außerordentlich kündigen, wenn der Pächter über einen längeren Zeitraum mit der Pacht in Verzug ist (siehe unten). Weitere mögliche Kündigungsgründe sind, dass der Pächter das Pachtobjekt grob vernachlässigt oder schädigt oder in anderer Weise seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt.

Ein Zahlungsverzug ist aus Verpächtersicht ein wichtiger Grund für eine Kündigung. Analog zum Mietvertrag reicht es nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines erheblichen Teils der Pacht in Verzug ist. Oder wenn er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Pacht in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Pacht für zwei Monate erreicht.

Dementsprechend bestätigte das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. die Kündigung für die Räume eines Eventclubs wegen Zahlungsverzuges gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 b BGB (Urteil vom 10.8.2007, Az. 2 U 229/06).

Eine Besonderheit besteht bei der Landpacht: Hier gilt die mietrechtliche Regelung nicht. Stattdessen liegt nach § 594e Abs. 2 BGB ein wichtiger Kündigungsgrund vor, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist. Sofern die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen ist, darf eine Kündigung erst erfolgen, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht in Verzug ist.

Nach § 584a BGB sind zwei mietrechtliche Kündigungsgründe bei der Pacht ausgeschlossen: Der Pächter hat kein Sonderkündigungsrecht, weil der Verpächter ihm eine Gebrauchsüberlassung an Dritte verweigert (§ 540 BGB). Der Verpächter darf nicht kündigen, weil der Pächter verstorben ist (§ 580 BGB). Im letzteren Fall haben nur die Erben des Pächters ein Sonderkündigungsrecht zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist.

Bei einer Umsatzpacht hängt die Höhe der zu zahlenden Pacht vom Umsatz des Pächters ab. Zum Teil wird die Pacht in einen Festbetrag und einen Prozentsatz vom Umsatz aufgeteilt. Der Pächter zahlt eine höhere Pacht, wenn die Geschäfte gut laufen, und eine niedrigere, wenn wenig Geld hereinkommt. Dies funktioniert aber nur dann reibungslos, wenn der Pächter korrekte Umsätze angibt.

Nach dem Oberlandesgericht Düsseldorf kann ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung auch sein, dass der Pächter wiederholt falsche und zu niedrige Umsatzzahlen angegeben hat. Selbst fahrlässige Falschangaben können dafür ausreichen. Ob der Verpächter in der Lage gewesen wäre, den Fehler leicht festzustellen, ist laut Gericht nicht entscheidend (Urteil vom 14.11.2000, Az. 24 U 34/00).

Wenn beide Seiten den Pachtvertrag einvernehmlich vorzeitig aufheben wollen, können sie einen Pachtaufhebungsvertrag abschließen. Eine solche Vereinbarung regelt im Einzelnen, wie das Pachtverhältnis beendet werden soll. Zum Beispiel: Wie soll die Pachtsache übergeben werden, was passiert mit dem Inventar, sind noch Zahlungen offen usw. Für eine solche Vereinbarung ist kein besonderer Grund erforderlich. Sie ist allein Sache der Beteiligten. Eine Rechtsberatung ist dabei zu empfehlen.

Ein Sonderfall ist der Pachtvertrag mit auflösender Bedingung. Dabei wird vereinbart, dass der Vertrag endet, wenn eine bestimmte Situation eintritt, zum Beispiel eine Behörde eine Genehmigung nicht erteilt oder verlängert. Auch eine solche Vereinbarung ist möglich, kommt aber selten vor.

Mit einem solchen Fall hat sich vor einiger Zeit der Bundesgerichtshof beschäftigt. Dabei war vereinbart worden, dass der Pachtvertrag über einen Schießstand enden sollte, wenn die zuständige Behörde die vertragsgemäße Nutzung der Pachtsache untersagen sollte. Ansonsten war der Vertrag unbefristet und zur "ordentlichen Kündigung" war nichts vereinbart. Der Verpächter kündigte ordentlich mit Frist, jedoch ohne behördliche Nutzungsuntersagung.

Der BGH entschied: Weil die ordentliche Kündigung nicht vertraglich ausgeschlossen worden sei, könne der Pächter auch ordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Zwar sei dies gerade bei Verträgen mit auflösender Bedingung umstritten. Im vorliegenden Fall sei die Bedingung "Nutzungsuntersagung" jedoch nur als der letztmögliche Beendigungszeitpunkt zu verstehen. Daher sei eine vorherige ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist erlaubt (Urteil vom 1.4.2009, Az. XII ZR 95/07).

Ja, ein Pächter kann unter bestimmten Umständen Anspruch auf Schadensersatz haben, wenn er den Pachtvertrag fristlos wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung kündigen musste. Ein solcher Anspruch entsteht insbesondere dann, wenn die Unzumutbarkeit durch ein vertragswidriges Verhalten des Verpächters verursacht wurde, z. B. durch schwerwiegende Mängel des Pachtobjekts oder sonstige Vertragsverstöße, die den Pächter zur fristlosen Kündigung berechtigen.
Der Schadensersatz kann die Kosten und Verluste umfassen, die dem Pächter durch die vorzeitige Beendigung entstehen, wie z. B. entgangene Gewinne oder Umzugskosten. Auch die Differenz zu einer möglichen neuen Pacht, kann ein ersatzfähiger Schaden sein.

Streitigkeiten im gewerblichen Pachtverhältnis, insbesondere auch dessen Kündigung betreffend, haben oft schwerwiegende Folgen, insbesondere für die Geschäftstätigkeit des Pächters. Hier ist es wichtig, sich von einem kompetenten Juristen beraten zu lassen, etwa von einem Fachanwalt für Mietrecht.