Tierhaltung in der Mietwohnung: Was ist erlaubt?

In einem Formularmietvertrag dürfen Vermieter ihren Mietern nicht einfach pauschal jegliche Tierhaltung in der Mietwohnung – z. B. von Hunden, Katzen und Vögeln – untersagen. Solche Vertragsklauseln sind schlicht unwirksam. So hat vor einiger Zeit der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 340/06, Urteil vom 14.11.2007). Das Gericht betonte dabei, dass die Haltung von Kleintieren wie Vögeln, Zierfischen, Hamstern usw. immer auch ohne Zustimmung des Vermieters erlaubt ist.

Ebenso hat der Bundesgerichtshof Mietvertragsklauseln für unwirksam erklärt, die pauschal die Haltung von Hunden oder Katzen in der Wohnung verbieten (Az. VIII ZR 168/12). Allerdings bedeutet dieses Urteil noch nicht, dass sich nun jeder Mieter einfach so ein Tier anschaffen kann. Dem Gericht zufolge kommt es auf den Einzelfall an.

Der Vermieter darf nämlich durchaus die Haltung größerer Haustiere wie Hunde von seiner vorherigen Zustimmung abhängig machen. Verweigern darf er diese jedoch nur, wenn er einen wirklich guten Grund hat. Sein Veto einlegen darf er zum Beispiel, wenn sich sein Mieter einen Kampfhund zulegen möchte oder wenn die Anzahl der Haustiere in einer Mietwohnung so groß wird, dass der Zustand der Wohnung leidet oder die Nachbarn belästigt werden.

Die Rechtslage für Hunde in der Mietwohnung ist nicht eindeutig. Schließlich passt mancher "Hund" in eine größere Kaffeetasse, während ein anderer sich zum Reiten für Kinder eignet. Für Mieter empfiehlt es sich grundsätzlich, bei Hunden die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Der Vermieter kann die Haltung von Tieren, die keine Kleintiere sind, per Mietvertrag durchaus von seiner Zustimmung abhängig machen. Darunter fallen viele größere Hunde. Bei Kampfhunden hört die Tierliebe der Richter meist auf: Deren Haltung kann generell von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht und sogar nachträglich verboten werden. Ein nachträgliches Verbot setzt jedoch voraus, dass es tatsächlich Probleme gegeben hat. Dies kann zum Beispiel eine Beißerei mit anderen Hunden oder aggressives Verhalten gegenüber Nachbarn gewesen sein. Der Vermieter kann auch eine irrtümlich erteilte Zustimmung widerrufen (Landgericht München, Urteil vom 10.09.1993, Az. 13 T 14 638/93).

Es muss nicht immer um Kampfhunde gehen: Auch bei Katzen scheiden sich die Geister. Einige Gerichte betrachten Katzen noch als Kleintiere, andere nicht. Allerdings ist davon auszugehen, dass der Vermieter auch bei Zustimmungspflicht seine Ablehnung des Haustiers mit guten Gründen untermauern muss. Ein "weil ich nicht will" reicht hier nicht aus. So hat zum Beispiel das Amtsgericht Hamburg entschieden (Az. 47 C 520/95).

Fest steht jedoch, dass eine größere Anzahl von Katzen unzulässig sein kann. So hatte in einem Fall ein Vermieter die Haltung einer Katze und eines kleinen Hundes in einer Mietwohnung erlaubt. Nach einiger Zeit stellte sich jedoch heraus, dass seine Mieter in ihrer Zweizimmerwohnung sieben Katzen, zwei Chinchillas und einen Schäferhund hielten. Dies sah das Landgericht Mainz als eine vertragswidrige Nutzung der Mietwohnung an. Daher hielt es beim Auszug der Mieter einen erhöhten Ansatz von Renovierungskosten für angemessen (Urteil vom 26.2.2002, Az. 6 S 28/01).

Ein Vermieter in Ostfriesland hatte seinem Mieter ausdrücklich die Katzenhaltung erlaubt. Nur hielt der Mieter schließlich nicht weniger als 15 Katzen im gemieteten Einfamilienhaus. Diese exzessive Tierhaltung sah das Landgericht Aurich als zulässigen Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages an (5.11.2009, Az. 1 S 275/09).

Im standardisierten Formularmietvertrag gelten strengere Regeln als bei einer individuellen Vereinbarung. Daher können Mieter und Vermieter im Rahmen einer persönlichen Vereinbarung besondere Regelungen treffen. Es darf sich dabei nicht um einen für mehrere Mieter vorgedruckten Vertrag handeln. Vereinbart werden kann zum Beispiel, dass in einer bestimmten Mietwohnung keine Haustiere gehalten werden dürfen. Wichtig zu wissen: An solche Individualvereinbarungen stellen die Gerichte hohe formelle Anforderungen. So müssen beide Vertragspartner wirklich die Möglichkeit gehabt haben, mitzureden. Es darf sich nicht um einen Text handeln, den die eine Seite der anderen fertig vorlegt, denn dann handelt es sich um sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). In der Regel muss die Vereinbarung gesondert von beiden Beteiligten unterschrieben werden.

Besonderheiten bestehen bei Tieren, die Menschen gefährlich werden können. Vermieter können ihre Haltung generell von ihrer Zustimmung abhängig machen. Natürlich betrifft dies meist Kampfhunde bzw. sogenannte Listenhunde. Es gilt aber auch zum Beispiel für Giftschlangen. Selbst dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung erteilt hat, gilt: Verletzt so ein Tier tatsächlich Menschen und stellt eine Gefahr für andere Hausbewohner dar, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter es abschafft.

Das Amtsgericht Spandau bestätigte die fristlose Kündigung eines Mieters, der trotz Abmahnung durch den Vermieter weiter einen Kampfhund in der Mietwohnung gehalten hatte (Urteil vom 22. März 2002, Az. 3b C 956/01). Allerdings ist das drastische Mittel der fristlosen Kündigung nicht immer angesagt. Manchmal sehen es die Gerichte als ausreichend an, den Mieter auf Unterlassung der Kampfhundehaltung in Anspruch zu nehmen (AG Frankfurt, Urteil vom 13. Februar 1998, Az. 33 C 4082/97). Letztlich kommt es auch hier auf den Einzelfall an: Hat der Hund schon jemanden belästigt oder gebissen, fühlen sich andere Mieter gefährdet?

Hier soll aber auch ein hundefreundlicheres Urteil nicht verschwiegen werden. Das Landgericht München I hat entschieden, dass der Vermieter die Abschaffung eines Kampfhundes ausnahmsweise nicht verlangen kann, wenn der Hund nach einem Wesenstest und richterlicher Beweisaufnahme nicht als gefährlich einzustufen ist. In diesem Fall kann der Hundehalter sogar einen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters zur Haltung des Hundes in der Mietwohnung haben (Urteil vom 8. November 2006, Az. 14 S 23517/05).

Bei exotischen Tieren kann es nicht nur im Verhältnis zwischen Mieter, Vermieter und Nachbarn Probleme geben. Auch die Landesgesetze der Bundesländer müssen beachtet werden. Diese schränken unter Tierschutzaspekten die Haltung einiger Arten ein oder verbieten sie ganz. Giftschlangen, Skorpione und andere Exoten können diesen Gesetzen unterliegen. Wer sich dafür interessiert, sollte sich unbedingt über die Gesetze in seinem Bundesland erkundigen. Vielleicht kann man eine behördliche Ausnahmegenehmigung für die Tierhaltung bekommen. In einigen Fällen ist ein Sachkundenachweis erforderlich. Geht von den Tieren eine Gefahr für andere Hausbewohner aus, kann der Vermieter ihre Haltung verbieten. Im Zweifel sollte man vor der Anschaffung die Erlaubnis des Vermieters einholen.

Auch bei Exoten kommt es jedoch auf den Einzelfall an. So erlaubte das Amtsgericht Bückeburg einem Mieter die Haltung einer ungiftigen Königsnatter in dessen Mietwohnung. Der Vermieter könne ihm dies nicht untersagen, nur weil er Schlangen eklig finde. Der Mieter durfte seine 80 cm lange Schlange behalten (Az. 73 C 353/99).

Generell sollte man sich vor einer solchen Anschaffung genau überlegen, ob man ein exotisches Tier tatsächlich längerfristig halten kann, welche Bedürfnisse dieses hat und wie groß es wird. Schließlich sind Tiere Lebewesen und keine Wegwerfware, die man später einfach irgendwo aussetzt. In so manchem Tierheim belegen kaum vermittelbare Großschlangen und Giftschlangen schon eigene Abteilungen.

Es gibt verschiedene Zuchtformen von Mini-Schweinen. Diese Tiere sind nach etwa vier Jahren ausgewachsen und erreichen dann bis zu 50 cm Schulterhöhe und bis zu einem Meter Länge. Minischweine erreichen ein Gewicht von etwa 65 Kilogramm und werden etwa 15 Jahre alt. Ganz so klein und niedlich wie beim Kauf bleiben sie also nicht. Sie brauchen Auslauf und Gesellschaft und eine reine Wohnungshaltung dürfte wenig artgerecht sein.

Trotzdem werden Mini-Schweine manchmal zu den Kleintieren gezählt, für deren Haltung keine Zustimmung des Vermieters erforderlich ist (z. B. AG München, Urteil vom 6.7.2005, Az. 413 C1248/04). Das Amtsgericht Köpenick hat ähnlich entschieden – unter der Voraussetzung, dass es im Treppenhaus nicht nach Schwein riecht (Urteil vom 13.7.2000, Az. 17 C 88/00). Es gibt jedoch keine Garantie, dass jedes Gericht so entscheidet. Rechtlich werden Schweine aller Art als Nutztiere angesehen. Dies kann dazu führen, dass Halter Vorschriften aus diesem Bereich beachten müssen.

Für Mini-Schweine gilt der gleiche Grundsatz wie bei anderen eigentlich nicht gefährlichen Haustieren: Angriffe gegen Personen sind nicht akzeptabel. Greift also ein Mini-Schwein mehrfach andere Personen in der Wohnanlage an und beißt den Hauswart, darf der Vermieter auf einer Entfernung des Tieres bestehen. Dies hat das Amtsgericht München entschieden (Urteil vom 6.7.2004, Az. 413 C 12648/04).

§ 833 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regelt die Tierhalterhaftung. Danach muss jeder Tierhalter die durch sein Tier verursachten Schäden an fremden Sachen oder Personen ersetzen. Diese Haftung gilt vollkommen unabhängig von einem Verschulden. Der Tierhalter haftet also auch, wenn er bei dem Vorfall nicht anwesend war. Schadensersatz oder Schmerzensgeld fordern können auch Tierärzte, Hundesitter oder Tierpensions-Inhaber. Ausnahmen gibt es für Nutztierhalter. Dieses Haftungsrisiko lässt sich mit einer speziellen Tierhalter-Haftpflichtversicherung minimieren.

Mieter brauchen nicht für jede Haltung von Hund, Katze & Co. eine Zustimmung des Vermieters. Es kommt vielmehr auf den Einzelfall an. Dabei gilt: Je größer und gefährlicher das Haustier, desto eher muss der Mieter die Zustimmung einholen. Je nach Toleranz der Nachbarn und des Vermieters bietet die Haustierhaltung mehr oder weniger Konfliktstoff. Wenn es zum Streit über Ihr Haustier kommen sollte, kann Sie ein auf das Mietrecht spezialisierter Anwalt kompetent beraten.