Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter

Welche Mietkaution müssen Mieter zahlen?

Mieter haben zu Beginn des Mietverhältnisses die Pflicht, eine Kaution an den Vermieter zu entrichten. Zwar steht dies in keinem Gesetz. Es wird aber in aller Regel im Mietvertrag vereinbart. Der Vermieter muss diese Kaution getrennt von seinem restlichen Vermögen insolvenzsicher anlegen. Betragen darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten). Allerdings ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, die komplette Summe auf einmal zu bezahlen. Er darf die Kaution auch in drei gleichen Raten in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses begleichen.

Wann muss die Miete beim Vermieter eingehen?

Der Mieter oder die Mieterin haben natürlich auch die Pflicht, monatlich die Miete an den Vermieter zu bezahlen. Sie müssen das Geld spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats überweisen. Das heißt: Die Miete muss noch nicht am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters angekommen sein. Sie muss aber zumindest überwiesen und auf dem Weg sein. So hat der Bundesgerichtshof entschieden. Anderslautende Vertragsklauseln sind nicht wirksam (Urteil vom 5.10.2016, Az. VIII ZR 222/159).

Mietern droht eine fristlose Kündigung, wenn sie zwei Monate hintereinander keine Miete zahlen oder zumindest zwei Monate lang einen erheblichen Teil der Miete schuldig bleiben. "Erheblich" bedeutet, dass es sich um mehr als eine Monatsmiete handeln muss. Sammelt sich über einen längeren Zeitraum hinweg ein Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten an, ist dies ebenfalls ein Grund für eine fristlose Kündigung.

Welche Rücksichten müssen Mieter auf ihre Nachbarn nehmen?

Mieter haben auch ohne ausdrückliche schriftliche Vereinbarung die Pflicht, Rücksicht auf die Belange der anderen Hausbewohner zu nehmen. Dabei geht es zum Beispiel um Lärm, aber auch um andere Belästigungen wie etwa Grillgerüche. Daher haben Mieter weder ein Recht auf laute Partys mitten in der Nacht, noch auf tägliches Grillen. Hinsichtlich Lärm müssen sie die ortsüblichen Ruhezeiten einhalten. Diese werden oft von den Gemeinden festgelegt, häufig finden sich auch Regelungen in der Hausordnung. Beim Grillen haben sich die Gerichte nicht einigen können, wie oft es erlaubt ist. Dies hängt stark vom Einzelfall ab. Zu häufiges Grillen etwa auf dem Balkon kann die Nachbarn im Mehrfamilienhaus massiv belästigen.
Verletzungen dieser Rücksichtnahmepflicht können den Vermieter zur Kündigung berechtigen. Aber: Die Voraussetzung dafür ist, dass er den Mieter vorher abgemahnt und dieser sein störendes Verhalten fortgesetzt hat.

Warum müssen Mieter Mängel dem Vermieter melden?

Wenn einem Mieter Mängel an seiner Mietwohnung auffallen, muss er diese dem Vermieter melden. Auch dazu ist man als Mieter verpflichtet. Wenn durch nicht gemeldete Mängel Folgeschäden entstehen, kann der Vermieter unter Umständen Schadensersatz fordern. Beispiel: Ein Feuchtigkeitsschaden wird nicht gemeldet. Die Ursache kann nicht schnell genug beseitigt werden. Dadurch wird eine teure Schimmelsanierung erforderlich.

Bin ich als Mieter zum Heizen verpflichtet?

Es gibt keine gesetzliche Heizpflicht des Mieters. Aber: Mieter sind sehr wohl dazu verpflichtet, ihre Wohnung so zu behandeln, dass keine Schäden entstehen. Dies ist eine ungeschriebene Pflicht aus dem Vertragsverhältnis. Beispiel: Eine Mieterin ist im Winter meist abwesend und heizt nicht. Durch Frost entsteht ein Rohrbruch. Die Folge sind Wasserschäden und Schimmel. In diesem Fall hätte der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz.

Darf ich als Mieter meine Wohnung umbauen?

Für bauliche Veränderungen am Mietobjekt ist eine vorherige Genehmigung des Vermieters erforderlich. Mieter müssen also vor größeren Ein- und Umbauten den Vermieter um Erlaubnis fragen. Dieser darf seine Zustimmung verweigern. Ohne Erlaubnis dürfen Mieter allenfalls kleine Änderungen durchführen, die jederzeit wieder rückgängig gemacht werden können. Beispiel: Verlegung eines Bodenbelags.

Welche Schönheitsreparaturen muss ich durchführen?

In den meisten Mietverträgen finden sich Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen. Gemeint sind damit keine Reparaturen im eigentlichen Sinne, sondern Renovierungsarbeiten wie etwa das Streichen von Wänden und Decken. Die Gerichte haben jedoch eine Vielzahl dieser Klauseln für unwirksam erklärt. Mieter müssen die Schönheitsreparaturen nur ausführen, wenn die jeweils verwendete Klausel tatsächlich wirksam ist.

Was bedeutet das Hausrecht?

Das Hausrecht an der Wohnung geht zu Beginn des Mietverhältnisses vom Vermieter auf den Mieter über. Auch, wenn dies manchem Vermieter nicht passt: Von diesem Zeitpunkt an darf er die Wohnung nur noch mit Erlaubnis des Mieters betreten. Die Mieterin oder der Mieter haben das Recht, zu bestimmen, wer in der Wohnung ein und aus geht. Der Vermieter hat nicht das Recht, die Wohnung regelmäßig ohne besonderen Grund zu kontrollieren. Er kann nur dann verlangen, eingelassen zu werden, wenn es einen guten Grund gibt – zum Beispiel, wenn Reparaturen fällig oder Mängel zu beheben sind. Solche Besuche muss der Vermieter dem Mieter rechtzeitig vorher ankündigen. Auch muss er mit diesem zu normalen Tageszeiten einen Termin ausmachen.

Wer muss für die Instandhaltung einer Mietwohnung sorgen?

Von ihrem Vermieter können Mieter verlangen, dass dieser die Mietwohnung bzw. die Immobilie instand hält. Mietern dürfen auch im Rahmen der Schönheitsreparaturen nur bestimmte Renovierungsarbeiten übertragen werden. Gibt es im laufenden Mietverhältnis Mängel an der Wohnung, die deren Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen, muss der Vermieter diese beseitigen. Andernfalls haben Mieter das Recht, eine Mietminderung geltend zu machen.

Wer darf mit in die Mietwohnung einziehen?

Mieter dürfen nahe Familienangehörige, etwa die Stiefkinder, den Ehepartner oder den eingetragenen Lebenspartner mit in ihre Wohnung einziehen lassen. Dafür ist keine Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Aber: Die Mietwohnung darf dadurch nicht überbelegt werden. Dagegen könnte der Vermieter einschreiten. Freunde des Mieters oder gar zahlende Untermieter dürfen nur mit der Erlaubnis des Vermieters mit einziehen. In jedem Fall empfiehlt es sich, den Vermieter zu informieren. So werden Missverständnisse vermieden.

Darf der Vermieter mir Haustiere verbieten?

Mieter dürfen Kleintiere, wie Hamster, Kaninchen, Fische oder Kanarienvögel ohne Weiteres in ihrer Wohnung halten – und zwar ohne besondere Erlaubnis des Vermieters. Pauschale Haustierverbote im Mietvertrag sind unwirksam, ebenso pauschale Verbote der Haltung von Hunden oder Katzen. Trotzdem gilt: Mieter dürfen nicht ganz ohne Rücksicht auf andere Hausbewohner Katzen und Hunde halten. Kommt es zum Streit, wird durch ein Gericht eine Abwägung der jeweiligen Interessen vorgenommen werden.
Verbieten darf der Vermieter allerdings die Haltung von Kampfhunden. Auch kann bei Tieren aller Art, die sich durch entsprechende Vorkommnisse als gefährlich oder bissig erwiesen haben, unter Umständen die Abschaffung verlangt werden.

Darf ich eine Markise am Balkon anbringen?

Dem Amtsgericht München zufolge ist das Anbringen eines Sonnenschutzes auf dem Balkon ein sozial übliches Verhalten und gehört zum berechtigten Wohngebrauch des Mieters. Wenn ein solcher Schutz durch das Aufstellen eines Sonnenschirms nicht ausreichend erreicht werden könne, könnten Mieter sogar einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Anbringen einer Markise haben (Az. 411 C 4836/13).

Der Einzug des Mieters

Zu Beginn des Mietverhältnisses muss der Vermieter dem Mieter die Wohnung zur Verfügung stellen und ihm die Schlüssel übergeben. Damit geht das Hausrecht an der Wohnung auf den Mieter über.

Wie muss der Vermieter die Wohnung instand halten?

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Wohnung bei Übergabe dem Zustand entspricht, den sie bei Vertragsabschluss hatte. Beispiel: Die bei der Besichtigung vorhandene Einbauküche sollte beim Einzug nicht plötzlich verschwunden sein. Der Vermieter ist darüber hinaus zur Beseitigung von Schäden verpflichtet.
Bei einer Vermietung sollten die Kosten für die Instandhaltung immer berücksichtigt werden. Oft empfehlen Immobilienexperten Vermietern, sich eine von der Quadratmeterzahl und dem Wohnungsstandard abhängige Instandhaltungsrücklage zurückzulegen.

Wie warm muss die Heizung sein?

Der Vermieter muss für eine funktionsfähige Heizung sorgen, welche die Wohnung mindestens auf 20 Grad Raumtemperatur aufheizen kann. Wenn die Heizung in der kalten Jahreszeit ausfällt, ist eine Mietminderung möglich, sofern der Vermieter nach entsprechender Beschwerde nicht rechtzeitig für Ersatz sorgt oder nicht reagiert.

Muss der Vermieter eine Untervermietung erlauben?

Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung der Wohnung, weil er zum Beispiel beruflich für eine Weile ins Ausland muss, ist der Vermieter verpflichtet, diese Untervermietung zu erlauben. Der Vermieter hat jedoch das Recht, den Namen des Untermieters zu erfahren. Er darf ablehnen, wenn die Wohnung überbelegt würde oder besondere Gründe gegen die Person des jeweiligen Untermieters sprechen.

Das Recht auf Mieterhöhung

Vermieter dürfen innerhalb enger gesetzlicher Vorgaben und Grenzen die Miete erhöhen. Dabei müssen sie jedoch immer die Gründe für die Mieterhöhung angeben und diverse Formalien einhalten.

Wie werden die Betriebskosten abgerechnet?

Ein Vermieter darf die anfallenden laufenden Kosten für den Betrieb des Hauses nach den gesetzlichen Vorgaben auf alle Mieter im Haus verteilen. Davon ausgenommen sind unter anderem Verwaltungskosten und die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung. Der Vermieter muss seinen Mietern jedes Jahr eine Betriebskostenabrechnung zukommen lassen. Diese muss den Regelungen in der Betriebskostenverordnung entsprechen.

Darf der Vermieter den vertragswidrigen Gebrauch der Mietwohnung verbieten?

Der Vermieter darf einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch seiner Immobilie untersagen. Zum Beispiel darf er einem Mieter verbieten, gemietete Wohnräume für gewerbliche Zwecke zu nutzen, wenn es dadurch im Haus zu Lärm oder Kundenverkehr kommt oder die Tätigkeit irgendwelche Wirkungen nach außen hat.

Wann darf der Vermieter die Wohnung betreten?

Der Vermieter darf in besonderen Fällen die Mietwohnung betreten und besichtigen. Dies gilt insbesondere, wenn Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten erforderlich sind oder wenn er Besichtigungen mit potenziellen Nachmietern oder Käufern durchführen will. Einen solchen Besuch muss er mindestens drei Tage vorher ankündigen. Hat der Mieter am vorgeschlagenen Termin keine Zeit, darf er Ausweichtermine anbieten.

Wann darf der Vermieter kündigen?

Besteht Eigenbedarf, darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Dabei hat er die gesetzlichen Vorgaben und Fristen zu beachten. Unter bestimmten Voraussetzungen hat er auch ein Recht zur fristlosen Kündigung – zum Beispiel bei wiederholt ausbleibenden Mietzahlungen oder nach Störungen des Hausfriedens, welche der Mieter auch nach einer Abmahnung fortsetzt.

Die Gerichte haben zu den Rechten und Pflichten von Mietern und Vermietern eine Vielzahl von Urteilen gefällt. Oft sind diese nicht einheitlich. Das Ergebnis eines Rechtsstreits ist immer sehr vom Einzelfall abhängig. Kommt es zu einem konkreten Streitfall, sollten Sie als Mieter oder Vermieter einen Fachanwalt für Mietrecht aufsuchen. Dieser kann Sie auf Ihren Einzelfall bezogen beraten und kennt die Details der aktuellen Rechtsprechung.