Türschloss: Austausch durch Vermieter ohne Wissen des Mieters zulässig?

Solange der Mietvertrag läuft, hat der Mieter das Hausrecht an der Wohnung. Der Vermieter hat nicht das Recht, das Türschloss auszutauschen und dadurch den Vermieter aus der Wohnung auszusperren. Zahlungsrückstände ändern daran nichts. Auch eine Kündigung nicht - solange die Kündigungsfrist noch läuft.

Das Gewaltmonopol in Deutschland liegt beim Staat. Zivilrechtliche Ansprüche durch eigenmächtige Maßnahmen am Gesetz vorbei umzusetzen, ist nicht zulässig. Rechtlich spricht man in einem solchen Fall von verbotener Eigenmacht.

Diese ist gesetzlich geregelt in § 858 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Demnach handelt jemand widerrechtlich, der dem Besitzer einer Sache gegen dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn im Besitz stört. Mit "Besitzer" ist hier der Mieter gemeint und die Sache ist die Mietwohnung. Der Vermieter ist im Gegensatz dazu der Eigentümer. Die Ausnahme von dieser Regel: Das Gesetz erlaubt dies. Das ist jedoch hier nicht der Fall.

Die Folge: Mieter, die durch Austausch des Türschlosses ausgesperrt wurden, können beim örtlichen Amtsgericht eine einstweilige Verfügung beantragen. Diese verpflichtet den Vermieter dazu, ihnen die neuen Schlüssel auszuhändigen und sie wieder in ihre Wohnung zu lassen.

Zunächst empfiehlt es sich, dem Vermieter eine kurze Frist zur Übergabe der neuen Schlüssel zu setzen. Diese kann durchaus lauten "bis heute Vormittag 11 Uhr". Es ist wichtig, diese Fristsetzung beweisen zu können. Erfolgt sie telefonisch oder mündlich, sollte ein Zeuge dabei sein; erfolgt sie schriftlich, sollte das Schreiben durch einen Boten überbracht werden, der den Inhalt gesehen hat und kennt.
Der Vermieter kann gleichzeitig darauf hingewiesen werden, dass der Mieter ihm bei Versäumung der Frist die Kosten in Rechnung stellen wird, die ihm durch den unberechtigten Austausch des Türschlosses entstehen.
Kommt der Vermieter der Forderung nicht nach, ist der nächste Schritt das Beantragen einer einstweiligen Verfügung beim Amtsgericht.

Eine einstweilige Verfügung können Mieter selbst bei der Rechtsantragsstelle des örtlichen Amtsgerichts beantragen. Sie müssen sich ausweisen und eine Versicherung an Eides statt abgeben, dass der Vermieter sie tatsächlich durch Austauschen des Türschlosses aus der Wohnung ausgesperrt hat.
In der Regel wird das Gericht die einstweilige Verfügung ohne mündliche Gerichtsverhandlung als Beschluss erlassen. Es wird dafür eine 1,3fache Verfahrensgebühr verlangen. Die Kosten der einstweiligen Verfügung hat in der Regel die Gegenseite zu tragen. Es ist dann Sache des Antragstellers, dem Vermieter die einstweilige Verfügung durch den Gerichtsvollzieher zustellen zu lassen. Hierfür entstehen Kosten von 15 bis 40 Euro. Widerspricht der Vermieter der einstweiligen Verfügung, kommt es zu einer mündlichen Gerichtsverhandlung mit Urteil.

Grundsätzlich sollten Mieter den Weg über die einstweilige Verfügung gehen. In einigen Fällen wird es allerdings auch als zulässig angesehen, dass der Mieter sich selbst Zutritt zur Wohnung verschafft, indem er zum Beispiel das Schloss aufbricht.

Rechtsgrundlage dafür ist § 859 Abs. 3 BGB, die Selbsthilfe gegen verbotene Eigenmacht. Danach darf sich der Mieter sofort nach dem Austausch des Türschlosses wieder selbst Zutritt zur Wohnung verschaffen. "Sofort" bedeutet: Er darf zwar durchaus abwarten, bis sich der Vermieter entfernt hat, und seine Aktion vorbereiten. Mehrere Tage warten darf er jedoch nicht.

Dieses Vorgehen ist jedoch immer ein Grenzfall, da der Mieter sich hier zumindest wegen Sachbeschädigung strafbar und obendrein schadensersatzpflichtig machen kann.

Das Amtsgericht München befasste sich mit dem Fall eines Mieters, dessen Türschloss in seiner Abwesenheit ausgetauscht worden war. Anlass war gewesen, dass das Jobcenter dem Vermieter die Miete nicht überwiesen hatte. Auch war laut Vermieter der befristete Mietvertrag abgelaufen. Bei einem von der Polizei vermittelten Gespräch weigerte sich der Vermieter, den Mieter wieder in die Wohnung zu lassen. Dieser brach in der darauffolgenden Nacht in seine eigene Behausung ein. Dort fanden ihn morgens Mitarbeiter des Vermieters, welche die Wohnung räumen wollten. Die von ihnen gerufene Polizei erklärte sich für unzuständig, da es sich um eine zivilrechtliche Frage handle. Allerdings waren die Mitarbeiter mit der Polizei in die Wohnung gelangt und schritten nach deren Abfahrt zur Räumung. Der Mieter beantragte daraufhin per einstweiliger Verfügung, dass der Vermieter ihm die Wohnungsschlüssel aushändigen und seine Möbel wieder in die Wohnung schaffen solle. Der Vermieter widersprach der Verfügung und es kam zum Prozess.

Das Gericht gab dem Mieter ihn vollem Umfang recht. Ein Mieter dürfe sich selbst wieder Zutritt zur Wohnung verschaffen, die ihm durch verbotene Eigenmacht des Vermieters entzogen worden sei - wenn er dies sofort tue. Dies beruhe auf dem Selbsthilferecht gegen verbotene Eigenmacht aus § 859 Abs. 3 BGB. Ansprüche des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung stünden derzeit nicht rechtskräftig fest. Der Mieterschutz des BGB dürfe nicht dadurch ausgehebelt werden, dass der Vermieter den Mieter gewaltsam aus der Wohnung werfe.

Daran änderte auch eine Anzeige des Vermieters gegen den Mieter wegen Kinderpornografie nichts. Die Mitarbeiter hatten bei der Räumung einige comicartige Zeichnungen gefunden. Der Vermieter legte Rechtsmittel gegen das Urteil ein. Das Landgericht München bestätigte die Ansicht der Vorinstanz. Der Vermieter verlor und hatte die Kosten für alle Verfahren zu zahlen (Urteil des Amtsgerichts München vom 27.6.2017, Az. 461 C 9942/17).

Unter Umständen kann der Mieter Anspruch auf Ersatz von Kosten geltend machen, die ihm durch den unrechtmäßigen Schlösseraustausch entstanden sind. Allerdings sollten Mieter wissen, dass sie eine sogenannte Schadensminderungspflicht haben. Eine Nacht im Luxushotel muss der Vermieter nicht bezahlen, da dies unverhältnismäßig wäre. Auch sind die Schäden an Wohnung und Tür so gering wie möglich zu halten. Unter Umständen kann Anspruch auf Ersatz der Kosten für einen Schlüsseldienst bestehen. Allerdings werden Schlüsseldienste sich meist weigern, ein intaktes Türschloss aufzubrechen und gegen ein neues auszutauschen, ohne dass eine Erlaubnis des Vermieters vorliegt. Die Geltendmachung von solchen Kosten hängt davon ab, ob sie im Einzelfall tatsächlich erforderlich waren oder ob es Alternativen gegeben hätte.

Ein Vermieter kann sich wegen Hausfriedensbruchs strafbar machen, wenn er unzulässigerweise das Schloss an der Wohnungstür austauscht. Während der Laufzeit des Mietvertrages hat der Mieter in der Wohnung das Hausrecht und der Vermieter hat darin ohne Zustimmung des Mieters nichts verloren.

Auch während einer Räumungsfrist, die sich aus einem gerichtlichen Räumungsurteil ergibt, darf der Vermieter den Mieter nicht eigenmächtig vor die Tür setzen oder aussperren. Er muss die Frist abwarten und dann den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.

Ein Vermieter in Berlin hatte einen Mieter im Oktober 2016 gebeten, seine Wohnung für Sanierungsarbeiten für einen Monat zu verlassen und ihm einen Schlüssel auszuhändigen. Erst im August 2017 teilte der Vermieter dem Mieter mit, dass er nun wieder einziehen könne. Eine Schlüsselübergabe scheiterte mehrfach. Im Dezember 2017 erkannte der Mieter, dass das Türschloss ausgetauscht worden war. Gleichzeitig erhielt er die fristlose Kündigung, weil er die letzten beiden Monatsmieten nicht gezahlt hatte. Der Mieter beantragte eine einstweilige Verfügung, welcher der Vermieter widersprach.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg entschied, dass der Vermieter dem Mieter die neuen Schlüssel auszuhändigen habe. Die zwischenzeitliche Kündigung spiele keine Rolle. Der Mieter habe die Wohnung durch das Abgeben eines Schlüssels nicht aufgegeben. Sie sei ihm vielmehr durch verbotene Eigenmacht entzogen worden. Wenn sich der Vermieter auf die fristlose Kündigung berufen wolle, brauche er einen gerichtlichen Räumungstitel (Beschluss vom 28.5.2018, Az. 2 C 1001/18).

Ein Rechtsanwalt für Mietrecht kann der Forderung des Mieters, ihn wieder in die Wohnung zu lassen, Nachdruck verleihen. Der Anwalt kann auch eine einstweilige Verfügung veranlassen und den Mieter vor Gericht in einem möglichen Prozess vertreten. Finanzschwache Mieter können auch für die einstweilige Verfügung bei Gericht oder über ihren Anwalt Prozesskostenhilfe beantragen.