Tipps für Verkäufer und Kaufinteressenten eines unbebauten Grundstücks
03.11.2022, Autor: Frau Katharina Schnellbacher / Lesedauer ca. 3 Min. (172 mal gelesen)
Sind Sie Eigentümer eines unbebauten Grundstücks, haben Sie ein unbebautes Grundstück geerbt oder tragen Sie sich mit dem Gedanken, ein unbebautes Grundstück zu erwerben?
Dann stellen sich Ihnen wahrscheinlich Fragen wie, welcher Verkaufspreis bzw. Kaufpreis ist angemessen? Kann ich das Grundstück dann überhaupt nach meinen Vorstellungen bebauen und stehen meine Vorstellungen mit den geltenden Regelungen im Einklang?
Sind Sie Eigentümer eines unbebauten Grundstücks, haben Sie ein unbebautes Grundstück geerbt oder tragen Sie sich mit dem Gedanken, ein unbebautes Grundstück zu erwerben, um es dann nach Ihren persönlichen Vorstellungen bebauen zu können?
Dann stellen sich Ihnen wahrscheinlich Fragen wie, welcher Verkaufspreis bzw. Kaufpreis ist angemessen? Kann ich das Grundstück dann überhaupt nach meinen Vorstellungen bebauen und stehen meine Vorstellungen mit den geltenden Regelungen im Einklang?
Wichtig vorab zu wissen ist, dass auch der Verkauf oder Kauf eines unbebauten Grundstücks beim Notar beurkundet werden muss!
Welcher Preis kann für den Verkauf eines unbebauten Grundstücks verlangt werden? Welcher Preis ist angemessen?
Um eine erste Orientierung zu erhalten, sollten Eigentümer oder Kaufinteressenten zunächst den sogenannte Bodenrichtwert in Erfahrung bringen. Dieser gibt den Wert für einen Quadratmeter des unbebauten Grundstücks an. Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen ermittelt und von den Bundesländern über das sog. Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) kostenlos zum Abruf veröffentlicht. Ermittelt wird er zum einen durch die regionalen Kaufpreise. Zum anderen stellt er den Durchschnittswert der Liegenschaftspreise einer Gemeinde oder Stadt oder eines Stadtteils dar. Der Bodenrichtwert bietet eine erste Orientierung bei der Beurteilung, welcher Kaufpreis für ein unbebautes Grundstück angemessen ist. Zu beachten ist bei der Bodenrichtwertermittlung, dass der Bodenrichtwert auch veraltet sein kann. Hier spielen insbesondere die aktuellen starken Preissteigerungen bei Grundstücksverkäufen eine wichtige Rolle. Insoweit gibt der Bodenrichtwert einen Anhaltspunkt, aber es kommt natürlich immer auch auf die Nachfrage in der jeweiligen Gemeinde, Region, Stadtteil an.
Für eine exakte Grundstückswertermittlung, sollte dann ein Verkehrswertgutachten eingeholt werden. Der Verkehrswert ist laut § 194 Baugesetzbuch (BauGB) der Wert, der beim Verkauf einer Immobilie auf dem freien Markt unter gewöhnlichen Geschäftsbedingungen erzielbar ist Um den genauen Wert durch ein Immobilien-Verkehrswertgutachten zu beziffern, sind unterschiedliche Unterlagen erforderlich:
• aktueller Grundbuchauszug
• Lageplan und Grundrisse
• Bilder
• Flächenberechnungen und Baubeschreibung
• Mietverträge sowie Teilungserklärung
• Höhe der Instandhaltungsrücklagen
Grundsätzlich gilt natürlich auch, Je mehr Wohnfläche auf dem unbebauten Grundstück errichtet werden kann, desto höher wird der Verkaufspreis bzw. Kaufpreis sein!
Wie kann ein Grundstück überhaupt bebaut werden?
Eine wichtige Frage, die sich Kaufinteressenten stellt, ist, wie das Grundstück überhaupt bebaut werden kann. Der erste Schritt zu Beantwortung dieser Frage ist, herauszufinden, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt. Bei der jeweiligen Stadt oder Gemeinde kann man sich erkundigen, ob ein Bebauungsplan existiert. Oft sind diese auch online zu finden. In der Regel findet sich im Bebauungsplan, wie ein Grundstück bebaut werden darf, da dieser konkreten Festlegungen über die Art und Weise und das Maß der erlaubten baulichen Nutzung enthält.
Weiter gibt es die Möglichkeit, einen sogenannten Bauvorbescheid zu beantragen. Hierzu ist eine Bauvoranfrage zu stellen. Dies empfiehlt sich, wenn man trotz Einsichtnahme in den Bebauungsplan nicht sicher ist, welche Regelungen für die konkrete Bebaubarkeit gelten. Der Bauvorbescheid ist dann insbesondere auch rechtsverbindlich. Der Anfragende kann sich somit darauf verlassen, dass sein Bauvorhaben, soweit es von der Behörde bewilligt wurde, auch so realisiert werden kann. Dies schafft bereits vor dem Kauf Klarheit für den Interessenten.
Tipp: Bieterverfahren beim Grundstücksverkauf
Gerade bei einer überdurchschnittlichen Attraktivität des zu verkaufenden Grundstücks, sollte der Verkäufer auch an eine Vermarktung im sogenannten Bieterverfahren denken. Dies ist eine Möglichkeit, um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen. Das Bieterverfahren dient dabei der Kaufpreisermittlung. Der Verkäufer ist jedoch dabei nicht verpflichtet, tatsächlich auch an den Höchstbietenden zu verkaufen. Dies ist ein wichtiger Unterschied zum Zwangsversteigerungsverfahren.
Katharina Schnellbacher
Rechtsanwältin und Fachanwältin
für Bank- und Kapitalmarktrecht
Dann stellen sich Ihnen wahrscheinlich Fragen wie, welcher Verkaufspreis bzw. Kaufpreis ist angemessen? Kann ich das Grundstück dann überhaupt nach meinen Vorstellungen bebauen und stehen meine Vorstellungen mit den geltenden Regelungen im Einklang?
Sind Sie Eigentümer eines unbebauten Grundstücks, haben Sie ein unbebautes Grundstück geerbt oder tragen Sie sich mit dem Gedanken, ein unbebautes Grundstück zu erwerben, um es dann nach Ihren persönlichen Vorstellungen bebauen zu können?
Dann stellen sich Ihnen wahrscheinlich Fragen wie, welcher Verkaufspreis bzw. Kaufpreis ist angemessen? Kann ich das Grundstück dann überhaupt nach meinen Vorstellungen bebauen und stehen meine Vorstellungen mit den geltenden Regelungen im Einklang?
Wichtig vorab zu wissen ist, dass auch der Verkauf oder Kauf eines unbebauten Grundstücks beim Notar beurkundet werden muss!
Welcher Preis kann für den Verkauf eines unbebauten Grundstücks verlangt werden? Welcher Preis ist angemessen?
Um eine erste Orientierung zu erhalten, sollten Eigentümer oder Kaufinteressenten zunächst den sogenannte Bodenrichtwert in Erfahrung bringen. Dieser gibt den Wert für einen Quadratmeter des unbebauten Grundstücks an. Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen ermittelt und von den Bundesländern über das sog. Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) kostenlos zum Abruf veröffentlicht. Ermittelt wird er zum einen durch die regionalen Kaufpreise. Zum anderen stellt er den Durchschnittswert der Liegenschaftspreise einer Gemeinde oder Stadt oder eines Stadtteils dar. Der Bodenrichtwert bietet eine erste Orientierung bei der Beurteilung, welcher Kaufpreis für ein unbebautes Grundstück angemessen ist. Zu beachten ist bei der Bodenrichtwertermittlung, dass der Bodenrichtwert auch veraltet sein kann. Hier spielen insbesondere die aktuellen starken Preissteigerungen bei Grundstücksverkäufen eine wichtige Rolle. Insoweit gibt der Bodenrichtwert einen Anhaltspunkt, aber es kommt natürlich immer auch auf die Nachfrage in der jeweiligen Gemeinde, Region, Stadtteil an.
Für eine exakte Grundstückswertermittlung, sollte dann ein Verkehrswertgutachten eingeholt werden. Der Verkehrswert ist laut § 194 Baugesetzbuch (BauGB) der Wert, der beim Verkauf einer Immobilie auf dem freien Markt unter gewöhnlichen Geschäftsbedingungen erzielbar ist Um den genauen Wert durch ein Immobilien-Verkehrswertgutachten zu beziffern, sind unterschiedliche Unterlagen erforderlich:
• aktueller Grundbuchauszug
• Lageplan und Grundrisse
• Bilder
• Flächenberechnungen und Baubeschreibung
• Mietverträge sowie Teilungserklärung
• Höhe der Instandhaltungsrücklagen
Grundsätzlich gilt natürlich auch, Je mehr Wohnfläche auf dem unbebauten Grundstück errichtet werden kann, desto höher wird der Verkaufspreis bzw. Kaufpreis sein!
Wie kann ein Grundstück überhaupt bebaut werden?
Eine wichtige Frage, die sich Kaufinteressenten stellt, ist, wie das Grundstück überhaupt bebaut werden kann. Der erste Schritt zu Beantwortung dieser Frage ist, herauszufinden, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt. Bei der jeweiligen Stadt oder Gemeinde kann man sich erkundigen, ob ein Bebauungsplan existiert. Oft sind diese auch online zu finden. In der Regel findet sich im Bebauungsplan, wie ein Grundstück bebaut werden darf, da dieser konkreten Festlegungen über die Art und Weise und das Maß der erlaubten baulichen Nutzung enthält.
Weiter gibt es die Möglichkeit, einen sogenannten Bauvorbescheid zu beantragen. Hierzu ist eine Bauvoranfrage zu stellen. Dies empfiehlt sich, wenn man trotz Einsichtnahme in den Bebauungsplan nicht sicher ist, welche Regelungen für die konkrete Bebaubarkeit gelten. Der Bauvorbescheid ist dann insbesondere auch rechtsverbindlich. Der Anfragende kann sich somit darauf verlassen, dass sein Bauvorhaben, soweit es von der Behörde bewilligt wurde, auch so realisiert werden kann. Dies schafft bereits vor dem Kauf Klarheit für den Interessenten.
Tipp: Bieterverfahren beim Grundstücksverkauf
Gerade bei einer überdurchschnittlichen Attraktivität des zu verkaufenden Grundstücks, sollte der Verkäufer auch an eine Vermarktung im sogenannten Bieterverfahren denken. Dies ist eine Möglichkeit, um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen. Das Bieterverfahren dient dabei der Kaufpreisermittlung. Der Verkäufer ist jedoch dabei nicht verpflichtet, tatsächlich auch an den Höchstbietenden zu verkaufen. Dies ist ein wichtiger Unterschied zum Zwangsversteigerungsverfahren.
Katharina Schnellbacher
Rechtsanwältin und Fachanwältin
für Bank- und Kapitalmarktrecht
