Wie funktioniert die Räumungsklage gegen einen Mieter?

Möchte ein Vermieter zwangsweise einen Mieter aus der Wohnung entfernen, darf er dies nur mit offizieller Unterstützung. Allein der Gerichtsvollzieher als staatliches Organ darf hier tätig werden. Durch eigenmächtiges Handeln würde sich der Vermieter strafbar machen. Der Gerichtsvollzieher wird jedoch nur aktiv, wenn man ihm einen sogenannten vollstreckbaren Titel vorlegt. Dieser stellt die Grundlage für die Vollstreckungsmaßnahme dar. Ein solcher Titel ist das Gerichtsurteil, welches mithilfe einer Räumungsklage erzielt wird.

Voraussetzung für eine Räumungsklage ist zunächst ein beendetes Mietverhältnis. Es muss also entweder eine fristlose Kündigung stattgefunden haben oder nach einer ordentlichen Kündigung die Kündigungsfrist abgelaufen sein. Bei einem Zeitmietvertrag endet das Mietverhältnis einfach durch Zeitablauf.
Der Vermieter kann jedoch nicht beliebig kündigen, wie und wann er will. Stattdessen braucht er ein "berechtigtes Interesse" an der Kündigung. Zum Beispiel kann er Eigenbedarf an der Mietwohnung haben. Auch ein Zahlungsverzug des Mieters kann ein Grund für eine Kündigung sein.

Insbesondere bei einer Verletzung mietvertraglicher Pflichten muss vor der Kündigung eine erfolglose Abmahnung stattgefunden haben. Darin wird der Mieter aufgefordert, sein Verhalten zu ändern. Wenn der Mieter nach Ende des Mietvertrages nicht auszieht, obwohl der Vermieter ihn dazu aufgefordert hat, sollte dieser ihm – auch bei einer fristlosen Kündigung – zuerst eine Räumungsfrist von zum Beispiel zwei Wochen setzen. Ein sofortiger Auszug ist unrealistisch. Wenn der Mieter nach Fristablauf noch nicht ausgezogen ist, kann der Vermieter Räumungsklage erheben.

Um Räumungsklage zu erheben, muss der Vermieter beim Amtsgericht eine Klageschrift einreichen und auf Räumung der Wohnung klagen. Zuständig dafür ist das Amtsgericht des Ortes, in dem sich die Wohnung befindet. In der Klageschrift muss der Vermieter begründen, warum der Mieter ausziehen soll – er muss also seinen Grund für die Kündigung angeben. Der Mietvertrag ist der Klageschrift beizufügen und auch weitere Beweise können je nach Fall nicht schaden.

Wichtig: Die Klage muss sich gegen alle erwachsenen Bewohner der Wohnung richten. Dies schließt nicht nur die Personen ein, die den Mietvertrag unterschrieben haben. Ein Räumungsurteil gilt immer für bestimmte Personen. Und nur diese wird der Gerichtsvollzieher auch aus der Wohnung entfernen. Daher müssen auch Partner, Familienangehörige oder Untermieter im Urteil genannt sein, Kinder allerdings nicht.

Gleich beim Einreichen der Klage muss der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss zahlen. Das Amtsgericht wird dann einen Termin für eine Verhandlung festlegen. Bei dieser werden Mieter und Vermieter angehört und die Beweise geprüft. Am Ende erfolgt das Urteil. Fällt es für den Vermieter positiv aus, kann er damit den Gerichtsvollzieher aufsuchen und diesen mit der Räumung der Wohnung beauftragen.

Vermieter sollten sich davor hüten, die Räumungsklage bereits einzureichen, bevor ein mit dem Mieter vereinbarter Auszugstermin verstrichen ist. Dann verliert der Vermieter nämlich den Räumungsprozess und muss alle Kosten tragen (OLG Dresden, Urteil vom 25.11.14, Az. 5 W 1310/14).

Für eine Räumungsklage über Wohnräume sind die Amtsgerichte zuständig. Vor diesen besteht in erster Instanz noch kein Anwaltszwang. Allerdings ist ein Rechtsanwalt trotzdem unbedingt zu empfehlen, denn sowohl bei der Kündigung als auch bei der Klage kann man eine Vielzahl von Fehlern machen.

Aus Sicht des Mieters fängt das Räumungsverfahren mit der Zustellung der Klageschrift durch das Gericht an. Dabei wird ihm eine kurze Frist gesetzt, um zu reagieren. Wenn er die Kündigung für unrechtmäßig oder nicht gerechtfertigt hält, kann er jetzt Argumente vorbringen. Für den Mieter ist es jetzt ebenfalls sinnvoll, einen Rechtsanwalt aufzusuchen, der die Kündigung auf ihre Wirksamkeit hin prüfen kann. Der Anwalt wird die Gegenargumente der Mieterseite als Schriftsatz bei Gericht einreichen. Wenn es bei Gericht zur mündlichen Verhandlung kommt, sollte auch der Mieter erscheinen. Reagiert er nicht auf die Klageschrift und die Ladung zum Termin, findet dieser ohne ihn statt. Dann wird sehr wahrscheinlich ein Versäumnisurteil erlassen - im Sinne des Vermieters.

Ist ein Mietvertrag beendet, bedeutet dies nicht "kostenfreies Wohnen". Der Vermieter darf für die Zeit, in der der Mieter nach Vertragsende in der Wohnung bleibt, eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete verlangen.
Seit der Mietrechtsreform von 2013 hat der Vermieter bei Räumungsklagen wegen Mietrückständen die Möglichkeit, eine gerichtliche Sicherungsanordnung zu beantragen. Eine solche vom Gericht erlassene Anordnung verpflichtet den Mieter dazu, während des laufenden Räumungsverfahrens eine Sicherheit für die laufende Miete zu stellen. Dies kann in Form einer Bürgschaft oder auch zum Beispiel durch Hinterlegung von Bargeld passieren. Wenn der Mieter sich weigert, kann eine beschleunigte Räumung stattfinden. Diese ordnet das Gericht dann in Form einer einstweiligen Verfügung an (§ 940a Abs. 3 Zivilprozessordnung).

Der wirksamste Weg ist, schon auf die Klageschrift mit Gegenargumenten zu antworten und die Wirksamkeit der Kündigung anzuzweifeln. Sind Mietrückstände der Kündigungsgrund, kann zum Beispiel eine berechtigte Mietminderung wegen Mängeln der Wohnung ein gutes Argument sein. Allerdings muss die Mietminderung vor der Kündigung tatsächlich stattgefunden heben und die Mängel müssen beweisbar sein. Geht es um ein Fehlverhalten des Mieters, wie Lärmbelästigung oder Verstöße gegen die Hausordnung, kann man versuchen, dies durch Zeugenaussagen zu widerlegen.

Mieter können eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückständen durch eine Zahlung des gesamten Mietrückstandes abwenden. Dafür haben sie nach Zustellung der Räumungsklage durch das Gericht zwei Monate Zeit. Diese Möglichkeit besteht aber nur bei einer fristlosen Kündigung.

Wichtig: Vor Schluss der mündlichen Verhandlung sollte der Mieter unbedingt für den Fall eines Räumungsurteils beantragen, dass das Gericht ihm eine Räumungsfrist einräumt.

Die Kosten einer Räumungsklage hängen vom Streitwert ab. Bei der Kündigung eines Mietvertrages verwendet man üblicherweise die Kaltmiete für ein Jahr als Streitwert. Danach berechnet man mit Gebührentabellen die Anwalts- und die Gerichtskosten. Diese Kosten hat derjenige zu zahlen, der den Prozess verliert. Vermieter müssen wissen, dass sie für ihren Anwalt und für die Gerichtskosten Kostenvorschüsse zu leisten haben. Wenn der Mieter am Ende nicht zahlen kann, ist dieses Geld verloren. Der Vermieter muss den Mieter ggf. auf diese Kosten verklagen. Ergeht ein Urteil in seinem Sinne, kann er daraus immerhin 30 Jahre lang vollstrecken – womöglich kommt der Mieter ja später wieder zu Geld. Vermieter, die nicht genug Geld für eine Räumungsklage haben, können beim Gericht Prozesskostenhilfe beantragen.

Dem Vermieter entstehen weitere Kosten für die eigentliche Räumung durch den Gerichtsvollzieher. Mehr dazu in Räumung Teil II: Wie läuft eine Zwangsräumung ab? Eine Zwangsräumung birgt einige juristische Fallstricke. Im Ernstfall sollten sich Vermieter und auch Mieter durch einen Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.