Wer muss Zweitwohnungssteuer zahlen?

Steuerzahler ist hier der Wohnungsinhaber. Dies kann der Mieter oder der Eigentümer der Zweitwohnung sein. Im Normalfall muss diese Steuer nur entrichten, wer eine Zweitwohnung zu Zwecken seines persönlichen Lebensbedarfs oder des persönlichen Lebensbedarfs seiner Familie unterhält. Wenn man einen Nebenwohnsitz beim Einwohnermeldeamt anmeldet, ist damit zu rechnen, dass Zweitwohnungssteuer anfällt.

Um eine Zweitwohnung zu unterhalten, gibt es mehrere mögliche Gründe. Wird zum Beispiel ein Arbeitnehmer oder eine Arbeitnehmerin in eine andere Stadt versetzt oder findet nur dort eine neue Stelle, ist nicht immer gleich ein Umzug möglich. Vielleicht hat man ja am ursprünglichen Wohnort bereits ein Haus gebaut oder eine Wohnung gekauft, und die Kinder gehen dort zur Schule. Dann muss eine Zweitwohnung am Arbeitsort her. Natürlich kann auch der umgekehrte Fall vorliegen: Jemand hat bisher als Single in einer kleinen Wohnung gelebt und nun an einem anderen Ort "Familienanschluss" gefunden. Dann wird der frühere Erstwohnsitz am Arbeitsort zum Zweitwohnsitz. Oder: Während der Übergangszeit einer Trennung ist einer der Partner noch mit dem Hauptwohnsitz in der bisherigen gemeinsamen Wohnung gemeldet. In Wirklichkeit ist er oder sie aber längst umgezogen und lebt irgendwo anders in einer kleineren Wohnung. Auch dann kann Zweitwohnungssteuer anfallen.

Gemeindekassen sind leer. Daher erklärt so manche Gemeinde auch Dinge wie Wohnmobile, Mobilheime oder Gartenhütten zu steuerpflichtigen Zweitwohnungen. Ist dies aber auch zulässig?

Ein Beispiel: Die Zweitwohnungssteuer-Satzung der Stadt Grünberg definierte eine Zweitwohnung als "jede Wohnung, die jemand neben seiner Hauptwohnung für seinen persönlichen Lebensbedarf oder den persönlichen Lebensbedarf seiner Familienmitglieder innehat".

Eine dort wohnhafte Dame bekam einen Steuerbescheid für etwas, dass sie bisher für ihre Gartenhütte gehalten hatte. Diese war 29 qm groß (aus Sicht der Gemeinde waren es 42 qm). Erbaut worden war die Hütte laut Baugenehmigung als "Blockhaus" mit der Zweckbestimmung "Wochenendhaus". Die Gemeinde verlangte nun eine Zweitwohnungssteuer von 161 Euro im Jahr. Die Eigentümerin widersprach: Es handle sich nicht um ein Wohnhaus, sondern um eine Gartenhütte, in der sie nicht übernachte. Die Hütte habe keine Heizung. Auch ein Bett, eine Dusche, Badewanne, Fernseher, Radio oder Kühlschrank seien nicht vorhanden. Daher sei es keine Zweitwohnung.

Die Gemeinde argumentierte: In der "Wohnung" existiere eine Kochgelegenheit, außerdem Wasserversorgung, Ausguss, Toilette und Heizungsmöglichkeit. Damit sei die nötige Ausstattung für Körperhygiene, Essen und Schlafen vorhanden. Obendrein sei die Hütte abschließbar und ortsfest, was sie vom Dauercamping unterscheide.

Das Verwaltungsgericht Gießen stellte sich auf die Seite der Gemeinde. Eine Zweitwohnung müsse keinen besonderen Komfort aufweisen. Die vorhandene Ausstattung genüge den Anforderungen an eine Wohnung. Die Zweitwohnungssteuer sei rechtmäßig (Urteil vom 13.6.2013, Az. 8 K 907/12).

Das Schleswig-Holsteinische Oberverwaltungsgericht entschied, dass für zwei Mobilheime keine Zweitwohnungssteuer zu zahlen sei. Mobilheime sind rollfähige Behausungen auf Dauerstellplätzen, nicht zu verwechseln mit Wohnmobilen. Nach dem Gericht ist eine Besteuerung aber grundsätzlich möglich, wenn die Gemeindesatzung genaue Kriterien enthält, wann ein Mobilheim als Wohnung gelten soll (Urteil vom 8.3.2018, Az. 2 LB 97/17 und 2 LB 98/17).

Ein paar Jahre zuvor bestätigte das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen die Erhebung der Zweitwohnungssteuer für Mobilheime, Wohnmobile sowie Wohn- und Campingwagen, die zu Zwecken des persönlichen Lebensbedarfs auf einem eigenen oder fremden Grundstück für einen nicht nur vorübergehenden Zeitraum abgestellt werden (Az. 9 LB 5/07).

Dies hängt von der jeweiligen Satzung ab. Von der Zweitwohnungssteuer ausgenommen sind häufig Wohnungen in Pflegeeinrichtungen, unentgeltliche Wohnungen für Therapiezwecke, Wohnungen, die Jugendhilfe-Einrichtungen zur Verfügung stellen, sowie Wohnungen in Frauenhäusern und Wohnräume im Strafvollzug.

Schon mehrfach hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden (Az. 9 C 13.07 u. a.), dass das Bundesrecht es weder verbietet noch verlangt, Studierende, die mit Hauptwohnung bei den Eltern gemeldet sind, von der Zweitwohnungssteuer für eine Wohnung am Studienort auszunehmen.

Zwar werden ehemalige Kinderzimmer von Studenten in deren Elternhaus meist nicht als Zweitwohnung angesehen. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts kann die Steuer jedoch erhoben werden, wenn der Student am Studienort einen Zweitwohnsitz anmeldet und sich seine Hauptwohnung weiter im Haus seiner Eltern befindet (Urteil vom 17.02.2010, Az. 1 BvR 529/09).

Nach dem Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen können die Gemeinden sogar eine Zweitwohnungssteuer für eine Wohnung verlangen, die der Trennung vor einer möglichen Ehescheidung dient. Im konkreten Fall war ein Mann Miteigentümer eines Einfamilienhauses, in dem er seinen Hauptwohnsitz angemeldet hatte. Er unterhielt zusätzlich eine Mietwohnung, weil er sich von seiner Frau getrennt hatte und die Ehe geschieden werden sollte. Die Stadt verlangte Zweitwohnungssteuer. Die Klage des Mannes blieb erfolglos. Es sei unerheblich, dass er seine Hauptwohnung wegen der Trennung nicht mehr nutze. Die Zweitwohnungssteuer dürfe sogar bei einer endgültigen Trennung erhoben werden, solange jemand mit einer Haupt- und einer Nebenwohnung gemeldet sei. Dies könne der Kläger vermeiden, indem er sich in der jetzigen Nebenwohnung mit Hauptwohnsitz anmelde (Az. 14 A 2608/05).

Städtische Satzungen sehen oft eine Ausnahme für beruflich genutzte Zweitwohnungen (sogenannte Erwerbszweitwohnungen) vor, die ein Ehepartner am Arbeitsort innehat. Voraussetzung: Der oder die Betreffende muss verheiratet und darf nicht dauernd getrennt lebend sein. Diese Ausnahme hat auch das Bundesverfassungsgericht bestätigt (Beschluss vom 11.10.2005, Az. 1 BvR 1232/00 und Az. 1 BvR 2627/03). Ledige Berufstätige profitieren davon jedoch nicht.

Aber: Die Zweitwohnung muss dann wirklich überwiegend beruflich genutzt werden. Sonst wird es nichts mit der Ausnahme von der Zweitwohnungssteuer. Dies hat das Schleswig-Holsteinische Verwaltungsgericht entschieden. Bei Selbstständigen ist jedoch die Fläche von Geschäftsräumen bei der Berechnung abzuziehen, da nur Wohnräume besteuert werden. Hier ging es um Praxisräume in einem Einfamilienhaus.

Das Gericht betonte auch, dass sich Gemeinden beim Erlass einer Zweitwohnungssteuer-Satzung durchaus an die üblichen Regeln halten müssen. So muss das sogenannte Zitiergebot hinsichtlich der Rechtsgrundlage beachtet werden, und der Bürgermeister kann eine solche Satzung auch nicht im Alleingang als eine Art Notfalldekret erlassen (hier nach § 50 Abs. 3 Gemeindeordnung SH). Dann ist die Zweitwohnungssteuer-Satzung unwirksam (Urteil vom 24.3.2022, Az. 4 A 97/21).

Die Zweitwohnungssteuer wird berechnet als Prozentsatz der Nettokaltmiete der Wohnung. In einigen Gemeinden liegt sie bei etwa zehn Prozent. Wenn es keinen Mietvertrag gibt, wird eine hypothetische Miete anhand des Mietspiegels der Stadt ermittelt. Leben an der Anschrift mehrere Leute (etwa bei einer Studenten-Wohngemeinschaft) zahlen diese anteilig Zweitwohnungssteuer. Wenn sich also zwei Personen die Wohnung teilen, zahlt jeder die Hälfte.

2014 hat das Bundesverfassungsgericht eine Zweitwohnungssteuersatzung mit degressivem Steuertarif für nichtig erklärt. Der Tarif belaste weniger leistungsfähige Steuerschuldner prozentual höher als leistungsfähigere. Der Tarif führte bei steigendem Mietaufwand zu einem sinkenden Steuersatz. Hier sei das Grundrecht auf Gleichbehandlung aus Art. 3 Abs. 1 GG und somit das Gebot der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit verletzt (15.1.2014, Az. 1 BvR 1656/09).

Für eine leer stehende Wohnung darf keine Zweitwohnungssteuer erhoben werden, wenn diese ausschließlich als Kapitalanlage und nicht auch für eigene Wohnzwecke oder für Angehörige vorgehalten wird. Dies hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden.

Zwar dürfe die Gemeinde zunächst davon ausgehen, dass eine Zweitwohnung auch bei zeitweiligem Leerstand der persönlichen Lebensführung diene. Diese Vermutung sei jedoch erschüttert, wenn der Inhaber nachweise, dass er die Wohnung ausschließlich als Kapitalanlage nutze, auch wenn er sie nicht vermiete. So lasse sich zum Beispiel durch die Abrechnungen der Versorgungsbetriebe nachweisen, dass jahrelang weder Strom noch Wasser verbraucht worden seien (Az. 9 C 5.13).

Inzwischen gibt es vielerorts Zweckentfremdungssatzungen, die absichtlichen Leerstand als Zweckentfremdung von Wohnraum mit Bußgeldern bedrohen. Daher sinkt die Bedeutung dieser Fallkonstellation.

Ob Ferienwohnungen als Zweitwohnungen eingestuft werden, hängt davon ab, zu welchem Anteil der Eigentümer die Wohnung im Jahr selbst nutzen kann oder sie an Feriengäste vermietet. Hat der Eigentümer eine rechtlich abgesicherte Möglichkeit, die Wohnung für mindestens zwei Monate im Jahr selbst zu nutzen, ist eine Besteuerung möglich (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 26.9.2001, Az. 9 C 1.01). So etwas lässt sich vertraglich ausschließen, indem die Vermietung ganzjährig einer Agentur überlassen wird ohne die Möglichkeit einer Selbstnutzung.

Wenn eine Zweitwohnungssteuer-Satzung von einem Gericht für ungültig erklärt wurde, darf sie bis zum Erlass einer neuen Satzung durch die Gemeinde nicht einfach weiter angewendet werden. Ungültig heißt ungültig - dies betonte das Bundesverwaltungsgericht in mehreren Fällen (Urteile vom 27.11.2019, Az. 9 C 6.18, Az. 9 C 7.18, Az. 9 C 3.19, Az. 9 C 4.19).

Bereits vor dem Kauf oder der Anmietung einer zusätzlichen Wohnung sollte man sich entscheiden, ob diese eine Zweitwohnung sein soll oder nicht. Vermeiden sollte man es, ohne guten Grund in zwei Wohnungen gemeldet zu sein. Im Zweifel kann ein Fachanwalt für Steuerrecht Sie beraten, um eine steuergünstige Lösung zu finden.