Mängel in Ferienhaus / Ferienwohnung: Welche Rechte haben Urlauber?

Hier kommt es darauf an, ob es sich um eine Pauschalreise handelt, oder ob Sie individuell als Einzelleistung eine Ferienwohnung bzw. ein Ferienhaus gebucht haben. Wenn mindestens zwei im Preis inbegriffene Reiseleistungen angeboten wurden (z. B. Flug und Unterkunft, Unterkunft und Tauchkurs), handelt es sich um eine Pauschalreise. Dann können Sie als Urlauber verschiedene Rechte geltend machen - zum Beispiel Reisepreisminderung oder Schadensersatz für entgangene Urlaubsfreude. Voraussetzung ist, dass Sie die Mängel vor Ort gerügt und vergeblich mit Fristsetzung Abhilfe verlangt haben.

Zum 1. Juli 2018 wurde das Pauschalreiserecht reformiert. Seitdem fallen Ferienwohnungen und Ferienhäuser, die als Einzelleistung über einen Reiseveranstalter gebucht werden, nicht mehr unter das Pauschalreiserecht. Für sie gilt also das, was auch bei einer privaten Buchung direkt beim Vermieter gilt: Hier liegt ein Mietvertrag vor. Damit kommen die mietrechtlichen Vorschriften zur Anwendung. Allerdings gibt es dabei einige Besonderheiten, weil es sich nur um eine zeitlich begrenzte Vermietung handelt. Trotzdem: Auch eine Mietwohnung kann Mängel aufweisen - und dann hat der Mieter das Recht auf eine Mietminderung. Dies gilt auch bei Ferienhaus und Ferienwohnung.

Mit der Definition von "Toilette" musste sich das Landgericht Hamburg beschäftigen. Dies kam so: Ein Urlauber hatte ein Ferienhaus im südschwedischen Schärengebiet gemietet - eigentlich mehr eine Art Hütte. Die Ferienhausbeschreibung führte als Ausstattung auf: Waschmaschine, Dusche, Geschirrspüler, Toilette. Vor Ort fand der Urlauber nur ein Plumpsklo ohne Wasserspülung vor. Oder, wie er es selbst beschrieb, einen "Eimer mit Toilettenbrillen-Aufsatz nebst vielen Plastiktüten". Dies betrachtete er als Mangel. Er forderte sein Geld zurück und verklagte den Vermieter.

Das Gericht entschied: "Toilette" ist ein Oberbegriff, der auch ein Plumpsklo einschließen kann. Urlauber, die eine einsame Hütte in einer abgelegenen Gegend mieten, müssten durchaus damit rechnen, dass dort keine Kanalisation und somit auch keine Toilette mit Wasserspülung vorhanden sei. Daher liege kein Mangel des Ferienhauses vor. Der Urlauber erhielt sein Geld nicht zurück (Urteil vom 23.8.2002, Az. 313 S 78/02).

Ferienhaus-Urlauber können jedoch den Reisepreis mindern, wenn in der Beschreibung des Ferienhauses fälschlicherweise von einem gerade modernisierten Ferienhaus die Rede ist. Damit befasste sich das Amtsgericht Neuruppin. In diesem Fall hatte offenbar seit 20 Jahren keine Modernisierung mehr stattgefunden. Jedenfalls waren die Badezimmerinstallationen etwa 20 Jahre alt und der geflieste Fußboden im Bad war weiß überlackiert. Die Badewanne wies gefährlich scharfe Kanten auf und auch die Terrasse sah 20 Jahre alt aus. Nach den Versprechungen im Prospekt hatten die Urlauber jedoch einen modernen Ausstattungsstandard erwarten dürfen.

Das Gericht sah einen zusätzlichen Mangel darin, dass die in der Objektbeschreibung aufgeführte Schlafkammer nur durch einen Perlenvorhang von der Küche getrennt war. Man könne einen Raum nur dann als Schlafkammer bezeichnen, wenn er für sich abgeschlossen sei und damit ein ungestörtes Schlafen ermögliche. Wenn jedoch der Raum nur durch einen Vorhang abgetrennt sei, handle es sich höchstens um ein Schlafabteil. Das Amtsgericht sah darin einen Mangel und sprach dem Urlauber eine Reisepreisminderung um 20 Prozent zu. Diesen Anteil musste der Vermieter also erstatten (Urteil vom 2.10.2007, Az. 43 C 6/07).

Wenn es sich um abstellbare Mängel handelt, sollten Sie diese umgehend beim Vermieter rügen und Abhilfe verlangen, sinnvollerweise mit einer angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung. Eine solche Mängelrüge ist sowohl nach dem Pauschalreiserecht, als auch nach den mietrechtlichen Regelungen erforderlich. Haben Sie Ihren Ferienhausurlaub als Pauschalreise gebucht (mehrere Reiseleistungen als Paket), sollten Sie sich an den Reiseveranstalter oder dessen Vertreter vor Ort wenden. Werden die Mängel nicht abgestellt, können Sie nach dem Urlaub eine Minderung des Reisepreises (bei einer Pauschalreise) oder der Ferienhausmiete (bei individueller Buchung) verlangen.

Der Preis für die "Endreinigung" muss bei der Vermietung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung im "Endpreis" enthalten sein. Dies hat das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht unter Hinweis auf die Vorschriften der Preisangabenverordnung entschieden (Urteil vom 22.3.2013, Az. 6 U 27/12). Das Gericht verbot einem Vermieter von Ferienunterkünften, für seine Ferienwohnungen mit Mietpreisen zu werben, welche die Kosten für die obligatorische Endreinigung nicht einschlossen.

Im verhandelten Fall hatte der Ferienhausvermieter online für mehrere Ferienwohnungen geworben. Unter jeder der Wohnungen wurde eine Tabelle angezeigt, aus der sich die pro Woche zu zahlenden Preise - aufgegliedert nach Hauptsaison, Nebensaison und Sparwochen - ergaben. Erst am Ende der Werbung gab es einen Hinweis auf die Zusatzkosten für die Endreinigung in Höhe von 75 Euro (mit Hund oder Katze) beziehungsweise 55 Euro (ohne Tier). Dem Urteil zufolge hat der Vermieter der Ferienwohnungen durch diese Werbung gegen die Preisangabenverordnung verstoßen. Danach muss grundsätzlich der Preis angegeben werden, der einschließlich Umsatzsteuer und aller sonstigen Preisbestandteile zu zahlen ist (der sogenannte Endpreis).

Einklagen können dies jedoch nur Konkurrenten oder Verbraucherverbände, da es sich um einen Verstoß gegen die Regeln des lauteren Wettbewerbs handelt. Ferienhaus-Urlauber profitieren trotzdem von dieser Rechtsprechung, da sie für mehr Preisklarheit sorgt.

Das Oberlandesgericht Oldenburg hat sich mit der Haftung von Ferienwohnungs-Vermietern für Unfälle durch Inventar beschäftigt. Es ging dabei um eine Familie, die ihre Ferien auf der Nordseeinsel Wangerooge verbracht hatte. Schon das erste Frühstück ging nicht gut aus: Als die Mutter die Glaskanne der Kaffeemaschine zum Tisch bringen wollte, löste sich deren Henkel und der heiße Kaffee traf die sechsjährige Tochter an Oberkörper und Armen. Die Folge waren schwere Verbrennungen. Das Kind wurde per Hubschrauber in ein Krankenhaus in Wilhelmshafen gebracht. Dauerhafte Narben werden wohl zurückbleiben. Die Eltern verklagten daraufhin die Vermieterin der Ferienwohnung auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Sie beriefen sich darauf, dass die Kanne der Kaffeemaschine schon bei ihrem Einzug defekt gewesen sei. Der Griff sei unzureichend mit Kleber repariert gewesen. Die Vermieterin widersprach: Die Kaffeemaschine sei erst ein Jahr alt gewesen. Bei einer Kontrolle vor dem Einzug der Familie habe man keine Schäden festgestellt.

Das OLG erklärte zunächst die Haftungsauschlüsse im Mietvertrag für unwirksam. Darin sei unzulässigerweise auch die Haftung für Verletzungen des Lebens, des Körpers und der Gesundheit eingeschränkt und die Haftung der Höhe nach gedeckelt worden. Allerdings habe die Familie nicht beweisen können, dass die Kaffeekanne schon bei Vertragsschluss beschädigt gewesen sei. Ein Sachverständiger habe keinerlei Klebstoffreste oder Reparaturspuren feststellen können. Die Glaskanne sei noch vollkommen intakt gewesen, als die Mutter damit fünf Minuten früher das kalte Wasser in die Kaffeemaschine gefüllt habe. Da nicht mehr nachzuweisen sei, in wessen Verantwortungsbereich der Schaden fiel, müsse die Vermieterin dafür auch nicht haften. Sie sei auch nicht dazu verpflichtet gewesen, den Griff der Kanne auf kleinste Haarrisse zu untersuchen. Die Klage wurde abgewiesen (Urteil vom 25.11.2024, Az. 9 U 40/23).

Weist Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus Mängel auf? Dann können Sie unter Umständen eine Preisminderung fordern. Bei einer individuell gebuchten Ferienwohnung ist der beste Ansprechpartner für eine Rechtsberatung ein Rechtsanwalt, der sich auf das Mietrecht spezialisiert hat.