Pflicht zur Installation von Rauchmeldern: Für wen gilt sie und seit wann?

Zwar werden diese Geräte umgangssprachlich oft auch als Feuermelder oder Brandmelder bezeichnet. Der Begriff Rauchmelder ist jedoch sachgemäßer. Denn sie sprechen auf Rauch an. Und es ist auch der Rauch, der allzu oft den sogenannten stillen Tod bringt. Der Mensch kann im Schlaf nicht riechen und nimmt daher den Rauch nicht wahr. Nach etwa zwei bis vier Minuten in einem verrauchten Zimmer treten Vergiftungserscheinungen ein, die zur Bewusstlosigkeit führen. Und dann ist es schnell zu spät, um zu fliehen. Denn ein Feuer in einer Wohnung breitet sich mit hoher Geschwindigkeit aus – wie man in entsprechenden Videos der Feuerwehren gut erkennen kann. Rauchmelder sollen nichts anderes erreichen, als die Bewohner zu wecken. Geräte, die von selbst die Feuerwehr rufen, gibt es auch. Diese sind miteinander vernetzt und haben eine zentrale Steuereinheit. In diesem Fall spricht man von einer Brandmeldeanlage. Mit solchen Anlagen müssen bestimmte Gebäude ausgerüstet sein, etwa Hotels.

Für die Installation ist in der Regel der Eigentümer des Hauses oder der Wohnung verantwortlich. Die Rauchmelder müssen eine CE-Kennzeichnung aufweisen und der Norm "EN 14604" entsprechen. Für die Wartung und die Erhaltung der Funktionstüchtigkeit ist in mehreren Bundesländern der Bewohner bzw. Mieter verantwortlich (Tendenz steigend), in anderen Bundesländern liegt auch diese Pflicht beim Vermieter. Vermieter können jedoch die Wartungskosten durch ein entsprechendes Serviceunternehmen im Rahmen der Betriebskostenumlage auf die Mieter abwälzen. Meist wird die Kontrolle der Rauchmelder mit der Ablesung von Heizungszählern verbunden.

In allen Landesbauordnungen steht, dass in Wohnungen die Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, die als Rettungswege dienen, mit jeweils mindestens einem Rauchmelder ausgerüstet werden müssen. Diese Regelung beruht auf der DIN 14676, die die Installation von Rauchmeldern regelt und auch bestimmt, wie Rauchmelder zu warten sind.
Beispiel: In einer Drei-Zimmer-Wohnung mit einem Wohnzimmer, einem Kinderzimmer und einem Schlafzimmer, in der alle Räume über den denselben Flur mit dem Ausgang verbunden sind, müssen drei Rauchmelder installiert werden.
Die Geräte sollten möglichst mittig an der Zimmerdecke befestigt werden. Sie sollten nicht in der Nähe von Zugluft und auch nicht neben Luftschächten und Klimaanlagen montiert werden.

Mieter müssen den Einbau von Rauchmeldern durch den Vermieter dulden. Hier liegt eine wohnwertverbessernde Maßnahme vor. Diese Duldungspflicht besteht sogar für Räume, die nach der jeweiligen Landesbauordnung nicht mit Rauchmeldern ausgerüstet sein müssen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.6.2015, Az. VIII ZR 216/14).

Mieter müssen auch den Einbau von vermietereigenen Geräten dulden, wenn sie schon eigene Geräte installiert haben. Denn: Erfolgen Einbau und Wartung „aus einer Hand“, ist ein höheres Maß an Sicherheit gewährleistet, als wenn jeder Mieter Geräte nach Wahl kauft und sie selbst wartet (Bundesgerichtshof, Urteile vom 17.6.2015, Az. VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14). Ausnahmen kann es geben, wenn der Mieter bereits besonders teure und bessere Geräte installiert hat, als der Vermieter einbauen will, und diese bereits durch eine Fachfirma warten lässt (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 31.1.2019, Az. 210 C 272/18).

Die Wartung umfasst die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft, also Batteriewechsel, Reinigung (z. B. von Spinnweben, Staub, Farbe), Prüfung auf Beschädigungen sowie jährliche Funktionstests.
Wenn die Mieter laut Gesetz zur Wartung verpflichtet sind, müssen sie auch mögliche Kosten selbst tragen. Das heißt auch: Der Vermieter darf dann für die Wartung kein Geld verlangen.
Ist der Vermieter für die Wartung zuständig, kann er die Kosten für einen entsprechenden Service als „sonstige Betriebskosten“ auf die Mieter umlegen. Dies gilt Urteilen zufolge auch ohne mietvertragliche Vereinbarung (Amtsgericht Lübeck, Urteil vom 5.11.2007, Az. 21 C 1668/07). Bei neuen Mietverträgen sollte dies sicherheitshalber ausdrücklich mit aufgenommen werden.

Manchmal mieten Vermieter Rauchmelder bei einem Dienstleister und legen diese Miete als Betriebskosten auf die Mieter um. Ob dies zulässig ist, ist umstritten. Gerichtsurteile gibt es in beide Richtungen.

Vermieter können die Kosten der Installation von Rauchmeldern als Modernisierungskosten zum Teil auf den Mieter abwälzen. Aber nicht im Rahmen der Betriebskostenumlage, sondern als Mieterhöhung wegen Modernisierung (Erhöhung der Jahresmiete dauerhaft um bis zu acht Prozent der Kosten).

Das Ende der Übergangsfrist, bis zu der die Rauchwarnmelder installiert sein müssen, ist in den einzelnen Bundesländern teils unterschiedlich geregelt. Auch die Zuständigkeit für die Wartung ist nicht einheitlich festgelegt.

Berlin:
Rauchmelderpflicht für Neubauten seit 2017.
Bestandsbauten müssen bis 31.12.2020 nachgerüstet werden.
Für die Wartung ist der Bewohner / Mieter zuständig.

Brandenburg:
Rauchmelderpflicht für Neubauten seit Juli 2016.
Bestandsbauten müssen bis 31.12.2020 nachgerüstet werden.
Für die Wartung ist der Eigentümer zuständig.

Bayern:
Rauchmelderpflicht für Neubauten seit 1.1.2018.
Bestandsbauten mussten bis 31.12.2017 nachgerüstet werden.
Für die Wartung ist der Bewohner / Mieter zuständig.

Bremen:
Rauchmelderpflicht für Neubauten seit Mai 2010.
Bestandsbauten mussten bis 31.12.2015 nachgerüstet werden.
Für die Wartung ist der Eigentümer zuständig.

Baden-Württemberg:
Rauchmelderpflicht für Neubauten seit Juli 2013.
Bestandsbauten mussten bis 31.12.2014 nachgerüstet werden.
Für die Wartung ist der Bewohner / Mieter zuständig, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Pflicht selbst.

Hamburg:
Rauchmelderpflicht für Neubauten seit April 2006.
Bestandsbauten mussten bis 31.12.2010 nachgerüstet werden.
Für die Wartung ist der Bewohner / Mieter zuständig, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Pflicht selbst.

Hessen:
Rauchmelderpflicht für Neubauten seit Juni 2005.
Bestandsbauten mussten bis 31.12.2014 nachgerüstet werden.
Für die Wartung ist der Bewohner / Mieter zuständig, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Pflicht selbst.

Mecklenburg-Vorpommern:
Rauchmelderpflicht für Neubauten seit September 2006.
Bestandsbauten mussten bis 31.12.2009 nachgerüstet werden.
Für die Wartung ist der Bewohner / Mieter zuständig, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Pflicht selbst.

Niedersachsen:
Rauchmelderpflicht für Neubauten seit April 2012.
Bestandsbauten mussten bis 31.12.2015 nachgerüstet werden.
Für die Wartung ist der Bewohner / Mieter zuständig, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Pflicht selbst.

Nordrhein-Westfalen:
Rauchmelderpflicht für Neubauten seit April 2013.
Bestandsbauten mussten bis 31.12.2016 nachgerüstet werden.
Seit 1.1.2019 gilt:
Für die Wartung ist der Bewohner / Mieter zuständig, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Pflicht selbst.

Rheinland-Pfalz:
Rauchmelderpflicht für Neubauten seit Dezember 2003.
Bestandsbauten mussten bis 12.07.2012 nachgerüstet werden.
Für die Wartung ist der Eigentümer zuständig.

Saarland:
Rauchmelderpflicht für Neubauten seit Juni 2004.
Bestandsbauten mussten bis 31.12.2016 nachgerüstet werden.
Für die Wartung ist der Eigentümer zuständig.

Sachsen:
Rauchmelderpflicht für Neubauten seit Januar 2016.
Keine Pflicht für Bestandsbauten.
Für die Wartung ist der Bewohner / Mieter zuständig, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Pflicht selbst.

Sachsen-Anhalt:
Rauchmelderpflicht für Neubauten seit Dezember 2009.
Bestandsbauten musste bis 31.12.2015 nachgerüstet werden.
Für die Wartung ist der Eigentümer zuständig.

Schleswig-Holstein:
Rauchmelderpflicht für Neubauten seit April 2005.
Bestandsbauten mussten bis 31.12.2010 nachgerüstet werden.

Thüringen:
Rauchmelderpflicht für Neubauten seit Februar 2008.
Bestandsbauten musste bis 31.12.2018 nachgerüstet werden.
Für die Wartung ist der Eigentümer zuständig.

Mancher sieht die Rauchmelderpflicht als lästig an oder empfindet gar den Anblick der Geräte als störend. Sie stellen jedoch einen massiven Sicherheitsgewinn dar. Bei Streitigkeiten um Rauchmelder im Mietverhältnis ist ein Fachanwalt für Mietrecht der richtige Ansprechpartner.