Pachtvertrag II: Landpacht – Nutzung fremder landwirtschaftlicher Flächen

Bei einem Landpachtvertrag geht es um die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen. Teilweise schließt dies Gebäude und Inventar mit ein. So kann ein gesamter Hof mit Feldern, Wiesen, Stallungen, Scheunen und vielleicht auch Landmaschinen Gegenstand eines Landpachtvertrages sein. Der Landpachtvertrag ist eine Variante des Pachtvertrages. Das Miet- und Pachtrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches enthält dazu besondere Regeln in den §§ 585 ff. Diese Regelungen aus dem Zivilrecht über Landpachtverträge gelten auch für Pachtverhältnisse über forstwirtschaftliche Grundstücke, wenn diese zur Nutzung in einem überwiegend landwirtschaftlichen Betrieb verpachtet werden.

Landpachtverträge werden oft befristet über sehr lange, fest vereinbarte Zeiträume geschlossen. Eine Besonderheit des Landpachtvertrages ist, dass er per Gesetz als unbefristeter Vertrag gilt, wenn er für einen längeren Zeitraum als zwei Jahre nicht schriftlich abgeschlossen wurde. In diesem Fall würde also von beiden Seiten eine Kündigungsmöglichkeit mit gesetzlicher Frist bestehen, was für einen landwirtschaftlichen Betrieb ein ernstes Problem sein kann.

Schriftform bedeutet nicht nur, dass irgendwetwas schriftlich niedergelegt wird. Der Inhalt muss stimmen, so muss auch der Pachtgegenstand eindeutig gekennzeichnet werden. Enthält der Vertrag nur die Aussage „im Ort xy, 13 ha“, und keine genaue Bezeichnung der Flurstücke, ist die Schriftform nicht gewahrt und die ordentliche Kündigung möglich (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 13.3.2014, Az. 10 U 92/13).

Der Verpächter hat die Pflicht, dem Pächter die gepachtete Fläche zur Nutzung zu überlassen. Sie muss sich in einem zur vertragsgemäßen Nutzung geeigneten Zustand befinden und der Verpächter muss sie in diesem Zustand erhalten. Allerdings hat der Pächter die Pflicht, gewöhnliche Ausbesserungen der Pachtsache, insbesondere die der Wohn- und Wirtschaftsgebäude, der Wege, Gräben, Dränungen und Einfriedigungen, durchzuführen – und zwar auf eigene Kosten. Er muss außerdem die Pachtsache ordnungsgemäß bewirtschaften. Unterlässt er dies, kann unter Umständen eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt sein.

Der Pächter darf die gepachtete Fläche nicht ohne Erlaubnis des Verpächters an jemand anderen unterverpachten oder sie ganz oder zum Teil einem landwirtschaftlichen Zusammenschluss für eine gemeinsame Nutzung überlassen. Auch bei erteilter Zustimmung haftet der Pächter für Schäden, die ein Unterpächter anrichtet.

Ein befristeter Landpachtvertrag endet mit dem Ablauf der Zeit, für die er eingegangen wurde. Eine ordentliche Kündigung ist nicht möglich. Das Pachtverhältnis kann sich jedoch bei Pachtverträgen, die auf mindestens drei Jahre geschlossen worden sind, auf unbestimmte Zeit verlängern. Dieser Fall tritt ein, wenn ein Vertragspartner anfragt, ob der andere den Vertrag fortsetzen will, und dieser nicht innerhalb von drei Monaten ablehnt.

Kündigung bei unbefristetem Vertrag
Bei einem unbefristeten Vertrag kann jeder Vertragspartner das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. Ist nichts weiter vereinbart, gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr. Eine kürzere Frist kann vereinbart werden, aber nur schriftflich. In bestimmten Fällen sieht das Gesetz eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist vor. Dann ist die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig. Sie muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres stattfinden, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag beendet sein soll.

Ein Beispiel für einen solchen Fall ist die Berufsunfähigkeit des Pächters. Ein berufsunfähiger Pächter kann einem Dritten die Nutzung der Pachtsache überlassen. Gewährleistet der Dritte eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und widerspricht der Verpächter trotzdem der Überlassung, kann der Pächter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.

§ 594e BGB ermöglicht auch bei befristeten Landpachtverträgen eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Ein solcher Grund ist es zum Beispiel, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines erheblichen Teils davon länger als drei Monate in Verzug ist. Ist die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen, kann erst gekündigt werden, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine in Verzug ist. Übrigens setzt die außerordentliche fristlose Kündigung eines Landpachtvertrages wegen Zahlungsverzugs keine vorherige Abmahnung voraus (OLG Stuttgart, Urteil vom 17.02.2014, Az. 101 U 6/13.