Hund, Katze & Co. in der Mietwohnung – was darf der Mieter?

Vermieter dürfen ihren Mietern nicht einfach pauschal per Formularmietvertrag jegliche Tierhaltung - z.B. Hunde, Katzen, Vögel, in der Mietwohnung untersagen. Solche Vertragsklauseln sind schlicht unwirksam. Dies hat vor einiger Zeit der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 340/06, Urteil vom 14.11.2007). Dabei betonte das Gericht, dass die Haltung von Kleintieren wie Vögeln, Zierfischen, Hamstern usw. immer auch ohne Zustimmung des Vermieters erlaubt ist.

Der Bundesgerichtshof hat auch entschieden, dass Mietvertragsklauseln unwirksam sind, die pauschal die Haltung von Hunden oder Katzen in der Wohnung verbieten (Az. VIII ZR 168/12). Dies bedeutet aber nicht, dass sich nun jeder Mieter so ein Tier einfach anschaffen kann. Denn dem Gericht zufolge kommt es auf den Einzelfall an.

Zwar kann der Vermieter durchaus die Haltung größerer Haustiere wie Hunde von seiner vorherigen Zustimmung abhängig machen. Diese darf er jedoch nur verweigern, wenn er einen wirklich guten Grund hat. Sein Veto einlegen darf er zum Beispiel, wenn sein Mieter einen Kampfhund anschaffen möchte oder die Anzahl der Haustiere in einer Mietwohnung so groß wird, dass entweder deren Zustand leidet oder die Nachbarn belästigt werden.

Bei Hunden ist die Rechtslage nicht eindeutig. Denn mancher „Hund“ passt in eine größere Kaffeetasse, während ein anderer sich zum Reiten für Kinder eignet. Grundsätzlich empfiehlt es sich für Mieter, bei Hunden die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Der Vermieter wiederum kann die Haltung von Tieren, die keine Kleintiere sind, per Mietvertrag auch von seiner Zustimmung abhängig machen – und darunter fallen viele Hunde. Bei Kampfhunden hört die Tierliebe der Richter allerdings auf: Deren Haltung kann sowohl von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht als auch nachträglich verboten werden. Letzteres setzt allerdings voraus, dass es tatsächlich Probleme gegeben hat – etwa eine Beißerei mit anderen Hunden oder aggressives Verhalten gegenüber Nachbarn. Auch eine irrtümlich erteilte Zustimmung kann widerrufen werden (Landgericht München, Urteil vom 10.09.1993, Az. 13 T 14 638/93).

Auch bei Katzen scheiden sich die Geister. Manche Gerichte sehen Katzen noch als Kleintiere an, andere nicht. Es ist jedoch davon auszugehen, dass der Vermieter auch bei Zustimmungspflicht seine Ablehnung mit guten Gründen untermauern muss. Ein „weil ich nicht will“ reicht hier nicht. So entschied zum Beispiel das Amtsgericht Hamburg, Az. 47 C 520/95.

Allerdings steht fest, dass eine größere Anzahl von Katzen unzulässig sein kann. So hatte in einem Fall ein Vermieter die Haltung einer Katze und eines kleinen Hundes in seiner Mietwohnung erlaubt. Die Mieter hielten allerdings in ihrer Zweizimmerwohnung sieben Katzen, zwei Chinchillas und einen Schäferhund. Das Landgericht Mainz sah dies als eine vertragswidrige Nutzung der Mietwohnung an – und hielt einen erhöhten Ansatz von Renovierungskosten für angemessen (Urteil vom 26.2.2002, Az. 6 S 28/01).

Einem Mieter in Ostfriesland war von seinem Vermieter ausdrücklich die Katzenhaltung erlaubt worden. Allerdings hielt der Mieter nicht weniger als 15 Katzen im gemieteten Einfamilienhaus. Das Landgericht Aurich sah diese exzessive Tierhaltung als zulässigen Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages an (5.11.2009, Az. 1 S 275/09).

Im Rahmen einer persönlichen Vereinbarung können Vermieter und Mieter besondere Regelungen treffen. Es darf sich dabei um keinen für mehrere Mieter vorgedruckten Vertrag handeln. Vereinbart werden kann beispielsweise, dass in einer bestimmten Mietwohnung keine Haustiere gehalten werden dürfen. Aber: Die Gerichte stellen an solche Individualvereinbarungen hohe formelle Anforderungen. So müssen beide Vertragspartner wirklich die Möglichkeit gehabt haben, mitzureden. Es darf sich nicht um einen Text handeln, den die eine Seite der anderen fertig vorlegt, denn dann handelt es sich um sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Die Vereinbarung muss in der Regel gesondert von beiden Beteiligten unterschrieben werden.

Besonderheiten gibt es bei Tieren, die Menschen gefährlich werden können. Ihre Haltung kann der Vermieter generell von seiner Zustimmung abhängig machen. Natürlich sind hier meist Kampfhunde bzw. sogenannte Listenhunde betroffen. Auch, wenn der Vermieter seine Zustimmung erteilt hat, gilt: Verletzt so ein Tier tatsächlich Menschen und stellt eine Gefahr für die anderen Hausbewohner dar, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter es abschafft.

Das Amtsgericht Spandau bejahte diese Frage. In diesem Fall war einem Mieter gekündigt worden, weil er trotz Abmahnung weiter einen Kampfhund in der Mietwohnung gehalten hatte (Urteil vom 22. März 2002, Az. 3b C 956/01). Das drastische Mittel der fristlosen Kündigung ist jedoch nicht immer angesagt. Manchmal sehen es die Gerichte als ausreichend an, den Mieter auf Unterlassung der Kampfhundehaltung in Anspruch zu nehmen (AG Frankfurt, Urteil vom 13. Februar 1998, Az. 33 C 4082/97).
Hier kommt es letztlich auf den Einzelfall an: Hat der Hund schon jemanden belästigt oder gebissen, fühlen sich andere Mieter gefährdet?

Aber auch ein hundefreundlicheres Urteil soll hier nicht verschwiegen werden. Das Landgericht München I hat entschieden, dass der Vermieter die Abschaffung eines Kampfhundes ausnahmsweise nicht verlangen kann, wenn der Hund nach einem Wesenstest und richterlicher Beweisaufnahme nicht als gefährlich einzustufen ist. Der Halter kann dann sogar einen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters zur Haltung des Hundes in der Mietwohnung haben (Urteil vom 8. November 2006, Az. 14 S 23517/05).

Bei exotischen Tieren geht es nicht nur um das Verhältnis zwischen Mieter, Vermieter und Nachbarn. Zu beachten sind auch die Landesgesetze der Bundesländer. Diese schränken unter Tierschutzaspekten die Haltung verschiedener Arten ein oder verbieten sie ganz. Giftschlangen, Skorpione und andere Exoten können diesen Gesetzen unterliegen. Wer sich dafür interessiert, sollte sich unbedingt nach den Gesetzen in seinem Bundesland und nach einer möglichen behördlichen Ausnahmegenehmigung erkundigen. Manchmal ist ein Sachkundenachweis erforderlich. Wenn von den Tieren eine Gefahr für andere Hausbewohner ausgeht, kann der Vermieter ihre Haltung verbieten. Im Zweifel empfiehlt es sich vor der Anschaffung, die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.

Auch hier kommt es jedoch auf den Einzelfall an: Das Amtsgericht Bückeburg gestattete einem Mieter zum Beispiel die Haltung einer ungiftigen Königsnatter in dessen Mietwohnung. Der Vermieter könne dies nicht verbieten, nur weil er Schlangen eklig finde. Der Mieter durfte also seine 80 cm lange Schlange behalten (Az. 73 C 353/99).

Aber: Generell sollte man sich genau überlegen, ob man ein exotisches Tier tatsächlich längerfristig halten kann, welche Bedürfnisse dieses hat und wie groß es wird. Tiere sind Lebewesen und keine Wegwerfware, die man später einfach irgendwo aussetzt. In so manchem Tierheim belegen kaum vermittelbare Großschlangen und Giftschlangen bereits eigene Abteilungen.

Mini-Schweine können durchaus zu den Kleintieren gehören, für deren Haltung keine Zustimmung des Vermieters erforderlich ist. Allerdings gilt hier der gleiche Grundsatz, der auch bei anderen eigentlich nicht gefährlichen Tieren zur Anwendung kommt: Angriffe gegen Personen sind nicht akzeptabel.
Wenn also das Mini-Schwein mehrfach andere Personen in der Wohnanlage angreift oder gar den Hauswart beißt, darf der Vermieter auf einer Entfernung des Tieres bestehen (Amtsgericht München, Urteil vom 6.7.2004, Az. 413 C 12648/04).

In § 833 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die Tierhalterhaftung geregelt. Danach hat jeder, der ein Tier hält, die durch das Tier verursachten Schäden an fremden Sachen oder Personen zu ersetzen. Diese Haftung gilt vollkommen unabhängig von einem Verschulden. Der Tierhalter haftet also auch, wenn er bei dem Vorfall nicht anwesend war. Ansprüche geltend machen können auch Tierärzte, Hundesitter oder Tierpensions-Inhaber. Ausnahmen bestehen für Nutztierhalter.

Nicht für jede Haltung von Hund, Katze & Co. ist eine Zustimmung des Vermieters vonnöten. Vielmehr kommt es auf den Einzelfall an, wobei gilt, je größer und gefährlicher das Haustier, desto eher muss der Mieter die Zustimmung einholen. Je nach Toleranz der Nachbarn und des Vermieters, biete die Haustierhaltung mehr oder weniger Konfliktstoff. Kommt es zu Streit, empfiehlt sich die Beratung durch einen auf das Mietrecht spezialisierten Anwalt.