Rund um den Garagenmietvertrag – Wissen für Mieter und Vermieter

Um sein Auto sicher unterzustellen, gibt es mehrere Möglichkeiten. Da wäre zum einen die relative Sicherheit eines Tiefgaragenstellplatzes – oft verbunden mit dem Risiko, die Spuren der nachbarlichen Autotür im eigenen Blech wiederzufinden. Allerdings haben hier meist viele andere Menschen Zutritt, die man oft nicht kennt.
Etwas sicherer ist eine Einzelgarage auf einem Garagenhof oder an einem Mehrfamilienhaus. Manche Garagen werden standardmäßig vermietet, andere stehen nur leer, weil der Eigentümer oder Mieter kein Fahrzeug hat und die Garage zur Wohnung gehört.

Möchte man eine Einzelgarage für sein Fahrzeug mieten, muss man jedoch in einer Großstadt mit einer langen Suche rechnen. Auch auf gesalzene Preise muss man sich einstellen. Im Hamburger Stadtgebiet zum Beispiel bewegen sich die monatlichen Mieten für Tiefgaragenstellplätze und Einzelgaragen zwischen etwa 50 und 170 Euro. Der Preis ist abhängig von Lage und Stadtviertel.

Ein Garagenmietvertrag sollte mindestens folgende Punkte enthalten:

- Namen und Anschriften der Vertragspartner,
- Anschrift und ggf. Nr. der Garage,
- Zweckbindung: z.B. nur für das Abstellen von zugelassenen PKW (kann entfallen, wenn die Garage auch als Lagerraum oder für nicht zugelassene Fahrzeuge, Boote etc. benutzt werden darf),
- Vertragslaufzeit: feste Mietdauer oder auf unbestimmte Zeit,
- Frist für die ordentliche Kündigung,
- fristlose Kündigung, wenn Mietrückstand zwei Monatsmieten erreicht oder bei vertragswidriger Benutzung / Überlassung an Dritte,
- wenn erforderlich: Übernahme von Betriebskosten (Strom) durch den Mieter,
- Haftung des Mieters für Schäden durch nicht vertragsgemäße Nutzung,
- keine Haftung des Vermieters für Schäden am abgestellten Auto durch Diebstahl, Vandalismus, Brand – außer Schaden wurde grob fahrlässig / vorsätzlich verursacht,
- Pflicht des Mieters, Brandschutzregeln einzuhalten,
- Rückgabe erfolgt besenrein.

Manche Vertragsmuster erlegen dem Mieter auch Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter Fristen auf, zusätzlich womöglich noch Kautionszahlungen, Räum- und Streudienste etc. Hier muss jeder Mieter selbst wissen, ob er sich auf so etwas einlässt. Auch Vermieter müssen selbst entscheiden, ob sie es wirklich für erforderlich halten, eine Garage alle paar Jahre von innen neu zu streichen. Zu empfehlen ist beim Garagenmietvertrag eher, sich auf das Notwendige zu beschränken. Klauseln aus dem Wohnraummietrecht, die dort ständig für Rechtsstreitigkeiten sorgen, sollte man eher nicht verwenden.

Einige Vermieter von Garagen fordern sogenannte Vertragsausfertigungs- oder Bearbeitungsgebühren für das Ausstellen des Garagenmietvertrages. Diese Praxis ist jedoch rechtlich umstritten. Die Rechtsprechung dazu befasst sich bisher nur mit der Vermietung von Wohnräumen. So hat das Landgericht Hamburg zum Beispiel entschieden, dass Verwaltungskosten keine Betriebskosten sind und daher nicht dem Mieter auferlegt werden dürfen. Zumindest in einem Formularmietvertrag ist die Klausel über die Zahlung einer Vertragsabschlussgebühr in der Regel unwirksam (Urteil vom 5.3.2009, Az. 307 S 144/08).

Ein Garagenmietvertrag sorgt oft für Rechtsstreitigkeiten, wenn einer der Vertragspartner kündigen möchte. Bei einem gesonderten Vertrag über eine Garage mit einem Vermieter, mit dem keine anderen Vertragsverhältnisse bestehen, ist der Fall klar: Einen Vertrag auf unbestimmte Zeit können Sie ohne weiteres unter Beachtung der vereinbarten Kündigungsfrist kündigen. Ein befristeter Garagenmietvertrag läuft grundsätzlich dann aus, wenn die vereinbarte Mietzeit endet.

Schwieriger wird es, wenn Sie die Garage beim gleichen Vermieter gemietet haben, wie Ihre Mietwohnung. Wenn die Garage mit dem gleichen Mietvertrag angemietet wurde, wie die Wohnung, ist eine gesonderte Kündigung der Garage meist nicht möglich. Dann kann der Vermieter allerdings auch die Miete für die Garage nicht separat erhöhen.

Ein Arbeitnehmer hatte mit seinem Arbeitgeber einen Mietvertrag über eine Werkmietwohnung geschlossen. Beide vereinbarten zusätzlich noch mündlich, dass der Mieter auch eine Garage mietete. Diese lag jedoch auf einem anderen Grundstück. Der Mieter sollte die Miete für beides als einheitlichen Betrag an den Vermieter überweisen. Das Problem: Nach Vertragsabschluss verkaufte der Vermieter das Garagengrundstück an einen Dritten. Dieser kündigte dem Mieter den Vertrag über die Garage.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Kündigung. Da die Garage im Wohnungsmietvertrag gar nicht erwähnt werde, sei ihre Vermietung von derjenigen der Wohnung unabhängig erfolgt. Daher könne die Garage separat gekündigt werden. Das Gericht fügte jedoch hinzu, dass das Urteil vielleicht anders ausgefallen wäre, wenn sich beide Mietobjekte auf dem gleichen Grundstück befunden hätten (Urteil vom 12. Oktober 2011, Az. VIII ZR 251/10). In diesem Fall gehen die Gerichte nämlich meist von einem einheitlichen Mietvertrag aus.

Wenn die Mietverträge über die Wohnung und über die Garage nicht unter den gleichen Parteien abgeschlossen worden sind, liegt kein einheitlicher Mietvertrag vor. So entschied das Landgericht Köln (Urteil vom 14. September 1999, Az. 12 S 100/99). Dann kann bzw. müssen also beide Verträge separat gekündigt werden. Dies kann zum Beispiel passieren, wenn auf Mieter- oder Vermieterseite einmal die Ehefrau und einmal der Ehemann unterschrieben hat.

Wünschen die Vertragspartner unabhängige Mietverhältnisse über Wohnung und Garage, können sie dies auch so vereinbaren. Dann sollte dies im Garagenmietvertrag ausdrücklich erwähnt werden. Dadurch wird später eine separate Kündigung des Garagenmietvertrages möglich.

Gemäß § 580a Abs. 1 Nr. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) liegt die gesetzliche Kündigungsfrist für Räume, die keine Geschäftsräume sind, bei drei Monaten. Dies gilt für Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind. Mieter und Vermieter können spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats mit Wirkung zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Der Mieterschutz des BGB gilt nur für Wohnräume. Bei einer Garage muss also kein besonderer Kündigungsgrund, wie etwa Eigenbedarf, vorliegen.

Meist bereiten Garagenmietverträge dann Probleme, wenn die Mietverhältnisse nicht klar geregelt sind. Achten Sie beim gleichzeitigen Abschluss eines Wohnungsmietvertrages und eines Garagenmietvertrages auf eine klare schriftliche Absprache, ob die Verträge gesondert kündbar sein sollen oder nicht. Kommt es zu einem Streit zwischen Mieter und Vermieter, kann Sie ein Fachanwalt für Mietrecht kompetent beraten.